请教在建项目销售转出租的问题

房地产321

专家们好，新手上路，公司现在有一个在建项目，原本是打算销售的，现在公司领导考虑转为租赁形式，这个转型会对税金产生哪些变化？竣工后是转为出租开发商品核算、还是固定资产核算会比较好？转为出租开发商品核算的分录，是直接从开发成本转入投资性房地产科目吗？希望大家指点。

加米雪

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。可先归集到开发产品，成本模式计量下，等实际交付租给客户的时候再结转到：借：投资性房地产
                                                                                              贷：开发产品

房地产321

谢谢。能帮我看下我对涉税情况的表述有问题吗？

项目由销售形式调整为租赁形式，有两种处理方式。一种是待项目完工后转入自用房地产，另一种是转入投资性房地产，以下列示三种涉税情况。

1.自用房地产涉税如下：
营业税及附加  收入×5.65%
印花税  合同额×0.5‰
房产税  房产原值70%×1.2%
土地使用税  占地面积×5元每平方
所得税  毛利×25%

2.投资性房地产涉税如下：
营业税及附加  收入×5.65%
印花税  合同额×1‰
房产税  收入×12%
土地使用税  占地面积×5元每平方
所得税  毛利×25%

3.销售涉税如下：
营业税及附加  收入×5.65%
印花税  合同额×0.5‰
土地增值税  （增值额－扣除项目）×30%
所得税  毛利×25%

房地产321

房地产321 发表于 2011-10-28 14:14
谢谢。能帮我看下我对涉税情况的表述有问题吗？

项目由销售形式调整为租赁形式，有两种处理方式。一种是 ...

有说法转以固定资产入账，视同销售。视同销售的意思，是不是就在当期将项目总投全部作为销售收入，计缴利润和所得税呢？

加米雪

房地产321 发表于 2011-10-28 14:17
有说法转以固定资产入账，视同销售。视同销售的意思，是不是就在当期将项目总投全部作为销售收入，计缴利 ...

转固定资产不用缴纳营业税金的
只有转让土地使用权或者销售不动产的时候才缴纳营业税，你是自用应该没有转让这个步骤，因此不用缴纳营业税

闫厉

学习学习

songping

学习了