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目录 一、绪论 二、房地产销售的前提条件 三、房地产销售的两种形式 四、房地产销售的基本业务流程 五、销售款项收取控制及操作流程 六、售楼管理软件系统操作流程 七、销售收入账务处理 八、其他涉及与收入相关的账务处理 1.预售款存监控户(略) 2.商品房预售监督管理费的支付(略) 3.税金计提(略) 九、企业所得税汇算清缴收入注意事项 一、绪论 1.房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。 2.本细则除上述收入外，也包括手续费、滞纳金以及其他代收代支的费用。 二、房地产销售的前提条件 1.具备销售许可的“五证”： 1)建设用地使用权证； 2)建设工程用地许可证； 3)建设工程规划许可证； 4)施工许可证； 5)销售许可证； 2.物价局批准的物业收费标准的文件； 3.物管合同、物业收费规定； 4.销售价格表； 5.其它各类收费明细表； 6.到访征询单； 7.项目统一说词； 8.商品房认购书、合同； 9.商品房交付配置标准； 10.商品房周边配套，内部配套情况说明； 11.商品房建筑面积表，编号、储藏间分布图纸、套型图； 12.银行按揭贷款材料、银行入账帐号； 13.其它材料； 三、房地产销售的两种形式 1.预售阶段 办理预售登记：根据广东省商品房预售条例规定：七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程及封顶、七层以上的，完成三分之二结构工程,可办理预售登记。 2.现货销售阶段 竣工备案后，预售阶段结束，进入现货销售阶段，此阶段监控户取消。 四、房地产销售的基本业务流程（此处的流程仅指开盘后） 1.寻找客户 要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。 2.现场接待 现场接待作为销售环节中最为重要的一环，前期所有的工作都是为了客户上门做准备。 3.谈判 根据客户要求，算出其满意的物业的价格、首付款、月均还款及各种相关手续费用。 针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。 4.客户追踪 对于重点对象，保持密切联系，追踪客户要注意时间的间隔，一般以二三天为宜。 5.认购 1)收定金 Ø详尽解释《商品房认购书》填写的各项条款和内容。 Ø销售代表进入明源系统，录入认购相关资料(业主姓名、身份证号、通讯地址、认购物业及其建筑面积、优惠折扣、楼价、其他购房费用标准、付款方式等)，打印固定版本《商品房认购书》，并经销售经理、售后客服人员审核后签名确认。 Ø经客户签名确认后开立《缴款通知书》，连同《商品房认购书》、业主身份证原件交收款员核对，收取定金。 Ø将《商品房认购书》第二联(定户联)及发票(收据)交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将其带来。 Ø销售人员向客户强调签约日(公司规定收取定金后七天内应交纳首期款)，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。 注意事项 Ø当客户对某物业稍有兴趣或决定购买，但未带足资金时，鼓励客户支付小定金（1000元以上）是一个行之有效的办法。 Ø小定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。 Ø定金(大定金)为合约的一部分，若双方任一方无故毁约都将按定金予以赔偿。 Ø定金收取金额的下限为1万元，上限为房屋总价款的20％。目的是确保客户最终签约成交。 Ø定金保留日期一般以7天为限，超过时期，定金没收，所保留物业将自由介绍给其他客户(特别原因可办理延期，但视情况收取滞纳金)。 2)定金补足 3)更名/加名/减名/更换单元/更换付款方式 Ø在签署《商品房认购书》后，签署《商品房买卖合同》前，业主如要求加名、减名、转名、更换单元及付款方式、均需填写《销售变更申请单》，填写变更前后的相关信息，经过审批后，方可办理，并需收取变更手续费。 Ø如为换户，还涉及成交价的补足或退还。 Ø重新办理《商品房认购书》的签订。 注意事项 Ø将原《商品房认购书》收回。 Ø对于已签订《商品房买卖合同》的客户更名，则需交纳更名费，未按规定或免交更名费的，须报集团总裁审批后方可更名。 4)延期签约/付款/办理按揭申请 Ø如出现以下任一情况，而我司同意客户要求继续履行认购行为的，客户必须支付逾期缴房款之滞纳金，滞纳金每日按逾期金额(银行按揭的包含贷款部份)千分之一计算： A.逾期未付清定金或首期房款或相关费用的； B.逾期未签署按揭合同或递交办理按揭手续所需的全部资料； C.逾期未签署《商品房买卖合同》及其补充协议的； D.若银行未能批准客户之贷款申请，客户须在收到银行及我司通知书之日起5天内未能选择我司提供的其他付款方式的(包括一次性付款在内)。 Ø凡出现上述情况，客户提出申请，说明原因，经审批后方可办理延期（视情况决定是否收取其滞纳金），为其保留该物业。 5)挞定 Ø挞定：这个词多用于房地产和酒店等行业，现在的字典里找不到这个词，意思是已付了定金而毁约，这就意味着要损失定金。这也要分两个方面来说如是买方挞定则付出的定金收不回来了，而如卖方挞定则要双倍返还定金。一般情况，我司不会恶意挞定。 Ø如出现上4）所述任一情况，而又未得到我司同意延期的，则视为客户根本性地违反《商品房认购书》，客户定金则归我司所有，我司有权随时解除本购书，将该物业重新出售予任何第三方而无须向该客户发出通知。 6)签订合约及付款 Ø验对身份证原件，审核其购房资格。 Ø出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款。 Ø与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。 Ø签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵：付定金。 Ø将《商品房认购书》收回。 Ø帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。 Ø登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。 注意事项 Ø示范合同文本应事先准备好（我们的合同经过律师审核）。 Ø签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人签名盖章。 Ø由他人代理签约，户主给予代理人的委托书最好经过公证。 Ø对签约后的合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。 Ø签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。 7)退户 Ø分析退户原因，明确是否可以退户（因房屋质量问题、VIP客户、其他特殊原因）； Ø报销售经理或营销总监确认，决定退户（具体视审批权限而定）； Ø结清相关款项； Ø将作废合同收回，交公司留存备案。 注意事项 Ø有关资金转移事项，均须由双方当事人签名认定。客户需签署《退款账户确认单》、《缴款凭证回收证明》。 6.入住 Ø客户办理入住需提交的资料 A.合同副本 B.房款证明(收据或发票) C.验份证明(身份证或其他相关证件) D.交清房款尾款（此情况一般出现在现楼出售时） E.物业管理费、专项维修基金 F.装修押金(可选项) Ø发展商入住需提交的资料： A.房屋质量检验合格书 B.房屋使用说明书 C.物业管理公约(需每位客户与物业公司签字认可) D.验收项目说明书 E.物业提供的物业管理收费标准 Ø流程： A.开发商入住准备工作流程竣工→测绘队验收→领取质检合格书→房屋使用说明→发入住通知书 B.客户办理入住流程（略） 7.面积补差（退款） 1)房屋销售预测量办法及误差处理办法 Ø房屋销售预测量的内容： A.房屋建筑面积； B.房屋套内面积； C.房屋公摊面积； Ø房屋销售预测量办法： A.设计部、确权部根据国家房产测量规范计算预测量的各项面积及计算书(移交销售部)； B.设计部及时出具供销售用的套型图(移交销售部)； C.确权部对套型图及面积计算书进行复核无误后报房管局备案并在销售案场实施（签约用），若有疑问，签署书面意见返回至设计部，重复第1、2步骤； Ø实际面积测量：在房屋通过竣工验收后，由确权部聘请有测绘资质的单位进行现场测绘，出具测绘报告。 Ø面积误差处理办法： 一般情况下，我司根据建设部《商品房销售管理办法》的规定对面积误差作如下约定： A.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； B.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 C.若有特殊情况，根据专业律师及公司意见作相应调整。 五、销售款项收取控制点及操作流程 1.销售与收款(退款)的控制 Ø审核销售过程中款项的收入与支出的准确性，监督销售价格政策的执行情况以及处理售楼软件在操作过程中存在的问题，规范数据录入的操作，审核数据录入的准确性，维护销售过程中与银行的关系，协调按揭款的收入及时以及监控户出款的顺畅。 Ø审批人应当在授权范围内进行审批，超越权限无效。收款经办人应当在职责范围内，按照审批人的批准意见办理收（退）款业务。对于审批人超越授权范围审批的销售收款业务，收款经办人有权拒绝办理（特殊情况除外，但必须向审批人的上级授权人电话确认，并要求及时补齐审批手续）。 2.项目第一次对外推售（开盘）及日常收款准备事项 1)银行帐户的开设 Ø根据相关法规规定，预售所得款项均需存入政府监控帐户，在开盘前应与房地产管理部沟通，取得当地政府对商品房的预售监控要求，与银行签订监控帐户协议。 Ø《预售管理办法》规定,房地产开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。《广东省商品房预售管理条例》规定，房地产开发企业向主管部门申请办理商品房预售许可证时，应在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。在项目竣工之前，专用帐户内的款项只能用于购买项目建设的必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。预购人按合同约定的付款时间将商品房预售款直接存入专用帐户。商品房预售款的收存与使用由预售商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理。房地产开发经营企业使用商品房预售款时，银行按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。 Ø确定按揭银行，以顺利办理客户按揭。 2)POS机的安装 Ø我们为客户付款提供多种方式，刷卡付款是一个比较主要的方式，应与银行取得联系，安装POS机，具体有银联机及本行机，银联机可接受银联协议（国内大部份银行均已加入）下的所有银行卡，但需收取手续费（费率一般为刷卡金额的0.8%,封顶80元/笔）,本行机只能使用该银行所发行的银行卡,但不需收取手续费.同时亦需因应当地实际情况安装外币POS机,手续费一般在1%-3%间不等。POS机需准备两台或以上，同时为防止线路故障或停电等情况，需准备手工卡机一台，但手工刷卡后必须当日内及时送至银行，防止透支等现象。 3)发票收据的准备 Ø对于新项目的第一次发售,受关注程度较高,一定要保证发票、收据的供应量，若遇五一、十一、春节等黄金周更应准备更多的票据。 4)办公场地、设施的准备 Ø一般情况下需考虑两个办公场所的安排：一是前台收款处,位置需考虑与售楼部的距离,尽量靠近售楼部或直接在售楼部内设立,方便客户的缴款及咨询工作，但保留一定的独立区域，该处需准备相应的网线（销售系统用）、电源（点钞机用）及电话线（银行卡机用）；二是设立财务部，位置不太重要，但需要装有监控设备，预备相应的电源、网线、电话线。在办设备方面，需准备相应数量的电脑、办公台椅、保险柜及一些日常办公文具，特别需要注意考虑的是财务部办公场所资金存放的安全性。 5)资金安全保障措施 Ø在集中开盘销售时，应要求银行派人到现场收取现金，并在当天结算；对于日常收到的现金，要求当天送到银行结算，确保资金安全。 3.销售定价及调价 项目销售定价是公司开发经营的关键环节，既要顺应市场的变化，加快销售速度，又要为公司创造利润的最大化。其流程详见YX-07-003销售定价管理流程 注意事项： 销售部不得以超出公司批准的优惠幅度让利销售。 销售部要密切关注市场变化，及时拟出调整价格与策略并汇报公司。 公司关系户购房须出示公司领导批示(包括特殊付款条件、价格优惠)。 4.收款项目及收款方式 1)定金（核算时视同房款）： Ø定义 是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。 Ø相关法律规定 定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金，将定金的惩罚限定在一定的限度内。 给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。 2)房款：首期款、二期款、三期款、按揭款 Ø首期款：根据国家相关政策而定，目前最低可为成交价的20%。定金转为首期款。 3)手续费： 业主如要求加名、减名、转名、更换单元及付款方式，一般情况需交纳手续费1000元。但以下情况经审批并出具相关证件的复印件，可免于收取： A、由于按揭放贷原因，造成需要加减名； B、需加名者为原购房者父母、丈夫(妻子)、子女者； 4)违约金(滞纳金) 根据《商品房认购书》规定，每日按逾期金额（银行按揭的包含贷款部分）千分之一计算。 5)代收代付类：契税、权证综合费、印花税 Ø契税：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 Ø印花税：合同印花税 Ø权证综合费：房产证印花税、交易税、房产证工本费 具体类别及收取标准见附表。 6)收款方式 收款过程是销售过程中的最后一个环节，收款的过程可分为以下五种方式：现金、银联刷卡、银行按揭（公积金）、银行转账、支票。 除现金、银联刷卡外，其他三种收款方式必须确定收款后方可开立票据，以免引起不必要的经济纠纷。（个别区域需提供发票方可办理银行按揭的除外）。 注意事项：根据公司资金的要求及银行的相关规定，财务管理部收款员、会计主管需及时督促客服部办理客户个人按揭贷款的审批手续，财务管理部融资部有责任联系、协调银行以加速资金回笼。 7)票据开具 定金：开具收据，签约时再抵首期房款。 房款：开具发票，视各地主管税务机关要求，可以开立收据，但最终须换开成发票。 手续费、滞纳金：开具发票 5.代收代付类：开具收据 6.收款业务流程 1)正常收款 2)更名/加名/减名/更换单元/更换付款方式 3)延期签约/付款/办理按揭收款 4)挞定 5)退款 6)面积补差（退/收款） 7)其他与销售收入相关的经济业务流程 A.销售奖金审核流程图 B.监控户开立/预售款存监控户/房监费支付 C.票据管理 7.附件（附于正文后）： 1)收入记账凭证附件内容要求明细表 2)各项目代收费用标准表 3)电子发票填开注意事项 4)销售收款涉及的相关单据 A.调价表 B.缴款通知书 C.认购单(临定) D.商品房认购书 E.更名/加名/减名/更换单元/更换付款方式申请单 F.延期签约/付款/办理按揭申请单 G.折扣申请单 H.特殊要求申请单 I.商品房买卖合同 J.借款凭证(各地各银行各不一样) K.退款申请单 L.退款账户确认单 M.缴款凭证回收证明 N.销售不动产统一发票(电子)/通用发票 O.收据 P.业主介绍奖励审批表 Q.商品房预售款拨付使用审批表 R.面积差异明细表 5)各类报表/台账 A.收款员日报表/月报表 B.发票填开具清单 C.发票签收明细表 D.明源、NC对比台账 E.挞定明细表 F.退款明细表 G.契税收付明细表 H.其他代收代付款项明细表 六、售楼管理软件系统维护流程 明源财务日常收款简要流程 1.预约金 1)收取预约金 Ø先签协议，后交款 签订预约单→预约单界面点击〖收款〗按钮(或在<付款情况>标签页中点击〖收款〗按钮，也可打开【收支管理】的<预约金管理>选定预约单后，点击〖收款〗按钮)→打开财务单据窗口→录入收取客户预约金的实际信息后，点击〖保存&打印〗按钮可保存信息并打印出票据。 Ø先交款，后签协议 财务人员可打开【收支管理】模块的<预收款>界面→点击界面上的〖收款〗按钮→打开财务单据窗口→录入“交款人”，在款项明细列表中选择收取的款项名称和录入收取的金额，进行保存打印→客户凭收据再去办理预约手续，签订预约单后→将这笔预收款与预约单关联 2)预收款退款 打开【收支管理】模块<预收款>标签页→选择需要退款的收款单→在款项明细中选择需退款的款项明细→点击〖操作〗下的〖指定款项退款〗→打开退款单界面→录入退款信息→〖保存〗 l票据类型：选择退款单的票据类型是退款单还是红字发票，票据类型为发票时，票据编号必填。 3)预约变更 Ø预约退号 打开【预约排号】模块→选择预约单→在预约单界面点击〖操作〗按钮→选择“退号”→在<主要信息>栏中会出现退号信息→点击〖保存&关闭〗按钮。 Ø退预约金 销售人员进行预约单的退号操作→财务人员可在【预约排号】模块一级界面的“已关闭的预约单”视图中找到退号的预约单→打开预约单界面的<付款情况>标签页（也可在【收支管理】模块的<预约金管理>的“已关闭的预约单”视图中找到退号的预约单）→选择<实收款项>标签页→选中要退的款项→点击〖操作〗按钮→选择“指定款项退款”→打开了退款界面→录入退款的相关信息→保存 l如果不知道该退哪笔款项也可以选择“非指定款项退款”，手工录入需退的款项和金额； l可以修改退款金额，但不能超过已交的金额； l系统会增加一条退款单记录，同时将原来的单据用“*”标识。 Ø增减权益人 打开【预约排号】模块→选择预约单→在预约单界面点击〖操作〗按钮→选择“增减权益人”→打开了“增减权益人”窗口→通过新增或删除按钮来增减权益人→点击〖确定〗 Ø转其它项目 A.转其它项目 打开【预约排号】模块→点击〖操作〗按钮→在弹出的菜单中选择“转其它项目”→打开了“转其它项目”窗口→在“转其它项目”窗口录入相关的信息后→点击〖下一步〗按钮 B.转账（预约单） 预约单转到其它项目后→财务人员在【预约排号】模块一级界面的“已关闭的预约单”视图中找到转其它项目的预约单→打开预约单界面的<付款情况>标签页（也可在【收支管理】模块的<预约金管理>的“已关闭的预约单”视图中找到转其它项目的预约单）→打开<实收款项>标签页→选中要转账的款项→点击〖操作〗按钮→在弹出的菜单中选择“转账”→打开了“选择销售单”界面→选择“预约单”的销售单类型→查找到要转入的销售单→点击〖确定〗按钮→打开财务单据界面 4)预约金转楼款 在【收支管理】模块的“预约金管理”页面的“已关闭的预约单”中先选定目标预约单→指定待转的款项记录→点击〖操作〗按钮→在弹出的菜单中选择“转账”→打开“选择销售单”界面→选择“定单”或“合同”的销售单类型→查找到要转入的销售单→点击〖确定〗按钮 2.房款 1)收取房款 在【收支管理】模块中选择<房款管理>标签页→选中一条定单或合同，双击打开“交易详情”窗口→点击〖收款〗按钮→打开收款的财务单据界面→录入收取楼款信息(或通过〖引入供款〗功能，快速收取房款)→点击〖保存〗 l注：在签订认购书或合同之前，可能有一部分客户预先交了一部分款项，签署了定单或合同后，通过系统提供的“验证预收款”功能将这笔已交款项来对冲定单或合同下的供款记录。具体的操作方法和“收取预约金”的“先交款，后签协议”中介绍的操作方法一样。 2)删除已收单据 “实收单据”→收款单据列表→选中要删除的某一条单据记录→点击〖操作〗按钮→在弹出的菜单下选择“删除”→确定就完成了删除已收单据操作。 l提示：若该单据被审核、被其它款项引用或对应的票据已核销，均不允许删除。 l警告：删除单据则会将该单据对应的款项明细也一并删除。 3)换票 在【收支管理】模块中选择<房款管理>标签页→选中一条定单或合同，双击打开“交易详情”窗口→选择需换票的实收款，可选择多笔→点击“实收单据”或“实收款项”页上〖操作〗按钮→在弹出的菜单下选择“换票”，打开换票的财务单据界面→录入新的“票据类型”、“票据编号”信息→点〖保存〗按钮 4)作废 点击“实收单据”页上的〖操作〗按钮→在弹出的菜单下选择“作废”→确定后就当前收款单据及收款明细即被作废，系统重新计算应收款的余额。 5)票据打印 在“实收款项”页上实际发生款项列表中→选择需要票据打印的款项记录→点击〖保存&打印〗按钮→弹出的【打印控制】窗口→选择相应的打印模板→进行打印预览→打开打印票据窗口(如果只有一种打印模板则直接打开) l打印票据之前必须设置好相应的模板，具体设置请详见【套打设置】模块。 6)票据审核 对财务单据进行核查后→点击财务单据界面上的〖审核〗按钮→在界面上录入审核时间→确定→点击〖取消审核〗按钮，取消审核操作。 l确定后财务单据界面上的内容就会被锁定，不允许再修改。 7)房款结转 定单或合同的房款全部收齐后→财务人员可打开【收支管理】模块→在界面上选择视图“未结转定单/合同”→选中房款已收齐的定单或合同→点击〖结转处理〗按钮进行结转操作 3.收取滞纳金 1)结转滞纳金 打开【收支管理】模块的<房款管理>标签页→按客户或按房间搜索→选择需要计算滞纳金的销售单→双击打开→点击“详情”链接会打开“滞纳金详情”窗口→在滞纳金明细列表上会显示供款明细列表中的每条款项记录→点击〖结转滞纳金〗按钮→打开了“结转滞纳金”界面→将“参考滞纳金”正式结转为应收款→点击〖保存&关闭〗确定完成本次结转 2)收取滞纳金 具体操作同收取房款。 4.财务退款(退房) 1)指定款项退款 打开【收支管理】模块<房款管理>标签页→选择需要退款的销售单→双击打开→选择<实收款项>标签页→选择具体的需退款的实收款（可选择多笔实收款同时退款）→点击〖操作〗下的〖指定款项退款〗→打开退款单据界面→录入退款单相关信息→〖保存〗退款单，系统自动产生一笔负数实收款，并用其退款金额冲销对应的实收款项的余额，同时与应收款重新进行对冲。 2)不指定款项退款 打开需要退款的销售单→选择<实收款项>标签页→点击〖操作〗下的〖不指定款项退款〗→打开如图所示的退款单据界面→录入退款单信息→〖保存〗退款单→系统会产生退款单中款项明细对应的负数实收款记录，并与同款项类型的实收款记录进行自冲销后，再与应收款进行对冲。 5.财务转账(换房) 打开【收支管理】模块<房款管理>标签页→选择需要转账的销售单→双击打开→选择<实收款项>标签页→选择具体的待转出的实收款，可选择多笔实收款同时转账→点击〖操作〗下的〖转账〗→打开选择销售单界面→选择待转入的销售单→〖确定〗后打开“转账单”→录入转账单相关信息：→〖保存〗转账单 6.按揭放款 在【收支管理】模块选择<银行批量放款>标签页→“贷款银行”下拉中选择放款的银行→〖新增〗按钮→打开“银行放款单”界面→款项明细列表菜单上点击〖选择贷款款项〗按钮→打开“选择贷款款项”界面→可以录入“客户”查找出具体的客户未放款的贷款款项，也可以不录入客户信息直接点击〖查找〗按钮，查找出该项目该贷款银行下还未放款的贷款款项记录→选择一条或多条未放款贷款记录→确定后该条记录就会显示在款项明细列表记录中→保存后就完成了放款单操作 7.票据管理 票据管理主要对售楼过程中所开出的票据进行管理，提供查询、登记、领用、作废和核销的统一管理流程，且与实际财务单据相关联，实现票据单据对应一体化，方便财务人员进行系统性操作。财务业务用财务单据来表现，一张财务单据包含多笔款项，使用一张票据编号。 1)票据本管理 票据管理围绕实际业务流程登记票据-领用票据-使用票据-核销票据，充分通过系统操作简化财务工作。 Ø登记票据 在【票据管理】模块→在票据登记列表上点击〖登记〗按钮→打开“登记票据”的新增窗口→填写票据的基本资料→点击〖保存〗按钮→系统提示是否生成票据明细→选择“确定”则生成票据明细，“取消”则不生成 l票据只对发票和收据进行管理，因此这里的“票据类型”只有发票、收据两种。而“财务单据”中的“票据类型”却可以根据实际业务包含更加广泛，如发票、收据、银行放款单、内部转帐单、退款单等。 l登记票据本信息并生成明细后，所有票据明细状态均为“未开”。 Ø领用票据 点击编辑界面中的〖领用〗按钮→打开“票据领用”窗口→确定保存 l整本领用：表示领用当前票据本中所有的票据明细。此时起始编号、截止编号不允许修改。 l分段领用：表示只领用指定范围内的票据明细，此时需要输入要领用的该票据本范围内的起始编号和截止编号。 l确定保存时，如果指定范围的票据存在被领用的票据，则提示“部分票据已领用，已领用不会重复领用，是否继续！”。选择“确定”，系统继续处理，但只会领用未被领用的那部分票据明细。选择“取消”则中止，不继续处理。 Ø核销票据 点击编辑界面中的〖核销〗按钮→打开“票据核销”窗口→确定保存 l整本核销：表示核销当前票据本中所有的票据明细。此时起始编号、截止编号不允许修改。 l分段核销：表示只核销指定范围内的票据明细，此时需要输入要核销的该票据本范围内的起始编号和截止编号。 l确定保存时，如果指定范围的票据存在被核销的票据，则提示“部分票据已核销，已核销不会重复核销，是否继续！”。选择“确定”，系统继续处理，但只会核销未被核销的那部分票据明细。选择“取消”则中止，不继续处理。 Ø删除票据 在票据登记列表上点击〖操作〗按钮→选择〖删除〗菜单,即可删除所选择的登记票据记录。 l如果所选的票据下已经有被使用的票据明细，则不允许删除。 2)票据明细管理 Ø收回票据 在“登记票据”的编辑界面→点击“票据明细”侧标签进入票据明细窗口→选择票据明细→点击〖收回票据〗按钮，则所选的票据明细的领用人和领用日期全被清空。 l与领用票据相对应，但已核销的和与财务单据相关联的票据明细是不能被收回的。 Ø取消核销 选择票据明细→点击〖取消核销〗按钮→则所选的票据明细的核销人和核销日期全被清空。 Ø作废 选择票据明细→点击〖作废〗按钮→确定 l若当前票据明细未与财务单据相关联则允许作废，且状态置为“作废”。反之，若与财务单据相关则需到对应的财务单据中进行作废操作。 Ø取消作废 将选中票据恢复成非“作废”状态：如果没有财务单据引用则恢复成未使用状态，否则恢复成已使用状态。反之，若已被财务单据引用则不允许取消作废操作，在财务单据中也不允许取消该作废操作，即永久作废。 七、销售收入账务处理 1.主营业务收入 1)定义 Ø主营业务收入指企业(集团)从事某种主要生产、经营活动所取得的营业收入。 Ø目前公司开发销售的产品主要有：普通商品房、投资性公寓、别墅、商铺（商贸城）、车位、车库、酒店，其中商铺有部份出租，有部份是销售的。 2)会计处理 Ø预售期间，物业交付前所收款项，均在预收帐款内核算。（如当地税务对诚意金不征收流转税，收取的诚意金先在其他应付款—诚意金科目核算） 借：银行存款 贷：预收帐款—房款（一期—住宅） Ø（转退楼、业主变更） I.尚未签订商品房买卖合同的变更处理 未签订合同的转退楼及业主变更比较方便，只需公司的内部审批通过即可，流程如下： 业主提出申请→相关人员审批→重签新认购书收回原认购书→缴交变更手续费→变更原交款发票地址或业主姓名（具体审批权限参考《营销费用及业务审批权限管理规定(试行版)》） 收到相关申请资料后： 借：预收帐款-房款（红字） 贷：预收帐款-房款 J.已签订商品房买卖合同的变更处理（转退楼、业主变更） 对于已签合同的客户且已在政府办理备案，均不得再进行加、减、变更业主、转楼等业务。特殊情况的需总经理批准，财务中心作废或冲红原发票，根据新合同重新开具发票。 未结转主营业务收入的： 借：预收帐款（红字） 贷：预收帐款 已结转主营业务收入的，不做账务处理，只做备查。 Ø面积差补（退）房款 房屋取得房产证时的实测面积与房屋预售时候的预测面积会存在一定的差异，开发商对该部分差异进行多退少补处理。 K.实测面积比预测面积少，退客户房款： 未确认收入时 借：预收帐款—房款 贷：银行存款 当年已确认收入，冲减已结转部分的收入及对应的成本和税金： 借：主营业务收入 贷：预收账款—房款 借：预收账款—房款 贷：银行存款 借：库存商品（面积差*执行单位成本） 贷：主营业务成本 借：预缴税费 贷：主营业务税金及附加 以前年度已确认收入 借：以前年度损益调整 贷：预收账款—房款 借：预收账款—房款 贷：银行存款 借：库存商品（面积差*执行单位成本） 贷：以前年度损益调整 借：预缴税费（营业税及附加） 贷：以前年度损益调整 借：利润分配—未分配利润 贷：以前年度损益调整 L.实测面积比预测面积多，向收取客户房款： 未确认收入 借：银行存款 贷：预收帐款 当年已确认收入，应该结转部分的收入及对应的成本和税金： 借：银行存款 贷：预收账款 借：预收账款 贷：主营业务收入 借：主营业务成本 贷：库存商品（面积差*执行单位成本） 借：主营业务税金及附加 贷：预缴税费 以前年度已确认收入 借：银行存款 贷：预收账款 借：预收账款 贷：以前年度损益调整 借：以前年度损益调整 贷：库存商品（面积差*执行单位成本） 借：以前年度损益调整 贷：预缴税费（营业税及附加、所得税） 借：以前年度损益调整 贷：利润分配—未分配利润 Ø楼宇竣工验收，至交付日期，即确认收入 借：预收帐款（已收合同收入） 应收账款（未收取的合同收入） 贷：主营业务收入 根据会计制度规定应确认收入但尚未收到相关款项的情况。因房地产企业在收到诚意金、定金、首期款时均通过“预收账款”核算，收楼时符合应收账款的确认条件，且尚有未收到的款项，应转入应收账款。 税收指引：见下 3)收入确认原则描述 Ø会计口径：企业会计准则—14号规定，收入是指企业在日常活动中形成的，会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。销售商品收入同时满足以下条件的，才能予以确认： A.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。 B.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。 C.收入的金额能够可靠地计量。 D.相关的经济利益很可能流入企业。 E.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 按照上述原则，我公司确认收入要满足以下条件： A.开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定； B.已与客户签订的正式房屋销售合同； C.商品房（车位、车库、商铺）已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。 D.商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。 简单来说，我公司销售收入确认原则为产品实际交付日期（收楼通知书上所载可收楼日期的第一天）。 Ø税务口径：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 B.开发产品已开始投入使用。 C.开发产品已取得了初始产权证明。 已确认完工的产品，如果有收款，应确认为应税收入。 Ø新旧收入会计准则的差异 《企业会计准则－收入》（以下简称原收入准则）于1998年6月颁布，并于1999年1月1日施行，它的施行在很大程度上规范了企业收入的确认和计量，提高了会计信息的质量。不过，在"国际化"和"市场化"方面还存在一些缺憾，因而仍然有待进一步完善。在这种情况下，2006年2月，财政部发布了《企业会计准则第14号－收入》（以下简称新收入准则）。在从中国实情出发的基础上，尽量做到与国际惯例的协调。 与原准则相比，新准则发生了一些实质性的变化。这些变化可以概括为以下几个方面： A.重新界定了收入的概念。 原准则将收入概念界定为：企业在销售商品、提供劳务及他人使用本企业的资产等日常活动中所形成的经济利益总流入。这种界定相对较为简单，并且重在形式方面进行界定。新准则更多地从收入的实质方面进行界定，规定：收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。这样也就强调了收入的本质特征：仅指导致所有者权益增加的部分，至于投资者出资所导致的流入则不能视为收入中。 B.调整了收入准则的适用范围。 原准则明文规定下列各项形成的收入不适用收入准则：1、建造合同；2、非货币性交易；3、租赁；4、保险公司的保险合同；5、期货；6、投资；7、债务重组。 新准则规定"采用权益法核算的长期投资、非货币性资产交换、建造合同、租赁、原保险合同、再保险合同等形成的收入，适用其他相关会计准则。"旧准则将投资所产生的收入完全排除收入准则的适用范围在外，由《企业会计准则－投资》予以规范，并且规定在短期投资的会计处理上，短期投资的现金股利或利息，应于实际收到时，除了已计入应收项目的现金股利或利息外，冲减投资的账面价值，而不是确认为收入。 新准则则将收入准则的范围进行了拓展了，仅将按权益法核算所产生股利排除在外，这主要是考虑到为了体现交易的商业实质。另外期货形成的收入符合收入总体特性，其具体经济业务由《企业会计准则－套期保值》规范。 C.调整了销售商品收入和提供劳务收入的确认条件。 原准则规定销售商品收入确认需满足四项条件：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方。（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。（三）相关的经济利益很可能流入企业。（四）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。新准则规定销售商品收入确认需满足五项条件：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。（三）收入的金额能够可靠地计量。（四）相关的经济利益很可能流入企业。（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 原准则规定提供劳务收入确认需满足三项条件：（一）劳务总收入和总成本能够可靠地计量。（二）与交易相关的经济利益能够流入企业。（三）劳务的完成程度能够可靠地确定。新准则则要求提供劳务收入确认需满足四项条件：（一）收入的金额能够可靠地计量。（二）相关的经济利益很可能流入企业。（三）交易的完工进度能够可靠地确定。（四）交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 实际上新准则与原准则只是在文字表述上略有不同，在本质内容上仍然是一致的。 D.修改了销售商品收入和提供劳务收入计量原则。 原准则要求"收入应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定"，即计量采用名义金额。 新准则要求计量采用公允价值，规定"企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计人当期损益".也就是说，如收入的名义金额与其公允价值（通常为现值）差额较小，可按名义金额计量。如收入的名义金额与其公允价值（通常为现值）差额较大，应按公允价值计量。 E.对商业折扣的含义与核算进行了明确。 新准则首先对商业折扣进行了概念界定，规定："商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入的金额。"同时还规定了企业对商业折扣进行核算的一般原则："销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。" F.销售商品与提供劳务同时发生的处理原则新准则在相对独立明确销售商品与提供劳务的收入确认的同时，明确规定企业在同时发生销售商品与提供的处理原则――必须区分交易的性质。准则要求："企业与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，销售商品部分和提供劳务部分能够区分且能够单独计量的，应当将销售商品的部分作为销售商品处理，将提供劳务的部分作为提供劳务处理。销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，应当将销售商品部分和提供劳务部分全部作为销售商品处理。"这一新增内容可以说是新准则的一大亮点。 G.调整了资产使用权让渡收入的确认。 新准则规定让渡资产使用权收入应在下列基础上进行确认：（一）利息收入应考虑资产的实际收益率在时间比例的基础上确认。（二）使用费收入应按相关协议的性质，在权责发生制的基础上确认。（三）现金股利收入应在股东的收款权利确认时确认。新准则还在让渡资产使用权收入中增加了现金股利收入。这与新准则调整其适用范围相关，即新准则仅将按权益法核算所产生股利排除在适用范围之外，那么也就要求企业，如果在购入付息投资项目前，已经将未付利息作为应计项目处理的，则随后收到的利息应在购入前与购入后的期间进行分配，也就说，只有购入后的部分应当确认为收入。 此外，新准则还强调，企业在会计报表附注中应当披露收入所采用的会计政策，包括确定提供劳务交易完工进度的方法。 2.其他业务收入 1)定义 Ø其他业务收入，是指除上述各项主营业务收入之外的其他业务收入。包括材料销售外购商品销售、废旧物资销售、下脚料销售，提供劳务性作业收入，房地产开发收入，咨询收入，担保收入等其他业务收入。 Ø目前公司的其他业务收入主要包括：租金及杂项费用收入。而商铺出租也是采用临时租赁的方式出租，所以出租的商铺依然在存货里反映。 2)会计处理 Ø收到相关手续费： 借：银行存款 贷：预收账款-杂费 Ø房款挞定： 借：预收账款-房款 贷：预收账款-杂费 Ø收到租金： 借：银行存款 贷：预收账款-租金-商铺 Ø结转收入： 借：预收账款-租金-商铺 预收账款-杂费 贷：其他业务收入 税收指引：对于出租收入应缴纳流转税、房产税，签订出租合同的还应缴纳印花税和所得税。（预租收入不缴所得税，需缴纳营业税） 3.营业外收入 1)定义 Ø营业外收入是指不属于企业生产经营费用，与企业生产经营活动没有直接的关系的收入。主要没收罚款，合同违约金。 2)会计处理 Ø没收罚款，合同违约金： 借：银行存款（现金或其他资产类科目） 贷：营业外收入 4.代收代付业务 1)定义 Ø公司因业务需要而应付、暂收其他单位或个人的款项，应在其他应付款科目核算，明确区分收入与代收业务，不得将代收款项归入主营业务收入或其他业务收入等收入类科目中核算。 2)会计处理 房地产公司代收代付业务一般有以下情况出现： Ø签商品房买卖合同时，代收合同印花税、鉴证费、契税、办理产权的相关费用、物业维修基金等： 借：银行存款 贷：其他应付款—代收税费—印花税 Ø代付以上税费时： 借：其他应付款—代收税费—印花税 贷：银行存款 备注：公司承担部分直接进管理费用—税费—印花税 对于代收的印花税，需到税务机关申领代扣代缴印花税票据，每月根据开立的印花税票代扣代缴。（2008年11月1日起，业主购房合同印花税暂免） 税收指引：对于代收代付的款项，原则上应当作为价外费用缴纳营业税，而不去区分是否开票或纳入房价内，但代收的维修基金，契税，印花税除外，其他代收款项建议使用物业公司代收。 八、其他涉及与收入相关的账务处理 1.预售款存监控户(略) 2.商品房预售监督管理费的支付(略) 3.税金计提(略) 1)主营业务税金及附加、堤围费 2)企业所得税 3)印花税 九、企业所得税汇算清缴收入注意事项 房地产企业有多个项目，临到年底，有的项目完工入住了，有的项目还在建造阶段，还有的项目竣工了出售的现房也没有入住呢，汇算清缴要怎么处理呢？完工的开发产品一定要结转收入吗？未完工的开发产品没有结转收入也算所得税吗？怎么办？ 结合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，就房地产企业汇算清缴收入作如下分析。 房地产企业不同阶段的收入处理 从会计处理上来看，一般销售的开发产品没有收完全款不会交付入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款”科目。 税务处理上，依据国税发[2009]31号）第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。 以A房地产企业举例说明，2009年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。2009年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。 B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。 若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2009年度应做纳税调减处理。 B项目汇算清缴应纳税所得额为：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（万元）。 C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。 对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。按照国税发[2009]31号文第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2009年度应做纳税调减处理。 若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额为：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（万元）。 在建D项目预收收入3500万元，会计不结转收入，也无法计算计税成本。但是其符合国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入3500万元。其中由于其属于未完工开发产品，根据国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以D项目汇算清缴应纳税所得额为：3500×15%－3500×5%=350（万元）。 不考虑期间费用，A房地产企业应纳税所得额为：1600 1375 350=3325（万元）。 年终汇算清缴勿忽视完工条件 以上销售的不同阶段，由收入计算所得额的方式不同，区别即在于开发产品完工与否，《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）对于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下：开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以最早的一个时点确定开发产品完工时点，这与会计核算不同。 2009年6月26日，国家税务总局对海南省国家税务局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》的批复文件——《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）再次对于该问题进行了明确。 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文件的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 按照国家建设方面的有关规定，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交房地产主管部门备案，备案的前提是工程竣工验收合格。但是未备案的经竣工验收合格的开发产品仍然不能办理初始产权证明，法律要件也不完备，但实物中提前交付业主使用的情况普遍存在，所以，国税发[2009]31号所确定的三个时点中交付使用时点一般最早，这种情况下根据国税发[2009]31号文的精神和国税函[2009]342号文的具体规定，则无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时即视为已经完工。这样处理更突出了税法的“实质重于形式原则”。 | 
发表于 2011-10-22 16:11:15
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发表于 2011-10-22 23:52:01
