【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

税中望月樊剑英

问题内容： 财税〔2003〕16号文件第三条第二十项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。对自有的工业用地，经有关部门批准后变性，向国土部门补缴了土地出让金，现需将土地转让，在计算缴纳营业税时，向国土部门缴纳的土地出让金是否属于土地使用权的购置或受让原价，在收入中减除后缴纳营业税？

答：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
   总局对此强调文件国税函【2005】83号已经失效。向国土部门缴纳的土地出让金是否属于土地使用权的购置或受让原价应关注地方税务机关具体政策规定。

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-18 19:05 编辑 ]

税中望月樊剑英

原帖由 财会之星 于 2011-4-14 16:26 发表
y延期交房收到的违约金应缴个税吧

不交税不是更好？征税无明确依据，不如不征。

税中望月樊剑英

问题内容： 请问：房地产开发企业取得土地使用权后，计算缴纳的土地使用税是否记入“开发成本/土地征用及拆迁补偿费用”，而后作为土地增值税清算的扣除项基数？

   答：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（二）项规定：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
   因此，土地使用税不能计入土地征用及拆迁补偿费用扣除。

税中望月樊剑英

问题内容：  根据财税[2010]121号《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
那么这部分计入房产原值的土地是否还需缴纳土地使用税？宗地容积率如何计算？

答：城镇土地使用税与房产税计税依据不同，不能因为缴纳了房产税而不缴纳土地使用税。宗地是土地权属界址线围成的地块。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比。在地方建设行政部门文件中，可能会有更具体规定。

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-18 19:06 编辑 ]

税中望月樊剑英

问题：有一停工的化工企业，近期被市政府土地储备中心将土地收储，发生（1）土地使用权补偿费、（2）地上建筑物补偿费、（3）搬迁费补偿、（4）临时安置补偿、（5）停产停业补偿、（6）补助与奖励。问题，所有这6项补偿，收不收企业所得税？文件依据是什么？

答：根据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）规定：
　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号，以下简称实施条例）的有关规定，经国务院批准，现就企业取得的专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题通知如下：
　　一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
　　（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；
　　（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
　　（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
　　二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
　　三、企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。因此，上述补偿若符合以上规定，可以作为不征税收入处理。如不符合上述规定，则应计入收入总额计算应纳税所得额。

税中望月樊剑英

房地产开发企业以取得的土地使用权进行投资和联营，所投资、联营的企业并非从事房地产开发的，且所投资、联营的企业在该土地上建造办公楼，建成后自用，不再转让，该土地使用权在办理产权转移时是否需缴纳土地增值税？能否适用财税字〔1995〕48号文“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”的规定？

答：房地产开发企业以取得的土地使用权进行投资和联营的，且被投资企业不是从事房地产开发的，可以适用暂免征收土地增值税规定。

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-18 19:06 编辑 ]

税中望月樊剑英

问题内容： 我是JS一家企业，看到财税（2010）121号文中关于“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”的规定。我司的容积率了大于0.5，小于1，请问缴纳房产随的土地价值如何确定，急盼回复，谢谢！！！

  答：容积率大于0.5的，不需要乘以任何系数，即房产土地价值应按照实际规划占地土地面积确定.即全额地价计入房产原值计算缴纳房产税。

春雷有雨

给先生问好，

张五哥

我感觉总应该把樊老师这一个专题置顶，谢谢不吝赐教，我讲一页一页的全看一遍

张五哥

受益匪浅，谢谢！