【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

税中望月樊剑英

原帖由 方童 于 2011-4-26 14:01 发表
樊老师。是这样的
我们公司是房地产开发的，去年11拿的税务登记证，一直到现在块五月了都没有去纳税申报，地税国税都没有，现在税务这块我也不知道怎么做比较好一点。最快的解决办法是。。程序我不知道怎么做

答：补充申报，零申报，如果有罚款的话，可以和税局协商，少罚点，这样就顺了。否则系统会长期滞留未申报，异常。

税中望月樊剑英

原帖由 周末愉快 于 2011-4-26 15:39 发表
还有个问题：
国税发2009 31号文中第三十二条“物业完善费用可以按规定预提”，这个规定是指怎样的规定？

答：物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

税中望月樊剑英

原帖由 周末愉快 于 2011-4-26 15:35 发表
请教下樊老师：
1、新注册的房地产开发企业，当年未取得预售收入，业务招待费、广告宣传费可以转入下一年度再按规定扣除吗？
2、支付给拍卖行的土地拍卖佣金可以记入土地成本吗？
3、对于地下车位，建造时发生的建 ...

答：新注册的房地产开发企业，当年未取得预售收入，广告宣传费可以转入下一年度再按规定扣除吗，业务招待费不可以结转下年度扣除。
   支付给拍卖行的土地佣金税中望月认为属于取得土地所发生的间接费用，因此可以计入土地成本。
对于地下车位建造费，应分三种情况处理，⑴ 企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。⑵ 销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业—租赁业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。⑶ 为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。

wpjmymm

愈期交房支付的违约金，可以放在开发成本中吗，听说房产公司可以，是不是这样的。

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三种土地转让的涉税

A公司与B公司同为C公司的下属子公司，现A公司将其名下一块土地转让给B公司（房地产公司）进行开发，有三种土地转让方式
一、A公司将土地无偿转让B公司
1、A公司涉税处理：
1.1 营业税：按税务局确定的转让价格减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计征营业税；
1.2 城建税、教育费附加、地方教育费：按所计征的营业税对应计算；
1.3 土地增值税：按税务局确定的转让价格，计算土地增值额及土地增值税；
1.4 印花税：无偿转让，不缴纳印花税；
1.5 企业所得税：按税务局确定的转让价格并入企业收入，计算所得税。
2、B公司涉税处理
2.1 契税：无偿转让，不交契税；
2.2 土地增值税：无偿转让，未来计算土地增值税时的土地成本为0；
2.3 企业所得税：无偿转让，未来计算企业所得税时的土地成本为0；
2.4 印花税：无偿转让，不缴纳印花税。
二、B公司出资入股，A公司以土地入股，成立联营（合营）D公司
1、A公司涉税处理：
1.1 营业税：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；
1.2 城建税、教育费附加、地方教育费：不征收；
1.3 土地增值税：按协议确定的股权价格，计算土地增值额及土地增值税；
1.4 印花税：协议确定的股权价格，计征印花税；
1.5 企业所得税：投资入股，不征所得税。
2、联营（合营）D公司涉税处理
2.1 契税：按协议确定的股权价格，计征契税；
2.2 土地增值税：按协议确定的股权价格，作为土地成本入帐；
2.3 企业所得税：按协议确定的股权价格，作为土地成本入帐；
2.4 印花税：协议确定的股权价格，计征印花税。
三、A公司将土地按一定的价格转让给B公司
1、A公司涉税处理
1.1 营业税：按转让价格减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计征营业税；
1.2 城建税、教育费附加、地方教育费：按所计征的营业税对应计算；
1.3 土地增值税：按转让价格，计算土地增值额及土地增值税；
1.4 印花税：按转让价格，计征印花税；
1.5 企业所得税：按转让价格并入企业收入，计算所得税。
2、B公司涉税处理
2.1 契税：按转让价格，计征契税；
2.2 土地增值税：按转让价格，作为未来计算土地增值税时的土地成本；
2.3 企业所得税：按转让价格，作为未来计算企业所得税时的土地成本；
2.4 印花税：按转让价格，计征印花税。

税中望月樊剑英

原帖由 wpjmymm 于 2011-4-27 16:28 发表
愈期交房支付的违约金，可以放在开发成本中吗，听说房产公司可以，是不是这样的。

答：营业外支出处理，与开发成本无关。

周末愉快

樊老师:请教下
1、对于房地产公司如何确定开办费的时间结点?是从开始筹建到取得营业执照为止这段时间发生的费用为开办费,还是可以从开始筹建到取得营业执照往后一个月(或二个月)都可以做开办费的?或者说从筹建到取得土地规划许可证前都做为开办费？我看到有些会计的做法都不一样!
2、策划费属于广告费吗？如果属于那对方从税务机关Dai.开点开来的通用机打发票（不是注明广告业专用发票）可以列为广告费吗？
3、对于房地产企业，法院判决下来的高利贷利息可以作为利息成本计算土地增值税吗？
谢谢!

飞翔0419

学习了，谢谢

千山我独行

好帖必顶 学习了

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如题，谢谢