《房地产会计就像一本故事书》（原创，连载）

duan198505

你辛苦了，谢谢你！

duan198505

你辛苦了，谢谢你！

duan198505

你辛苦了，谢谢你！

duan198505

你辛苦了，谢谢你！
:handshake

duan198505

你辛苦了，谢谢你！

房地产啊

还是买书来拜读的快些诶。呵呵

zuoli

很有帮助，谢谢

zuoli

你真是太有才了，谢谢

宁静致远

第二节  转让及销售阶段税收处理
一、        营业税及附加税费
房地产开发企业转让土地使用权或者销售不动产，根据《中华人民共和国营业税暂行条
例》（2008年11月10日国务院令第540号）和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（2008年12月15日财政部、国家税务总局第52号令）的规定，应依据营业额按照5%的税率计算缴纳营业税，并按照《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》等规定计算缴纳城建税及教育费附加。
（三）税目税率
1.房地产开发企业转让土地使用权按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项
目5%的税率征收营业税；销售商品房及其他建筑物按照“销售不动产”税目5%的税率征收营业税。
2.房地产开发企业转让土地使用权、销售商品房及其他建筑物的，依据实际缴纳的营
业税按照规定的税率征收城市维护建设税，纳税人所在地为市区的，税率为7%；纳税人所在地为县、镇的，税率为5%；而纳税人所在地不在市区、县、镇的，税率为1%。依据实际缴纳的营业税按照3%征收率征收教育费附加，地方教育费附加为2%。
单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实
只是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
在查账征收方式下，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，房地产开发企业开发产品完工前销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。根据此规定，取得销售未完工开发产品在进行企业所得税季（或月）度预缴时应进行如下处理：
首先，计算销售未完工开发产品的预计毛利额
销售未完工开发产品的预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×预计税毛利率
房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定；
（1）        开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和
郊区的，不得低于15%；
（2）        开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；
（3）        开发项目位于其他地区的，不得低于5%；
（4）        属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
其次，把预计毛利额并入当期应纳税所得额。
实际利润额=会计利润总额－以前年度待弥补亏损－不征税收入－免税收入＋预计利润
额。
当期应纳所得税额=实际利润额×适用税率
二、销售和装修分离筹划节税是否有效
【例5-6】：某地税局在对某房地产开发有限公司进行税收检查时，发现该企业“其他应付款”账户中有一笔与甲公司的往来款，甲公司汇来房款850万元，企业从其他应付款转预收帐款科目611万元，检查预收帐款明细帐，发现企业已于2009年12月确认了销售收入为611万元，为何其他应付款中仍有余额239万元？经调取甲公司的购房合同发现，甲公司与房地产公司2009年5月签定了正式的房屋销售合同总价为611万元，同时还签定了一份补充协议，主要内容为：因甲公司购买楼房为装修房，故甲公司实际支付房地产公司850万元中611万元为房价，剩余价款为装修款，由房地产公司支付给乙装饰工程设计公司。因该笔款项尚未支付，仍挂在企业“其他应付款”科目中，根据企业提供的装修合同，该房地产公司与乙装饰工程设计公司签定了该栋房产的室内设计合同，合同总价为239万元。据此，检查人员认定该企业销售的实际是精装修房。
根据国税函[1998]53号批复：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
分析：将精装修房屋销售合同分解为“毛坯房合同”和“装修合同”是否可行？
【例5-7】：某房地产开发企业新建小区商品房销售，平均售价8000元／平方米。分解销售收入后房屋售价5500元，装璜费2500元。（以上为普通住宅，土地增值税预征率1%，契税1.5%）
　1）房地产企业涉税：开具销售不动产发票5500元，
　　营业税及城教＝5500 ×5.5%＝302.5
　　预缴土地增值税＝5500×1%＝55
　2）装璜企业涉税：开具装修发票2500元（装璜企业不涉及土地增值税）
　　营业税及城教＝2500 ×3.3%＝82.5
　　两家合计缴税 440，如果不这样操作，涉税：
　　营业税8000×5.5%＝440
　　土地增值税 8000×1%＝80 合计：520
　　差异：520－440＝80
　3）买房人纳税应纳契税 5500×1.5%＝82.5
　　如果不这样：8000×1.5%＝120
　　差异：120－82.5＝37.5（以100平方米计算：差3750元）
　　达到这个效果的实质还需要：
　 ①装璜企业必须实际是关联企业，但表面不能体现是关联企业。并双方具有严格的合同或协议，而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价。装璜企业必须在此基础将发生的装璜成本真实的体现，并具有合理利润空间。装璜成本由设计费、材料费、工时费组成。
　 ②时限的确定：应确定一个时间为房屋完工（达到可以入住）时间，然后再发生装璜成本。
　 ③最重要的一点：必须买房人与开发企业和装璜企业分别签订协议或合同。正确的作法应该是：
　1）期房预售时，就分别签订合同，
　2）房屋完工（达到可以入住）时就分别签订合同。
　 ④还要与买房人讲好，只要买我的房，就必须用我这个企业装璜，这一点要体现在某个合同中，以免事后发生纠纷。以上操作的风险：
　1）如果装潢企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。
　2）如果将房屋先装修后等买房人来买，也不行。
　3）这个装璜企业千万不能体现是关联企业。
　4）利润的合理划分不能偏离常规。
　 否则：税务机关认为装潢企业是开发企业请的，根据国税发[1998]53号文，发生的装潢费用是开发企业的成本，开发企业销售商品房应包括装潢费用在内。如果这样就惨了，不但没少缴税，还多了一个环节。


房地产税收筹划群 QQ：157271856

宁静致远

第六章          房地产企业财务报告与财务分析

            第一节  房地产企业财务报告简介

    房地产企业财务报告是反映房地产企业财务状况和经营成果的书面文件，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表（新的会计准则要求在年报中披露）、附表及会计报表附注和财务情况说明书。

一、财务报告目标的重要作用
    财务会计作为对外报告会计，其目的是为了通过向外部会计信息使用者提供有用的信息，以反映企业财务信息，帮助使用者作出相关决策。承担这一信息载体和功能的便是企业编制的财务报告，它是财务会计确认和计量的最终成果，是沟通企业管理层与外部信息使用者之间的桥梁和纽带。因此。财务报告的目标定位十分重要。
    (一)财务报告的目标定位决定着财务报告应当向谁提供有用的会计信息，应当保护谁的经济利益
    这既是财务报告编制的出发点。也是企业会计准则建设与发展的立足点。因此，需要清楚界定企业财务报告的使用者这些使用者具有哪些特征。进行什么样的经济决策，在决策过程中需要什么样的会计信息等。在这种情况下，财务报告“按衙定产”。为使用者提供有用信息，不仅可以有效地调和企业管理层与外部信息使用者之间的关系。还可以提高使用者的决策水平与质量，降低资金成本，提高市场效率。
    (二)财务报告的目标定位决定着财务报告所要求会计信息的质量特征，决定着会计要素的确认与计量原则，是财务会计系统的核心与灵魂. 通常认为财务报告目标有经管责任观和决策有用观两种。
    二、财务报告目标的主要内容
    我国企业财务报告的目标，是向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况。有助于财务报告使用者作出经济决策。
    财务报告使用者主要包括投资者、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。满足投资者的信息需要是企业财务报告编制的首要出发点，将投资者作为企业财务报告的首要使用者，凸现了投资者的地位，体现了保护投资者利益的要求，是市场经济发展的必然。如果企业在财务报告中提供的会计信息与投资者的决策无关。那么财务报告就失去了其编制的意义。根据投资者决策有用目标，财务报告所提供的信息应当如实反映企业所拥有或者控制的经济资源、对经济资源的要求权以及经济资源及其要求权的变化情况；如实反映企业的各项收入、费用、利得和损失的金额及其变动情况；如实反映企业各项经营活动、投资活动和筹资活动等所形成的现金流入和现金流出情况等，从而有助于现在的或者潜在的投资者正确、合理地评价企业的资产质量、偿债能力、盈利能力和营运效率等；有助于投资者根据相关会计信息作出理性的投资决策；有助予投资者评估与投资有关的未来现金流量的金额、时间和风险等。
    除了投资者之外。企业财务报告的使用者还有债权人、政府及有关部门、社会公众等。例如，企业贷款人、供应商等债权人通常十分关心企业的偿债能力和财务风险，他们需要信息来评估企业能否如期支付贷款本金及其利息。能否如期支付所欠购货款等；政府及其有关部门作为经济管理和经济监管部门，通常关心经济资源分配的公平、合理，市场经济秩序的公正、有序，宏观决策所依据信息的真实可靠等，因此，他们需要信息来监管企业的有关活动(尤其是经济活动)、制定税收政策、进行税收征管和国民经济统计等；社会公众也关心企业的生产经营活动。包括对所在地经济作出的贡献，如增加就业、刺激消费、提供社区服务等。因此，在财务报告中提供有关企业发展前景及其能力、经营效益及其效率等方面的信息，可以满足社会公众的信息需要。应当讲，这些使用者的许多信息需求是共同的。由于投资者是企业资本的主要提供者，通常情况下，如果财务报告能够满足这一群体的会计信息需求，也可以满足其他使用者的大部分信息需求。
    现代企业制度强调企业所有权和经营权相分离，企业管理层是受委托人之托经营管理企业及其各项资产，负有受托责任。即企业管理层所经营管理的企业各项资产基本上均为投资者投入的资本(或者留存收益作为再投资)或者向债权人借入的资金所形成的，企业管理层有责任妥善保管并合理、有效运用这些资产。企业投资者和债权人等需要及时或者经常性地了解企业管理层保管、使用资产的情况，以便于评价企业管理层的责任情况和业绩情况，并决定是否要调整投资或者信贷政策，是否需要加强企业内部控制和其他制度建设。是否需要更换管理层等。因此。财务报告应当反映管理层受托责任的履行情况。以有助于外部投资者和债权人等评价企业的经营管理责任和资源使用的有效性。
三、财务报告的构成
    财务报告包括财务报表和其他应当在财务报告中披露的相关信息和资料。其中，财务报表由报表本身及其附注两部分构成，附注是财务报表的有机组成部分，而报表至少应当包括资产负债表、利润表和现金流量表等报表。考虑到小企业规模较小，外部信息需求相对较低，因此，小企业编制的报表可以不包括现金流量表。
    1．资产负债表是反映企业在某一特定日期的财务状况的会计报表。企业编制资产负债表的目的是通过如实反映企业的资产、负债和所有者权益金额及其结构情况，从而有助于使用者评价企业资产的质量以及短期偿债能力、长期偿债能力和利润分配能力等。
    2．利润表是反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表。企业编制利润表的目的是通过如实反映企业实现的收入、发生的费用以及应当计入当期利润的利得和损失等金额及其结构情况，从而有助于使用者分析评价企业的盈利能力及其构成与质量。
    3．现金流量表是反映企业在一定会计期间的现金和现金等价物流入和流出的会计报表。企业编制现金流量表的目的是通过如实反映企业各项活动的现金流入、流出情况，从而有助于使用者评价企业的现金流和资金周转情况。
    4．附注是对在会计报表中列示项目所作的进一步说明，以及对未能在这些报表中列示项目的说明等。企业编制附注的目的是通过对财务报表本身作补充说明。以更加全面、系统地反映企业财务状况、经营成果和现金流量的全貌，从而有助于向使用者提供更为有用的信息，作出更加科学合理的决策。
    财务报表是财务报告的核心内容，但是除了财务报表之外，财务报告还应当包括其他相关信息，具体可以根据有关法律法规的规定和外部使用者的信息需求而定。如企业可以在财务报告中披鳐其承担的社会责任、对社区的贡献、可持续发展能力等信息，这些信息对于使用者的决策也是相关的，尽管属于非财务信息。无法包括在财务报表中，但是如果有规定或者使用者有需求的，企业应当在财务报告中予以披露，有时企业也可以自愿在财务报告中披露相关信息。