价外费用缴纳营业税的前提条件

魅影骑士

价外费用缴纳营业税的前提条件
【思考】
甲房地产企业与李某签订购房合同，合同约定，李某先缴纳2万元的定金，到期，如果李某违约不要开发产品了，2万元的定金没收。
2011年8月份，李某违约，不要房子了。
问：甲房地产企业是否应当就其取得的2万元的违约金作为价外费用缴纳营业税？
答：
价外费用缴纳营业税或增值税的前提条件：
同时具备：
1.双方交易已经实现。否则无法确定适用税率。但如果已经实际收到的违约金等，双方没有实现交易，不需要缴纳流转税，但必须缴纳企业所得税。

2.价外费用必须实际收到才能缴纳营业税或增值税。合同约定了价外费用的，如果没有实际收到不需要缴纳营业税、增值税和企业所得税。
如上例：
1.收到：
借：银行存款20000
   贷：其他应付款20000
2.违约：
借：其他应付款20000
   贷：营业外收入——违约金收入20000

魅影骑士

价外费用如何可以不缴纳营业税？
1.国税发【1998】217号：房地产企业代收费用如果改为由房地产企业所属的物业公司代收，不需要缴纳营业税，仅就其取得的手续费收入缴纳营业税。
注意：
（1）不得开具在售房发票上或物业公司的发票上。只能开具委托方的收据或非税收入一般缴款书等
（2）物业公司必须向委托方收取手续费，而不是向房地产企业收取手续费。
2.房地产企业代收的维修基金，不管由房地产企业直接代收还是由物业公司代收，均不属于营业税的价外费用，不需要缴纳营业税。
财税【2003】16号

索马

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茶心如禅

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