苏东：国五条无法阻挡房价暴涨

银河飞雪

　我这篇文章的标题本想制订为“谩骂和指责阻挡不了房价上涨”。但是编辑认为这样的标题不够煽情劲爆，加之，在刚刚召开的国务院常务会议，出台五项楼市调控政策措施，再次释放出楼市调控的强烈信号，因此，建议我采用现在的这一标题。　　之所以要用那一标题，是对最近在网上引起轩然大波的一件事有感而发。春节期间，被称为是“楼市春天派”掌门人之一的“亚太城市发展研究会中国房地产分会会长”陈宝存发布一个观点，“一线城市房价未来5年翻番。”随即惹来网民骂声一片。各大媒体，包括各中央级媒体也纷纷发表评论，对其进行了攻击和指责。
　　我个人认为，这些攻击和指责都是极其无聊和幼稚的。因为，既然陈宝存要唱多，那么得体的应对之策，是应先看看陈宝存说的到底有没有道理。如果他仅仅是那个指出皇帝并没有穿衣服的小孩子，将许多人心目中相信的谎言打破，将事实真相讲出来。那么他就不但没什么不对，而且还告知了人们将面对的潜在威胁，从而提示人们应该尽快采取必要的解决之道。这是非常好的事情。
　　无论是有人唱多还是唱空，对房价的影响其实都是有限的。当许多人开始对房市唱多的时候，至多只不过是将许多原本就有打算买房，但还盼望着房价能够下跌，因而内心里犹疑的人将买房的信心坚定了下来而已。这对房价的影响总归是有限的。
　　真正能够深入影响房价的，还是根本上的住房的供求对比。
　　其实陈宝存认为房价上涨，从现实发生的形势看，并没有说错。近日，据财经网报道，今年2月份，北京二环房价每平米涨了1万元，因为大量买房人出现，甚至使得中介忙得都关不上门。
　　由此看，我们非常需要对陈宝存所认为的“一线城市房价未来5年翻番”的观点给予足够重视。为什么会有这样的观点？
　　假如，陈宝存所指出的房价上涨的理由都是真实存在的，那么，合适的应对之策就应该是采取措施，设法打破这种房价上涨的因果链条。而不是像如今这样仅仅是对此采取掩耳盗铃的对策，却完全不对其提出的房价上涨的理由和条件采取任何的应对措施。
　　就算是将一个说真话的人谩骂至死，难道就能够抑制房价的上涨？
　　正如人们所看到的，在一项项严厉的调控政策的打击下，目前，投资与投机性的购房需求在一线城市已经被压制地很小了。在这样的情况下，为何买房的需求量仍然如此之大？
　　无他，那是因为对住房真实的需求量，也就是人们经常所说的住房刚需人群庞大而已。这是目前正在采取，以及正在预备采取的无论何种调控策略都无法彻底改变的。
　　目前的调控政策，包括刚刚推出的五条楼市调控的政策，基本都是围绕着需求来做文章，一直都在试图压制购房的需求，减少购房量，但却从来都是头痛医头脚痛医脚。事实证明，这些政策基本都是非常错误的（其中一条“增加商品住房及用地供应”，原则上是正确的。但具体指导方针却是“今年住房供地总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。”显然，在住房供不应求的情况下，这样的供应量仍然没有任何的改善，仍旧是旧有的挤牙膏式的土地供应方式，完全是杯水车薪）。
　　正因为政策完全错误，才是导致房价越调控越高的根本原因。
　　房价为什么还会继续上涨？陈宝存的观点是，因为北京未来的土地供给量还会坚持如今这样的限制供应的情况。也就是说，未来在供地上仍然还会如今天这样的小，从而将造成可建房量仍然还会是无比之小。在这样的情况下，那么房价上涨一倍不但毫无问题，甚至估计还偏保守。
　　但是，陈宝存称“五环内无地可供”显然是错误的。只要有眼睛，就会看到在四环与五环之间，甚至在四环以内还有大量的空地。之所以会出现“无地可供”的局面，完全是有关部门限制供给，从而人为制造紧缺所致。
　　如果想要改变这一局面，没有别的什么其他办法，只有放开土地的供应，
　　再不要如今天这样只会挤牙膏一样的供地了，目前需要的是完全放开对土地的供应限制，大规模的供应土地。就如同已经发生了房价暴跌的那些城市所做的那样。假如类似贵阳这样的城市，所建设的住房数量都超过了北京。那么，贵阳的房价可以超低到4000元每平米，与北京房价超高到40000元每平米都是合理的。
　　改变这样的局面唯一的方法，就是在北京大量的供给土地，从而可以让开发商大量地建造房屋。
　　北京的建房量至少要达到目前贵阳建房量的五倍，乃至十倍这样的水平，才可以做到让北京的房价出现持续的下跌。
　　这并不难以做到。北京周边大量的空地都可以作为土地供给，要知道，目前北京五环内的面积只有750平方公里，仅相当于北京全市总面积16808平方公里的1/22。哪怕是北京大量供地后，使得北京的建成区面积增长一倍，也仅仅只能达到北京总面积的1/10。
　　也就是说，北京的土地供给有着巨大的空间。
　　因此，陈宝存认为房价不会降低的另一条理由是，土地的拆迁成本高昂，决定了土地价格将会继续高居不下也是错误的。陈宝存表示，“新拆迁条例的出台，以及去年年底国务院常务会议有关土地管理法修正草案的出台，征地的补偿标准要提升十倍，这肯定要影响到地价，所以预计地价至少要翻一倍到两倍”。
　　但是，土地主要靠拆迁获得本身就是完全错误的。正如我前面指出得到，在北京的四环五环之外那么多空地，完全都可以用做建房所用土地，而这些土地的成本取得是非常之低的。
　　除了扩大土地和住房的供给之外，假如从抑制需求的话，那么也不应该采取如今这样的处处限制人，让人无法买房的方法。而应该是尽力降低北京的工作岗位，使得外地人不再继续涌入北京。
　　本人曾一再地提出如下的解决方案，就是要从北京迁出那些部属高校，迁出那些中央所属科研院所，迁出在北京的大量央企总部。
　　迁出这些部门完全不会影响北京的首都功能发挥，不会造成余外的不利影响，却可以降低大量北京的工作岗位，从而从根本上大量削减了北京仍在不断增加的人口。从而也就彻底解决了北京的房价高昂，道路拥堵，城市污染严重等问题。
　　本人一向都主张应当让房价下降，并多次指出如何才是让房价下降的正确的思路和方法。但遗憾的是，当局却从来没有沿着正确的解决思路和方法去采取相应的政策措施，所执行的所有政策都是与正确的解决方法截然相反。
　　在这样的情况下，无论这样的解决方法政策多么的严厉，多么的严格执行，都无法从根本上解决房价的高涨问题。
　　作者简介：苏东，和讯专栏作者，财经作家，媒体人，已出版 《了不起的中国人》、《房地产真相》两本著作。信奉自由市场经济，认为政府充当守夜人角色，不干涉经济发展，会达到经济效率的最大化。写作的两本书中，《房地产真相》是迄今对房价形成原因解释最透彻的一本书，而《了不起的中国人》则从文化角度解释了中国奇迹。



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