2013年房价向合理价格回归存疑

柳之

日前，中国房地产界发生了十分有趣的一幕：在某论坛上，房地产大亨任志强再次强调“明年3月房价将暴涨”，并表示，这不是鼓吹房价上涨，而是“提醒”政府早做准备；不过，在同一论坛上，国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌却表示，“千万不要抱有不切实际的幻想，不要再幻想房地产市场来个大反弹。” 鉴于这两人的角色与身份，在某种程度上，可以说这是“政府代表”与“房地产开发商代表”之间的直接PK。那么，谁将获胜？
任志强一再声称，现在就是最好的买房时机，因为在他看来，房价一定还会再涨。对于明年的房价趋势，任志强从其专业性进行了“客观分析”：土地供应方面，今年一季度土地供应负增长，二季度土地负增长更严重，三季度情况只比二季度略好；商品房开工方面，今年到目前为止负增长，若扣除已完成的保障房面积，严重负增长；与此同时，商品房库存消化在加速，估计到明年3月，库存将消化得差不多。他综合称，由于土地原因、房屋新增量缺乏，供求关系将恶化，由此造成房价暴涨。
从任志强的专业角度来分析，上述理由不无道理。而就在写此文之前，笔者顺便在周边朋友、同事之间做了个简单调查，意见完全一致：明年房价将上涨。从“民意”来看，任志强获得了绝对的领先优势。
为了表示自己是从国家大局而不是从开发商代言人的角色出发，任志强还特意表示，“如果我为了房价上涨，我就不告诉政府说明年3月份要暴涨。如果我们提前一年告诉政府，你还不做准备，那说明问题不在我们，而在你。”任志强这一回“牺牲了小我，顾全了大我”。
虽然任志强煞费苦心警示政府，不过，其观点却并没有得到深通国家政策走向的夏斌认同。夏斌明确表示，国家的房地产调控方向绝不会变，将继续坚决打击投机炒房，加快社会保障房建设的方向也不会变。
真可谓公说公有理，婆说婆有理。那么房价是“夏斌说了算还是任志强说了算？”
为了证明“房价将上涨”，一些开发商开始鼓动消费：近日，上海龙头房企绿地集团为了推销其位于上海奉贤南桥镇的写字楼项目“新城1号”，宣布3年后可对项目溢价16%进行回购，并同时表示回购后仍有盈利，以此来打消消费者的种种顾虑。对于绿地的此种促销，有观点表示，绿地此举说明，开发商利润率远远高于16%。而另有观点则认为，绿地是否过于自信，并反问，它一定能活到三年后吗？
在笔者看来，任志强的呼声与绿地的保证，至少说明一点，目前的房地产市场确实不景气，房地产商还在为如何卖房子而发愁，其资金链还存在问题，目前所面临的生存危机，可能还在加深、加重。
作为中国房地产行业的“先行者”、“晴雨表”，浙江的楼市趋势，或许最能说明当前的情况。国家统计局发布的数据显示，9月份，浙江的温州、杭州、宁波、金华等四个城市的新建商品住宅销售价格同比分别下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居全国70个大中城市前四位。在此背景，温州炒房客甚至告诉媒体，要转做实业了。
上述情况说明，虽然任志强们看涨明年的房价，但其底气并不足。那么，夏斌就能赢得这场争议的胜利吗？
目前来看，眼前房价的平稳，缘于中央的房地产宏观调控政策的执行。然而，明年能否继续稳定房价，或促使房价向“合理价格”回归，依然存在疑问。
第三季度百城住宅用地楼面均价1800元/平方米，环比上涨23%；住宅用地平均溢价率11.8%，连续第二季度回升，恢复至去年第二季度水平，其中北京第三季度住宅用地楼面均价7179元/平方米，溢价率34.4%。至少说明，房地产商们的拿地热情还存在，说明地方政府推地的决心同样坚决。由于遭遇经济危机，加之房地产市场不景气，习惯了土地财政大餐的地方政府，目前正因税收的锐减而头痛。为了缓解财政压力，有媒体报道称，有的地方甚至采用了收过头税的办法来度时艰。
显然，明年房价上涨的最大压力不是来自于“市场供需关系”，而是来源于开发商、地方财政、以及相关利益集团对房地产宏观调控政策的“共同抵制”。明年房价的上涨与否，关系到国民经济的稳定，关乎着各个阶层、团体的利益分配。如果任志强赢得了这次争论，那么明年房价的上涨将使中国的房地产泡沫吹得更大些，国民经济崩盘的危险性也将累加；如果夏斌赢了，也许意味着我国的众多房地产开发商将倒闭一批，地方政府的财政压力将继续增加，我国的房地产市场将难恢复此前热火朝天的景象，住房市场将回归居住属性，其投资性与投机性将大为减少。

hutucljb

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