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海南骑牛人关于房地产“项目全过程经历“ 萝莉啰嗦的感悟(6) [复制链接]

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-2-21 08:39
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2016-5-28 22:02:43 |显示全部楼层
    原创文章
    版权申明: 允许转载
    作者姓名(网名): 海南骑牛人
    发布日期: 2016-05-28
    工作单位(可不填):
    七、关于财务应参与项目资产并购的感悟
    房开公司除却通过“招拍挂”方式拿地外,还会通过并购重组等方式去拿地。比在三四线城市与政府谈判要简单得多,财务主要就是做好项目利润测算和税负率的测算,不仅仅要算自己的帐,还要算好对方的帐,知己知彼,才好谈判不是?
    资产收购模式,大家比较清楚,就不再累赘阐述了;股权收购模式,进行项目利润测算,与资产收购模式相比,也就是多了个“历史成本数据”的认定和归集,也不详细阐述了。
    在这里,我想说的是,我们要算对方的帐,要算资产交易方式和股权交易方式这两种交易方式,所造成的对方公司利润差异;这是一个谈判筹码。
    笔者南京工作期间,碰到一起案例,我司以5亿元对价股权收购对手公司原7千万拿的商业地块,首期支付20%;并约定,由对方完成土地变性后,再支付剩余尾款。股权交易意味着什么,意味着对方规避了2.58亿的土地增值税纳税义务,纳税义务将由我司在未来实现销售时承担。合同已经签订,不可更改。我们当然相信投资部门的眼光,看上这块地,自然有它的价值所在;但是,投资部受专业局限,又怎么知道我们替对方抗了多少税?投资部是否以抗税为筹码,要求对价上的让步?
    其实,我不是在批斗拿地的投资部。我也有一些投资拿地的好朋友,我也非常认可他们丰富的专业知识和谈判技能,也经常向他们请教一些问题,也更清楚他们四处奔波的艰辛。只是,我也清楚地知道,评价投资拓展部的业绩指标不是“拿了多少亩的地”,而应该是“所拿的地产生的经济效益”。
    财务所需要做的事情就是,善用自身的专业知识,对投资拓展部的拿地形成支撑,做到“好上加好,精益求精”。
    这二十一个项目经历中,与来自万达的管理团队、碧桂园的管理团队以及万科的管理团队都有过工作配合。尽管在整体项目管控模式方面,我个人最推崇的是万达模式;但仅仅就拿地这一个环节来说,个人认为,还是碧桂园最佳。碧桂园拿地论证是项目总、设计、工程、成本、营销、财务整个团队一窝蜂全上,并且谁拿的地,后续就归谁去运营。所以,碧桂园模式拿地,内部争吵会很激烈,但是后续的运营会比较顺利。
    八、关于财务应参与项目运营的感悟
    前面曾经用大量的篇幅去说明财务会计和财务管理的区别,那么,我们应该很清楚,财务管理就是投资、筹融资、营运资金和利润分配。对于投资、利润分配,这些大家比较熟悉,就不阐述了,下面我们着重筹融资和营运资金——现金流管理。
    在谈现金流管理之前,老牛照例,又会有几句话摆在前面,诸君仔细琢磨琢磨看看,自己是否也认可?
    1、凡是会对现金流产生重大影响的经济事项,财务均应参与;只是有些工作是由财务直接参与实施,而有些工作是由财务间接参与,督促其他部门实施;
    2、项目运营实际上是筹融资计划、工程建设计划和销售计划三大工作计划执行过程中,不断融合修正的过程;工程建设计划同时受到“融资计划“和”销售计划“的双向制约;
    3、协同其他部门,促进营销计划的实施,是财务管理中的一项重要内容;
    4、协助项目总经理,控制建设资金投放节奏,把工程建设进度控制在合理的速度范围内,也是财务管理中的一项重要内容;
    5、做好筹融资工作,更是财务本部必须完成的工作;
            对于筹融资工作属于财务管理工作,大家应无异议,那么,下面我着重讲讲第3项,财务对营销形成支撑的案例。
    1江苏某市项目虚拟铺按揭销售
    ⑴ 基本情况:徐州超高层项目体量大,为便于也业态统一规划和管理,采取打地桩模式进行分割销售;
    ⑵ 财务意见:否决。理由:根据某股份制银行按揭业务管理办法第十三条不符合抵押物准入规则详述中第二款第7条:非独立物理分割的产权式商铺(摊)位、条柜。
    ⑶ 财务建议:虚拟划铺可以划分得再小一点,小到房产局**的下限,但必须全款;
    2江苏某县项目划铺过大
    ⑴ 基本情况:丰县项目商住一体楼,底商划铺过大达160平;财务意见:否决。理由,丰县是贫困县,而银行对商铺按揭贷款会进行DTI比率考核,通常月还款与总收入比值要小于55%;这么大的商铺,一方面会将小有余钱的业主拒之门外,另一方面,业主的DTI指标考核不过关,银行会要求增信,导致退铺或延迟下款等两种不利情况发生。
    ⑵ 财务建议:根据当地月收入水平的两倍乘以50%,得出月供款项上限,反套月供所对应贷款金额,再乘以2倍,除以商铺均价,最后得出最佳划铺面积;对于一些同时购买几个商铺的大户,一定要向项目财务经理报告。一方面,由财务经理负责,确保该客户的按揭材料在不同银行于同一时间进件;另一方面,营销负责与客户做好沟通,银行面签时,不要乱说话;
    3江苏某县项目营销拟起诉不提供资料配合按揭下款的业主
    ⑴ 基本情况:泗阳项目部分购买商铺业主,基于我方商铺延时一年多始终无法交付,拒不配合提供按揭资料,导致按揭部分无法下款。营销拟起诉业主,收回商铺另行销售。
    ⑵ 财务意见:否决。理由(1),商业项目按揭要求取得竣备,而我司出具给银行的竣备复印件属于加工过的,此事闹大了,会引发连锁反应;理由(2)我司在办理按揭准入过程中,提供了阶段性担保;客户拒不提供按揭资料的根本原因是无法按照预期取得商铺租金收入,而阶段性担保条款里有:“当借款人因开发商合同违约事项而未偿还银行贷款本息时,由其代借款人清偿。合同违约事项包括但不限于:交付不能、延迟交付、货版不符、质量缺陷、不能**“;所以,起诉客户比不起诉客户的危害更大。其一,起诉一定会输;其二,引发舆论关注和银行耽心;其三,引发那些比较老实按月向银行缴纳月供业主的效仿行为。
    ⑶ 财务建议:营销的佣金是与回款挂钩的,营销急切回款的心情,财务可以理解;对于,发律师函施压的方式,完全支持;但,对于起诉这种方式,不认同。
    4、安徽某项目与前期部经理一起办妥商业公寓楼一户一表,水电费按民用水电计划事宜;
             有人开始和我争论了,老牛,搞水电费计价的事情,那完全是前期部门的事,和财务部有毛的关系?老牛的回复是,请参见本节第三条。老牛有个大学同班同宿舍的同学,一样财务专业毕业,是房地产央企财务负责人。他就是做了很多与财务部有毛关系的事,后升职做项目总、省公司老总、区域老总,去年更是荣选为浙江省地产十大风云人物。据同学们转述,他有个经典的操作——“促进当地教育改革,把项目对应的学校变成了名校,它所经营的楼盘,也变成了抢手学区房。“

    九、关于做一个受人欢迎的财务负责人的感悟
    从事财务近二十年,也接触过形形色色的财务从业人员,觉得财务人员最欠缺的不是专业知识技能,而是观念和意识形态上的落后。现在都是讲究资源整合,讲究平台运作的年代了,如果财务人员还是带着怀疑的态度去审视周边人文环境和经济事项,不能融入项目团队,只靠表忠心而立足,那么迟早也会被精明的老板所摒弃。
    会计有八大基本原则,有客观性、实质重于形式、相关性、及时性、重要性原则等。仅仅学会用这八大原则去记账是不够的,还要善用这些原则做好专业服务,彻底融入项目团队,才能最大限度发挥财务部门存在的价值。
    后语:一气呵成,回头一看,居然内容这么多,肯定是萝莉啰嗦的典范了。按照佛教的观点,对于事物的了解三个层次,见知、了知、觉知,老牛虽然说的萝莉啰嗦,却是身体力行总结出来的“觉知”经验,欢迎不同声音指点,谢谢银河飞雪提供的交流平台!
                                                                                    海南骑牛人
    书于2016年5月28日

    九鼎财税

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-2-24 16:06
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2016-5-30 11:35:58 |显示全部楼层
    学习了,感谢分享!

  • TA的每日心情
    开心
    5 天前
  • 签到天数: 63 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2016-5-30 19:24:00 |显示全部楼层
    太佩服您了,牛人啊

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-11-2 09:18
  • 签到天数: 146 天

    [LV.7]常住居民III

    发表于 2016-6-1 09:54:09 |显示全部楼层
    谢谢分享

  • TA的每日心情
    郁闷
    2017-10-11 13:39
  • 签到天数: 1076 天

    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2016-6-2 00:22:04 |显示全部楼层
    越看越觉得精彩

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-9-21 12:25
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-6-3 11:01:54 |显示全部楼层
    谢谢楼主的精彩分享,辛苦了!

  • TA的每日心情
    郁闷
    2017-3-2 11:52
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2016-6-13 13:42:21 |显示全部楼层
    多谢分享!静心拜读。

  • TA的每日心情
    开心
    2017-2-14 15:31
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-6-16 17:12:57 |显示全部楼层
    写的真好,实而不虚:如果财务人员还是带着怀疑的态度去审视周边人文环境和经济事项,不能融入项目团队,只靠表忠心而立足,那么迟早也会被精明的老板所摒弃。

  • TA的每日心情
    郁闷
    2017-11-19 19:49
  • 签到天数: 30 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-6-23 16:10:15 |显示全部楼层
    学习一下

  • TA的每日心情
    开心
    2016-11-10 14:04
  • 签到天数: 55 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-7-7 17:29:24 |显示全部楼层
    感谢 分享了——

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