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海南骑牛人关于房地产“项目全过程经历“ 萝莉啰嗦的感悟(5) [复制链接]

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-2-21 08:39
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2016-5-28 21:48:59 |显示全部楼层
    原创文章
    版权申明:
    作者姓名(网名): 海南骑牛人
    发布日期: 2016-05-28
    工作单位(可不填):
    六、关于财务应参与政府谈判拿地的感悟
             HR眼里,拿地那是投资部门参与的事情,财务部门就不要参与了,投资部门拿到相关数据,财务负责进行下项目利润测算下就OK了。果真如此?
          在三、四线城市,特别是经济欠发达地区,政府财政对于土地依存度高,往往拿地企业具备与政府提条件的筹码。这时候拿地,往往会涉及到土地财政返还、市政配套费减免、经济适用房或廉租房建设、市政花园市政道路、税收优惠政策。笔者亲历的二十一个项目里,正好都涉及了,关于财务不参与政府拿地谈判的弊端将简单例证如下:
         (一)税收优惠的谈判
          安徽项目 :土地使用税先征后返,第一年返100%,第二年第三年返50%;笔者在安徽工作期间,曾与财政局长提议,项目中建有五星级酒店,一年收入才二千多万还没算上折旧、贷款利息就已经亏损,能否就像土地使用税一样,财政方面也给予一些返还支持?当时,财政局长说了一句话,时过境迁多年,犹不敢忘:“贺总,你把鱼钓上来,放进自己的桶里,还会喂蚯蚓吗?“  的确,当时“鱼”还没进“桶”,拿地还没完成的时候,你有“蚯蚓”需求,政府是可以提供的?
           从比较分析来看,这二十一个项目里,只有安徽项目有土地使用税返还;当初投资部拿安徽地块的时候,还是不错的,至少知道自己是拿地的,而土地将涉及到土地使用税。
    (二)土地财政返还方式和市政配套费减免方式的谈判
    笔者所工作的青岛、徐州就存在着财政返还缺乏相关文件支撑和配套费优惠方式不经济的问题。
    我们知道的返还款要做为不征收收入需符合财税[2011]70号《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》里的三个条件,而往往投资部的人却没有在“鱼”进“木桶”前搞定这些文件。损失多少?25%企业所得税。
    还有就是投资部关于市政配套费的谈判一般都是直接免交,未来损失多少?成本加计扣除的20%土地增值税抵扣。
    (三)市政道路、经济适用房配建的处理
            笔者徐州工作时,泗阳项目有为政府配建的经济适用房,根据相关政策,预售时是不需要预征土地增值税,土地适用税也是免交的;但是,很可惜,由于前期拿地环节的疏忽,我们没有拿到政府关于经济适用房的书面证明,无法到税局报备,不能享受优惠政策。
           笔者南京工作时,发现有笔帐挂得很蹊跷。一笔巨额前期工程费用入帐,无发票无协议,往来单位挂的不是政府职能部门,而是另一家房地产公司。追溯结果:原来另一家房地产公司承建了政府的市政道路建设,政府承诺通过减免未来规费的方式偿还。而那家公司“修路对价”高出“应缴规费对价”,所以将高出部分转让给我司。政府职能部门对此行为也认可,不再向我司索缴原应缴规费。     但是,以票控税的税局干不干?不干,我收到了国税稽查局的罚单。
    如果当初有财务参与对接谈判,一定都可以避免,很简单“先征后返”就尅解决,一方面所得税没有问题,另一方面多了块成本,土地增值税清算能享加计扣除。
    (四)土地证划分
           土地证划分是个冷门,也不太受人关注,但,关键时候,真能要人命!
          我们知道的,20142015是金融市场晴雨变化的个分水岭,2015年房地产受信贷调控得很厉害,再加上余额宝什么的再搅局,股份制银行基本上是靠卖理财产品吸储,资金成本高,按揭贷款不愿意做,开发贷又因受国家调控行业限额不能多做;基于央行的风险警示,各家银行纷纷采取准入制度(行业排名准入、城市准入)、抵押第一顺位诉求以及销售资金监管等方式,来应对来自房地产的行业风险。
    如此一来,四线五线城市基本没戏,三线城市规模受限。平时不显山不露水、不受人重视的土地证切割问题就暴露出来了。记得有次集团总裁批评我辖内的宿迁项目,两个字“无耻”!卖得最好的项目,不向集团提供资金支持,反而向集团要资金。当时,确实是无言以对。总裁说的是事实,几个亿的资产抵押才贷款不到1个亿,融资潜力根本就没有完全挖掘出来。
    但是,总裁不清楚的是:银行是愿意贷款给我们的,只是每家银行都只有几千万的额度给我们,而且每家银行都只接受第一顺位资产抵押。而土地证却只有一个,抵给谁也只能抵一个,无法形成贷款增量。组银团?当然试过,可惜不具备组团条件。而且银团也不是那么好玩的,完成授信本身就不简单,到了提款阶段更不简单;扯不完的皮,协调不完的矛盾。我甚至碰到过银团中的商业小银行,在银团其他成员均已完成放款轮到它放款时,竟然能狮子大开口,要求银票70%并要求利率再上浮20%;我不太清楚,这家银行的逻辑思维模式。合同都已经签订了,它的吸储成本上升就要求利率上浮,那要是吸储成本下降,它是不是该倒找钱呢?
          如果当初拿地时,能根据业态规划,把土地证分割成几小块?这块地贷几千万,那块地贷几千万,各家银行都是抵押第一顺位受益人,岂非皆大欢喜?
          为什么只搞一个土地证?就算贷款环境好,组银团是那么好玩的?只要利益分配不均,整个银团立马沸腾。以前,房产畅销,即便少贷点款,压压工程进度付款,一开盘所有问题全部解决。但,毕竟房地产行业的黄金十年已经过去,真的觉得HR有必要让投资部的大神们也去做做项目融资,做做项目运营管控什么的,不要老是拿地一完成就跑,而让后续项目管理团队去填各种各样的坑。
    九鼎财税

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-2-24 16:06
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2016-5-30 14:34:48 |显示全部楼层
    学习了,感谢分享!

  • TA的每日心情
    开心
    2017-2-14 15:31
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-6-16 17:23:28 |显示全部楼层
    受益匪浅啊

  • TA的每日心情
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    2018-6-21 09:50
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    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2016-7-7 17:12:31 |显示全部楼层
    学到了很多,谢谢!

  • TA的每日心情
    开心
    2016-11-10 14:04
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-7-7 17:26:14 |显示全部楼层
    进来看看,学习下

  • TA的每日心情
    开心
    2018-5-3 11:23
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2016-7-27 13:05:30 |显示全部楼层
    学习了

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-11-2 09:23
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-8-12 18:01:34 |显示全部楼层
    楼主,关于财税[2011]70号所讲的三个条件,我们公司现在正在面临这个问题,能不能私下请教你下?

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-11-2 09:23
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-8-12 18:13:13 |显示全部楼层
    前辈,我们公司现在在安徽有个项目,有项目返还的问题,文件中的三条,其中第三条是没有问题的,1、2两条,我手里有和政府部门签署的投资协议,能不能靠上第一条,发给你看看,第二条是不是和当地政府财政部门沟通,他们来出具一个文件?谢谢!!!

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-11-2 09:23
  • 签到天数: 36 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-8-12 18:13:40 |显示全部楼层
    土地按照正常招拍挂方式出让,价格是160万一亩,超过60万/亩部分,政府以等额建设补助。  这个可以可以作为第一条?

    点评

    是的,写的随笔,逻辑性可能稍差,谢谢!  发表于 2016-8-14 20:11

  • TA的每日心情
    开心
    2017-6-16 11:36
  • 签到天数: 12 天

    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2017-3-16 18:35:38 |显示全部楼层
    学习了,感谢分享!

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