加强土地增值税征管，市民忧税负转嫁房价再涨

银河飞雪

“房企欠税”风波暴露土地增值税在税制设计上的缺陷 羊城晚报记者 艾修煜 摄

　　加强土地增值税征管牵动多方神经，房企害怕成“池鱼”　　

　　地税部门对央视“万科欠税”报道的回应，立即牵动楼市准买家和房企的神经――市民担忧，税务部门加强对土地增值税清算，会导致房企转嫁税负，房价涨得更高；房企则担心会成为被殃及的“池鱼”，导致公司现金流压力增大……

　　市民：房企会否转嫁税负？

　　8日，在了解到广州、吉林地税部门就央视报道接受媒体采访进行说明后，广州市民马先生的第一反应就是：这对房价会不会产生什么影响？税局加强土地增值税征管后，房地产公司会不会转嫁税负导致房价继续上涨？

　　马先生的担心是有依据的。从此次广州、吉林地税部门回应的情况看，央视的报道确实给税务部门造成了很大的压力。2013年12月13日，国家税务总局召开了全国土地增值税征管工作视频会议。而这一时间，正是央视《每周质量报告》报道称全国房企共有“3.8万亿”土地增值税“欠税”新闻之后。

　　从吉林省地税局的明确表态看，在土地增值税征管工作视频会议后，该局将采取三条措施加大土地增值税清算工作力度。广州市地税局也表态，最近要按照国家税务总局关于加强土地增值税清算的要求，进一步采取四个方面的措施。

　　广州市地税局还提出，要加强与相关部门的协调配合，建立信息共享平台，完善对房地产项目立项、施工、竣工、销售的全流程监管。

　　吉林省地税局则提出，2014年将开展土地增值税清算案例交流，结合实际制定清算管理办法。

　　专家：“转嫁”符合市场规律

　　税务部门加强对房企土地增值税征管，加大对房企应缴未缴土地增值税征收力度，是否会导致房企借机转嫁税负？

　　8日，知名房地产财税专家、方欣科技有限公司税务服务部总监樊剑英接受羊城晚报记者采访时表示：税金是构成房价的成本之一，房企会把它加进房价中，这种转嫁行为符合市场规律，只要市场能够接受涨价就行。这并非房企独有，其他行业也都一样。

　　此外，房价成本中还有各种政府收费，保障房的价格为什么这么低？除了政府收的各种费比较少外，政府控制价格导致开发商利润空间较低也是原因。

　　影响房价主要是市场供需

　　那税收与房价有多大的关系？樊剑英分析，长期来看，没有太大的关系，影响房价的主要因素还是市场供需状况，而这更多地受宏观经济的影响。尤其是一线城市的房价，在现在我国各种资源都相对集中在这些大城市的情况下，城镇化大趋势必然造成有条件的人都希望在这里落脚，住房需求自然比较旺盛。“就拿广州来说，现在一些人并不是买不起广州的房子，而是没有条件到这里买房，因为有限购政策。如果限购政策放开，估计会出现抢购。”樊剑英说。

　　专家解读

　　“即使达到可清算条件，纳税人不主动申报也不违规”

　　税制设计漏洞被房企利用

　　据北京税务专家透露，央视报道之后，就接二连三接到一些房企来电，专门咨询对此事的看法以及可能对房企造成的影响。

　　目前可以肯定的是，如果税务部门加强对土地增值税征管的话，房企的现金流无疑会受到一定的影响。这对一些资金实力雄厚的房企来说，影响不大，但对资金实力弱的房企来说，会受到一定的影响。

　　对于此次土地增值税的争议，业内人士多认为“万科挺受伤”。因为，导致此次争议的关键问题是：我国土地增值税税制过于复杂，本身就存在先天不足，导致一些房企可以利用这些缺陷进行各种税收筹划，以规避拖延土地增值税清算。但由于税制缺陷，如果税务部门严格清算，往往又会导致税企矛盾升级。

　　而从这次广州地税和吉林地税的回应可看到，对于万科陷入“被动挨打”的状况，税务部门表现出了主动承担责任的态度。

　　在回应中，两地地税部门都明确表示：“纳税人进行土地增值税清算的义务在达到应清算条件后才发生。在未达到应清算条件前，即使达到税务机关可要求清算条件，纳税人不主动进行清算申报也不违反规定。对于达到可清算条件的项目，依据《土地增值税清算管理规程》的要求，税务机关可以要求纳税人进行清算，也可根据项目情况和本单位清算工作安排，确定暂不通知清算，待条件成熟后再要求纳税人进行清算。”

　　税法专家称：税制有缺陷――

　　让纳税和征税都无所适从

　　武汉大学法学院教授、武汉大学税法研究中心主任熊伟在接受羊城晚报记者采访时也指出：“从税务局的回应看，税务机关可以要求纳税人清算，也可以根据项目情况和本单位清算工作安排，确定暂不通知清算，待条件成熟后再要求纳税人清算。税务局能不能说清楚一点，什么情况下算条件成熟？如果成熟与否完全由执法人员说了算，要么纳税人遭殃，要么政府利益受损，十八届三中全会要求的税收法定原则如何落实？”

　　熊伟说，其实自己也挺同情基层税务局，糟糕的立法让纳税人和税务机关无所适从，特别是对税务局而言，怎么做都有问题，可是“黑锅”还得照背。

　　广州市税务部门：万科广州三项目并不是拖欠税款

　　一个未达到清算条件， 另两个可清算但因无法合理界定计税成本可暂不清算

　　中央电视台新闻频道《东方时空》栏目去年12月30日以《土地增值税：“可清算”何时才清算？》为题，报道了广州市、吉林市万科有关房地产项目土地增值税清算问题。报道称，广州市的万科金域华庭、金域蓝湾和柏悦湾三个房地产项目已经达到土地增值税清算条件，存在未及时清算土地增值税的问题，形成欠税。昨日，羊城晚报记者获悉，两地地税局已就报道涉及的清算等问题做出回应。广州市税务部门表示：万科被点名的三个项目，一个未达到清算条件，另两个可清算但因无法合理界定计税成本可暂不清算。

　　广州项目：

　　按会计准则并非欠税

　　广州地税局有关负责人介绍，报道所指万科金域华庭项目，在2011年12月31日前预售比例已达到100%。经核实，该预售比例是这个项目的其中已取得销售许可证的两栋楼，到2013年12月底，项目总体累计销售面积占可售面积比例49.05%，未达到可清算条件。

　　而报道指出的万科柏悦湾和万科金域蓝湾的问题，经核实，截止到2013年12月底，万科柏悦湾累计销售面积占可售面积比例为97.29%，万科金域蓝湾累计销售占可售面积比例为97%，两个项目均未完全销售。根据国税发[2006]187号文第二条规定，对于已售建筑面积占总项目可售建筑面积85%以上的，属于可进行土地增值税清算的情形。

　　该负责人表示，虽然万科柏悦湾和万科金域蓝湾销售比例较高，但是由于两个项目成本、费用并未结算完毕，无法合理界定计税成本，按照政策规定可以暂不进行清算，待企业达到应清算条件时再要求纳税人进行清算。

　　广州地税相关负责人还指出，企业计提的土地增值税准备金是为清算后可能需要缴纳的税款进行预提，按会计准则，并非拖欠税款。

　　吉林项目：

　　需提供无法清算证据

　　对于央视报道中提及的吉林市万科城项目清算问题，吉林市地税局介绍的情况是：吉林市万科城一期项目于2010年11月立项，并开工建设，于2012年12月19日通过验收。截至2012年12月31日销售面积占总面积的74.96%，未达到可清算条件。吉林市地税局第一直属局2013年10月份在进行房地产项目清算巡查中发现，万科城一期项目销售比例已超过85%，具备可清算条件，但企业未及时向税务机关报告。按照相关税收政策要求，该局于2013年10月17日下达了税务事项通知书，要求企业进行土地增值税清算。2013年11月15日，该企业向税务机关回复，提出工程款结算未结束，现阶段成本核算不准确，无法进行土地增值税清算。2013年12月2日，主管税务机关再次下达税务事项通知书，要求企业于2014年1月15日前提供无法清算相关证据。

大鹏展翅

房价应该会有所波动