[会计] 中国房地产利润到底有多大空间 [复制链接]

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[LV.3]偶尔看看II

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发表于 2012-3-2 22:29:45 |只看该作者 |倒序浏览

中国房地产业从来都是最养口水的地方，房奴、炒房客、政府官员、各路专家、及当不起房奴的各色人群争相倾口相吐，真真蔚为壮观啊。

　　近来房地产应是感冒了，但没有体热症候，当是病毒性的，很重很重，你看金九银十本来该有点热闹的却冷场，害得各色人群着急得要命，各位看呀，有人大呼要放水急救楼市，有人说楼市跌对谁都不好，有人说不久就有报复性上涨，有人说楼市活该跌，还跌得太少，至少要跌一半以上，最高甚至看到要跌70%才合理，呵呵比娱乐界还娱乐！比神经质还神经质啊！

　　本人从事的正是有关房屋建设管理与造价成本之工作的，也是为大家制造房奴的房地产开发这一行当，业余游戏至经济这一领域（无它，只想充做聪明人，因为据说与经济学这个学问沾边的人都是人精得不得了的），所以本人看来是最有吐口水权的，对房地产业。哈哈，还是让咱来一讲为快吧！咱是要讲得赤裸裸的，要讲出真理讲出真相，要讲得大家口服心服。

　　下面是咱拟好的标题，让咱试着慢慢来讲吧。

　　一、房子的总成本是多少，地产的利润有多高

　　二、是谁在买房谁买最多房

　　三、到底有多大纲性需求

　　四、房价是怎么推高的

　　五、谁在分享房地产业盛宴利润

　　六、房地产业的资金来源自哪里

　　七、各路群魔乱舞，中国房地产业成全球最大赌场

　　八、房地产业影响社会稳定有多大

　　九、房地产对中国经济的影响怎样

　　十、房价的走势预测与分折

　　一、房子的总成本是多少，地产的利润有多高

　　房地产口水最多的地方是房价，房价在不断的挑逗各路人群的神经。房价总是不断往上飘，断了线风筝似的，房子不过水泥、钢筋和砖块垒起的帐棚，结实一点而已，为什么就这么贵呢？它贵在哪呢？各位知道吗？

　　可以说，普通大众甚至各路专家们，是不清楚这个答案的。不是建筑这一行的不知道房价为什么这么高，建筑这一行的更糊涂，分明就是几根钢筋加水泥块再加几块砖，怎么就值得了那么多呢？

　　房子建筑成本是多少？说出来你也许要骂我的，但这绝对是真实的。

　　当下中国大陆卖的房大多为毛坯房，毛坯房的建筑成本一般每平方米多少呢？据近几年数据，房地产开发商包给建筑商的总包价在1200~1800/平方米元不等，也就说均价在1500/平方米左右，价格差距主要在楼盘档次高低及不计容的面积多少，比如高档楼盘，门窗、外墙、暖通等材料会用得好点，电梯、配电箱及其它机电设备会用贵一点的，智能化等弱电方面花的钱会多一点，还有就是不计容积率的赠送面积等会多点。但不管怎样，毛坯房，再高档，怎算也不超过2000/平方米。是不是触及你神经了？

　　各位朋友们，上面说的还是房地产开发商的发包价，

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　　各位倍数的利润呀，哪个行业有？现在制造业的净利润有5%就相当不错了，难怪做电子的TCL、海信要切入地产，做家电的海尔做地产，做服装雅戈尔强势加入地产业，中国中铁、中冶等大型央也不务正业来做地产。所以有个别地产商讲超过20%利润就不做，你信吗？反正打死我也不信。

　　上面我说的是二三线城市，实际上一线城市的利润大都会更高，因为一线城市的房价更是高得离普，上面说，房子的成本，建筑成本各地基本差不多，税费及设计、监理费用也基本没差别，房子成本差距只在地价，一线城市的楼面地价高很多，但房价呢基本是二三城市五倍以上计，所以房地产开发商的利润会更丰厚。北上广深是普遍认可的一线城市，某某曾是全国房地产的标兵，有一定的代表性。下面我以某城市几个有代性的盘来算算开发商的利润。

　当年某城市曾拍出当时认为天价的（拍得的公司我就不直说了，是一家大型央企），每平米1万出头，容积率1.4，折合楼面价接近7300/每平方米，该盘隔年开盘，多层住宅卖2.5-3万元/平方米，联排别墅卖3-5万元/平方米。诸位算算，该地产商的成本=7300+1800+0.3*1800=9640/平方米（注：因为在某城，同时又是高档盘，建筑成本我都取了最高的，实际上，当年的建筑成本根本没这么高），这是百分之几百的利润呀。该楼还是生不逢时，那时该城楼价才是刚启动阶段，楼若是放在20010年，或2011年，更不得了，该楼盘均价不会低于10万/平方米。

　　再举一个城外区楼盘，当年开盘，均价1.8万/每平方米，该地块政府欠开发商钱作价赔的，因为拿地早，折合楼面价只有不足300/每平方米（当然按当实际地价该地块涨了15倍以上，实际楼面价4500/每平方米左右），若按原拿地价，该楼盘成本＝300+1500+0.3*1500＝2250/每平方米，按当时实际楼面价，该楼盘成本＝4500+1500+0.3*1500＝6450/每平方米，实际上，该楼还有最值钱是有3万平方米的商业，临街最贵的每平方10万之上，二层的也要二万多每平方米，还有不计容的做车库的地下室，一个车位能卖到20万上，这部分也有3万多平方米，要值多少钱呀。该楼盘的利润我就不算了，算得太细了，怕冲撞诸位的神经！

　　不用再多举例了吧，为什么中国富豪榜上基本让房地产商占了。房地产商的利润不是一般的暴利，是暴利N次方。

　　注：税费这一块只是估算，一般来说，中低端楼盘以建筑成本来估算会准确一些，高端楼盘以销售价来估算较合适。因为房地产主要税种营业税是以销售额来计的。