（转）冯仑：中国房地产将进入淘汰与再生期

花卷妹

日前，通地产董事长冯仑出席华东理工大学MBA高峰论坛并发表演讲，他认为中国的房地产行业正在经历由资源竞争向创新竞争的过渡阶段，这将是一个淘汰与再生的大洗牌时期。未来的房地产企业要不断向住宅产业化和节能环保、绿色生态的方向不断创新，创造新的赢利模式，才能赢得未来的竞争。
“要以行事法则来判断什么是房地产”，演讲一开始冯仑就抛出其独特观点，他以纽约曼哈顿房地产的经久不衰为例，说明房地产不只是土地的生意，其本质在于，一是做空间生意，二是把空间里的经济价值最大化。

“我把房地产商业模式分成三个阶段，第一个阶段主要就是地主加工头，第二个阶段是厂长加资本家，第三个阶段是导演加制片。”善于思考和研究的冯仑如此总结房地产的商业模式。他认为，目前国内大部分地产商还停留在“地主加工头”的层面，这种模式一般处于经济发展的初期，竞争的是自然资源。在城市化进程快速发展时期，“厂长加资本家”商业模式则是将住宅产业——以工业化流程生产住宅，解决第一个模式带来的规模限制，具有发展速度快、质量高、周期短、解放管理者等优点。而随着住宅产业化达到一定规模，房地产必然向商务不动产发展，“导演加制片”这种收费开发商产生了，它以品牌和技术带来客户和收入的预期，具有中期持有、能力导向、收入多样化的特点，是一种典型的美国模式。
不同的房地产商业模式给冯仑的启发是：做生意，要着眼于未来，不断改进自己的商业模式，迎接经济增长预期后的机遇，因为“智者见于未萌，愚者暗于成事”。
房地产也要创新？没错。冯仑认为，在住宅领域，创新主要在于住宅产业化和节能环保、绿色生态，而后者则是未来房地产也最大的竞争点和创新点；在商务不动产领域，挑战在于对商务综合体功能的划分及运营管理能力作设定。“立体城市”是冯仑针对城市化过程中存在基础设施不健全、堵车、空气质量差等环保危机而提出的构想。“创新不能停滞，房地产商要把自己当作城市化进程中的设计者、参与者和营运者。”
据悉，MBA高峰论坛是商学院主办的一系列公益性论坛，是华理MBA培养体系的重要组成部分，每届都邀请知名专家和学者，对当年最为热点的经济事件进行探讨。自举办以来，受到多方认识的关注。