【82号专题】说一说房地产企业取得土地的契税计税依据问题

银河飞雪

很多朋友对土地契税的计税依据认识比较模糊，开个专题明确一下：

土地契税的征税范围包括国有土地使用权出让和土地使用权转让。土地使用权转让的计税依据为土地使用者之间签订的土地转让协议上载明的成交价格；而国有土地使用权出让分为协议出让和招拍挂出让，其计税依据分三种情况：

　　一、以协议方式出让的，契税的计税价格为成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价或成交价明显偏低的，征收机关将依次按以下两种方式确定：一是评估价格；二是土地基准地价。

　　二、以招、拍、挂等竞价方式出让的，契税的计税价格一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费应包括在内。

　　三、先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,计税依据为应补交的土地出让金和其他出让费用。

其飞似霞

新人学习

th0321

版主的贴要学习的。。

ahui98

财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知

财税[2004]134号

  2004-08-02

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，现将有关契税政策通知如下：

一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

    1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

    2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

    财政部 国家税务总局
二○○四年八月三日

根据上文的规定，开发商取得土地应缴契税的计税依据除了出让金还包括配套费、补偿费等，而实际工作中我们都是按土地合同中约定的出让金计算交纳契税，这样我们大多数的开发商都是少缴了税款！好在契税一般都是由财政部门征收，很少有财政部门来企业稽查纳税情况！

[ 本帖最后由 ahui98 于 2008-11-18 09:46 编辑 ]

ZHOUYUE

真的是好帖啊,非常感谢楼主

czs81668575

温州好象严格按照该规定执行。

许仙

杭州挂牌出让的土地一般是按照土地出让金、土地补偿金和大市政配套费的合计数来缴纳契税的

许仙

现在几乎没有协议出让的土地了，国家早就不允许协议出让了

房改房也改得差不多了，也不太会遇到

红粉花飞

谢谢..........

夏会计

谢谢好心的会计喽