物业管理公司代收费用，究竟该如何报税？

银河飞雪

目前，城市物业管理公司纳税人对其代收费用如何准确报税问题心中无底；而相关的税务征收机关对此如何准确的征税，也可以说是意见不一。于是，各物业管理公司报税出现了应税收入和征税税种多样化的格局：有的就代收费用全额申报，有的就代收费用的差额或手续费申报，有的干脆零申报；有的申报营业税，有的申报增值税，还有的在申报营业税或增值税的同时又全额申报所得税等等。笔者对此“多姿多彩”之现象早已是耳闻目睹，心中总有哪么一丝丝的忧郁---既为国家税收的公正执法，也为共和国纳税人的依法纳税。为此，笔者试图理清“乱丝”，以正视听。哪么，物业管理公司代收费用，究竟该如何报税？
首先，我们要清楚物业管理公司一般的代收费用的内容：归纳起来，其无非包括代有关部门收取的水电费、燃（煤）气费、有线电视费、电话费、维修基金、房租等；其次，我们要明确物业管理公司的性质：它既不属于一般工业性生产和加工，也不属于商业流通和其他相关性质的服务，而明显属于社会性中介服务和管理行业性质；最后，我们还要认准物业管理公司执行的企业会计制度：依据财政部财会字[1999]44号《关于物业管理企业执行（房地产开发企业会计制度）有关问题的通知》的规定，物业管理公司应执行我国现行的《房地产开发企业会计制度》。
由此可见，物业管理公司代收费用申报增值税首先就应该排除。其理由有二：（1）增值税是就纳税人销售货物或法定应税劳务（目前主要是加工、修理、修配和混合销售中提供的安装、运输等）征税。物业管理公司代收费用完全属于一种代理服务性质，其本身不含有货物流转或其他增值税法定应税劳务的性质。比如代收代付的水电费，自来水厂和发电厂或转供电公司（包括其他性质的工商企业转售电）应属水、电销售的增值税纳税义务人，其原因主要是他们与水电的最终消费者之间形成了商品流转和增值关系，符合增值税征税的定义和法则；而物业管理公司与房屋业主或租住人之间的水电消费关系，仅仅是提供服务与被服务的关系，其中绝不含有任何商品流转和增值关系，即使当这种代理服务在不另外收取手续费时，很有可能在代收代付中形成一定的价差，也仍然是一种变相的提供代理服务的“手续费”，而绝不是所谓商品流转的增值。很明显，自来水厂和转供电公司是房屋业主或租住人使用水电的直接销售商，物业管理公司在其中只是扮演了中介服务即代理服务的角色。（2）根据我国《增值税暂行条例》及细则有关规定，纳税人价外向购货方收取的代收款项、基金等，依法确应作为价外费用与销售收入一并申报增值税，但这是以纳税人向购货方销售货物或提供应税劳务为前提的，而物业管理公司与房屋业主或承租户主之间则根本不存在这种关系。“价外费用征增值税”之说显然毫无法律依据。依据我国《营业税暂行条例》及细则有关规定，纳税人提供应税劳务（如服务业中的代理业和其他服务业等），应依法申报营业税。如上所述，物业管理公司代收费用完全属于一种代理服务性质，其应申报营业税不容置疑，但如何准确申报确有必要说明。依据国家税务总局国税发[1998]217号《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》明确规定，物业管理企业代有关部门收取上述相关费用的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，其代收的费用本身不计征营业税，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。现实情况中，物业管理公司在代收取费用时（例如水电费）的价格一般比实付有关部门的价格要高，从而行成“价差”，这实际上只是一种“变相”的代理手续费，申报营业税时应将“价差”视同代理手续费申报。为此，广东省地方税务局《关于广东对外经贸大厦管理处收取业主的管理费及代收代付的水电费等征收营业税问题的通知》（粤地税函[1998]286号）规定，对经贸大厦管理处代收的水、电费、电话费，可扣除其代付的水、电费、电话费后的余额，按“服务业---代理业”税目征收营业税。故此，全额申报代理费用作为营业税应税收入是错误的。

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lxb

学习！谢谢

云飞

谢谢主席，学习了

王凯璇

正需要现在的知识

会计学习人

但是收取的物业费是不是应纳营业税？

学习人

想看一些详细的内容,可以吗

学习人

可以看一下下面的内容吗

赠人玫瑰

谢谢！辛苦了。我很想看后面的。

赠人玫瑰

主席你懂得太多了。再次表示感谢！

卡巴斯基

准备入行，学习中，谢谢LZ