销售人防车位如何进行税务处理？

阿斯兰

目前带普遍性且意见分岐大的问题：销售人防车位如何进行税务处理？

昨晚有位“三少”博友咨询：

程科：

你好，我想咨询下有关开发商销售无产权的地下室车位的税务处理问题。我们税务部门在2011年已经作出了解释，是按照租赁业征收营业税，但有企业反映，国家税务总局在 2011年2月11日在网上作出了答复，是按视同销售不动产缴纳营业税、土地增值税。由于答复太长，网址连接又不给发。我分开给你留言。请问具体要怎样执行。谢谢！

公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”

据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。



【本人分析意见】

“三少”博友：

您好！

就您在我的博客上留言的涉税问题，本人结合相关税收政策及相关法律法规，作如下分析，仅供博主参考。开发商销售无产权的地下室车位，按涉及税种作具体分析：

一、营业税

有一种观点认为：人防地下车位的权属属于国家所有，所以，房地产开发商不得销售，即使房地产开发商开具销售不动产发票处理也要视同租赁方式作税务处理。

但本人不认同这种观点，本人觉得：应对房地产开发商开具销售不动产发票销售人防地下车位的行为视同销售作税务处理比较妥当。理由是：

从税收政策层面分析：根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”我曾在2010年初与个别朋友探讨此问题时已一直认为应依此政策执行，国家税务总局后在2011年2月11日官方网站上作出了类似答复。

从相关部门法规层面分析：

《物权法》第五十二条国防资产属国家所有。由此可见，地下人防设施权属应为国家所有。对于地下人防设施为国家所有这一点无任何怀疑。

然而，事实上，地下车库是开发商自己根据国家要求投资建造的，根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”规定及“谁投资，谁受益”的原则，虽然最后成本都分摊至可售面积中，但合法建造应当属于原始取得的一种方式，应自事实行为成就时发生效力，开发商在建造后拥有地下车库初始产权应当无可争议，开发商有收益权或使用权也应无争议。

再有，根据2001年5月26日中共中央文件《关于加强人民防空工作的决定》（中发〔2001〕9号）规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”体现出人防决定已对产权作出明确要求：人防设备设施的产权实现所有权和经营权、使用权分离。

根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

根据国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第一条凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。已经使用人防工程而未履行立约手续的，应补办立约手续。第二条人防工程及其设备、设施是国家财产，平时使用应本着有偿使用的原则，交纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属，但在实际意义上讲，该条规定概念好象模糊，未明确规定产权归属。但我们从该条规定的法理上推断，如果地下车库是开发商投资建造并已经规划、建设行政主管部门批准，开发商应当拥有地下车库的所有权（至少在形式上拥有），否则开发商怎么有权利出售、附赠或出租呢？另外从立法的本意来讲，作为独立设施的地下车库，如果不允许开发商销售或出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性。另外从某种意义上讲，鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权，在提高土地利用率同时，还有利于资源的优化配置，实践中也表明了政府部门默认了开发商对地下车库的收益权。

以上相关文件可以看出，开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。虽然其地下人防设施归属国家，但其销售行为符合《营业税税目注释（试行稿）》规定中的转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的行为，按规定应视同销售建筑物作税务处理，征收营业税。

二、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

三、企业所得税

依照《企业所得税法》第一条 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

四、契税

结合《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第二条、第八条的规定及相关文件精神，受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。

另外，城建税及教育费附加随营业税征收。

以上分析仅供参考，不代表任何官方意见，应按销售行为处理或是按租赁行为作税务处理，建议直接与当地主管税务机关咨询。

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