房地产的税收优惠政策

李晓春

房地产的税收优惠政策

1，《财政部、国家税务总局关于自主择业的军队转业干部有关税收政策问题的通知》

财税[2003]26号

一、从事个体经营的军队转业干部，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。

二、为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含60%）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。

三、自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。

四、本通知自2003年5月1日起执行。

（2006）31号文取消了免所得税

为促进军队转业干部自主择业，国务院军队转业干部安置工作小组等十三个部门在2001年度下发了《关于自主择业的军队转业干部安置管理若干问题的意见》（国转联[2001]8号），

财政部、国家税务总局在2003年度下发了《关于自主择业的军队转业干部有关税收政策问题的通知》（财税[2003]26号），

2，房地产公司人数符合条件的免税效果：

某房地产开发公司现有职工20人，其中自主择业的军队转业干部12人。该公司2011年实现房地产销售3亿元。

享受优惠前：

应缴营业税＝30000×5％＝1500（万元）

享受优惠后：因享受免税优惠，可免征营业税1500万元

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李晓春

3，房地产公司人数不符合条件的筹划方法：

某房地产开发公司现有职工280人，其中自主择业的军队转业干部12人。该公司2011年实现房地产销售3亿元，利润4千万元（假设无纳税调整项目）。
该公司应该如何利用军队转业干部税收优惠政策呢？

该公司可以专门新办一个独立核算的销售公司，将12名部队转业干部全部集中安置到销售公司，并将销售公司的总人数控制在20人以下（保持安置比例在60％以上），取得免税资格。
假设2011年该公司先将房地产以2.7亿元的价格转让给销售公司，销售公司再以3亿元的价格对外销售，享受税收优惠前后的税收负担对比测算如下（仅考虑营业税）：

享受优惠前：
应缴营业税＝30000×5％＝1500（万元）

享受优惠后：
总公司应缴营业税＝27000×5％＝1350（万元）

销售公司因享受免税优惠，可免征营业税150万元［（30000－27000）×5％］。

因此，享受税收优惠后，在企业对外总销售收入没有变化的前提下，企业可以节税150万元。

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安置军队转业干部的企业应当注意以下几个问题：
一是必须符合新办企业条件。
新办企业必须是从无到有组建起来的。
原有企业一分为几、改组、扩建、搬迁、转产、合并后继续经营，或者吸收新成员、改变领导关系、改变企业名称的，都不能视为新办企业；
二是必须要达到安置比例，安置比例不足60％的，不得享受税收优惠；

三是要关注税收政策变化。
目前国家税务总局还没有制定一套相对完整的认定、年审、减免税审批办法，在碰到具体问题后，国家税务总局有可能会对税收优惠范围进行限制；四是关联交易应当不违反《征管法》及其实施细则的规定，关联企业之间转让定价应当保持合理的利润率。

另外，安置部队转业干部税收优惠政策范围广泛，对安置军队转业干部的企业类型未作限定。
军队转业干部从事个体经营，享受3年内免征营业税和个人所得税优惠时也不受行业的限制。

4，军委、国务院财政部国家税务总局意见
省以下各级税务部门意见
一些地方政府的做法。
企业的应对措施

dekhtk

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huangningoo

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zhiqiang

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