【57号专题】视同销售税收带来的困惑

石榴花

有个问题，想请大家来讨论：
     2007年按国税发（2006）31号文件规定，房地产开发企业将开发产品转为自用固定资产，属于视同销售行为，交企业所得税，假设“开发产品"100万元，当地税务价格按15%的利润率计算应税所得15万元，按33%的所得税率缴纳企业所得税4.95万元，固定资产的入账价值也是100万元，2008年以130万元的价格将其出售（不考虑折旧），资产转让收入30万元，按25%的税率缴纳企业所得税。从整个业务来看，这部分实际只有30万元收入的所得，按45万元作为收入缴纳企业所得税，视乎不太合理，我认为固定资产的入账价值应当是115万元，才能使这笔业务前后的所得趋于一致，请各位高手帮助解惑。

春雷有雨

你理解错了。按31号文规定，你应交纳的企业所得税额是100*（1+15%）/（1-5%）*0.33＝39.95万元
相应的，你单位的固定资产入账价值，税务认同部份是121.05万元，
你单位转让金额是130万吧。（230万可能是你打错了吧）
实际收益才是8.95万元，应该就这8.395万元补交企业所得税。今年的税率就是25%啦。


另外，这个开发产品转为固定资产自用视同销售交企业所得税的规定，随着新企业所得税法的执行，就作废了。

春雷有雨

但是你的交的企业所得税有效，转让时可抵。不用重新交纳121.05万元部份的企业所得税了。

石榴花

不对吧，税务机关就是按（100*15%）作为课税所得征税的，帐外调整所得额的，固定资产的历史成本还是100万元。

石榴花

你的组成计税价格公式是营业税的组成计税价格公式。

石榴花

而且所得税计算时是可以扣除固定资产成本的，怎么可以按固定资产的原值一并计算所得税？

石榴花

还有，假如2008年不进行转让，若干年后财务人员和税务专管员工作调动，这部分税金能抵回来吗？

银河飞雪

按照国税发〔2006〕31号文件规定，将开发产品转作固定资产的，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。视同销售时，按下列顺序确认公允价值。                     
        （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
        （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
        （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
        自然，按照收入与费用的原则，固定资产相应的折旧和摊销的费用也可在税前扣除。


       开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。



一、成本利润率是反映盈利能力的另一个重要指标，是利润与成本之比，从成本利润率的定义我们可以看出石榴花的应纳税所得税额15万元是正确的。

二、出售时再按销售固定资产确认收入的实现，说明转为固定资产再出售这种情况交纳的视同销售企业所得税是不能抵扣的

春雷有雨

一、开发产品转固定资产视同销售开发产品交纳了企业所得税，但不交纳营业税。开发产品----固定资产，再出售固定资产时还要重新全额计算所得税是不是不合理。成了二次交纳企业所得税了，只就差额部份计征还算合理。
二、组成固定资产的计税价格就应是100*（1+15%）/（1-5%）

lujianjun0515

作为企业的固定资产后出售应该按资产的增值来来处理。这样根本就不会出现你说的重复纳税的情况。