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房地产企业应对“营改增”的前期准备工作
本文选自财会学习2013年第六期；作者赵晖
针对建造成本增加，房地产企业应提前做好以下准备工作：提高纳税意识，杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不应拖延；加强会计核算工作，提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性，达到项目竣工验收，会计核算结束。
针对房地产企业应避免储存大量原材料及捂盘惜售现象，因为实行“营改增”后，房地产企业税务降低导致房价可能下降，若之前储存大量原材料或是捂盘惜售则会使商品成本偏高，价格不具竞争力。
要处理好期初税款抵扣问题。当今房地产企业普遍推行精装修策略，在营改增税制改革的大背景下，房地产企业势必加大精装修力度，购买大量家用电器，一方面充实了商品的卖点，另一方面在增值税进项税抵扣及土地增值税清算方面占得先机，因此房地产企业应更加规范的收集、审核、整理增值税发票，以备在实行营改增后，期初增值税进项税额抵扣顺利实施。
对于大型房地产企业而言，由于开发项目众多，分布也比较广，为了发挥规模优势获得最大的折扣力度，由集团公司统一对外采购所有物资并直接向成员公司提供，由于集团统一集中采购的物资是由集团与供应商签订的合同，取得的增值税发票的购买方名称是集团公司，只能由集团公司缴纳增值税时全部进行抵扣。这样会使各成员单位无法抵扣增值税进项税，而且一旦营改增后，开发项目所在地可能会按一定比例就地预缴增值税，对于作为一级法人的集团公司要预缴增值税，开发项目所在地公司也要预缴增值税，会对集团整体现金流管理产生巨大影响，因此笔者认为可以由集团公司统一与供应商进行洽淡，但签订合同时，由集团公司和成员企业分别与供货商签订合同，各自取得增值税发票，各自分别进行抵扣。或者对既有或新设立具有法人资格的成员企业重新进行战略定位，撤销具有法人资格的成员企业，变更或新设立不具有法人资格的分公司，这将有利于减轻集团公司和成员企业纳税的工作量。
由于增值税纳税和管理较为复杂，营改增后企业机构需要设置专门的税务岗位，增设相关专员，统一管理企业税务筹划。
营改增税制改革由于涉及到企业方方面面的工作，需要企业领导、相关人员超前筹划、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使营改增能在房地产企业顺利平稳过渡。
房地产行业“营改增”给税负及商品成本带来变化，同时对于房地产企业的经营模式、市场行为等都有着巨大影响。在十八大报告中提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”其中，新型城镇化代表着城市发展的精细化和智能化，将显著推动涵盖城市轨道交通、园林装饰、节能环保等城市“精雕细琢”及智慧城市、智能交通、医疗信息化等生活智能化产业的发展。房地产企业在商品房开发建设过程中，应加大公共配套设施的投入，打造高品质智能化社区，提高商品的卖点，在越来越激烈的市场竞争中占得先机。
总之，房地产行业“营改增”的实行可进一步加强国家对房地产业的调控力度，遏制房价过快上涨，引导房地产行业步入良性发展轨道的同时也进一步规范了企业的纳税行为、规范实务操作、避免涉税风险。 | 
发表于 2014-7-1 18:42:52
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发表于 2014-7-2 09:02:05
