厦门地税土地增值税八大问题释疑

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厦门地税专家执热线土地增值税八大问题释疑（张标敏厦门市地税局税政一处，国家税务总局领军人才）
专家：税政一处 张标敏(税务总局领军人才) 电话：0592-5091828
1、问：契税、土地使用税、房产税能否作为土地增值税的扣除项目?
答：根据土地增值税现行规定，从事房地产开发的纳税人对其房地产开发项目进行土地增值税清算时，其持有土地使用权期间按规定缴纳的房产税、城镇土地使用税不得作为房地产开发成本。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

2、问：房地产企业如果销售精装修的房子，房间中的家用电器在计算土地增值税时是属于开发成本还是营销费用呢?
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第四款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

3、问：由集团统借统还后资金下拨给子公司使用，利息由子公司承担并由集团开票向子公司收取该部分利息，请问子公司负担的这部分利息是否可以抵扣土地增值税?
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。因此，统借统还利息在进行土地增值税清算时不得列入房地产开发费用中的“利息支出”。

4、问：房地产开发企业向银行贷款，银行在正常的利息之外另行收取一块“财务顾问费”，这个“财务顾问费”实际上是贷款的一个附加条件，请问在土地增值税清算时能否将该“财务顾问费”计入“利息支出”?
答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，财务顾问费不属于利息支出的范畴，在土地增值税清算时应当计入房地产开发费用中的“其他房地产开发费用”按比例扣除，不得计入“利息支出”。

5、问：我司已收购甲公司的全部股权，甲公司的原股东为法人独资，现甲公司成为我司的全资子公司。甲公司曾于2011年10月通过招拍挂的方式取得一块国有土地使用权，该土地项目刚刚开始投资，还未取得房产证，只有土地使用证。请问该土地是否需交增值税?
答：你司收购甲公司的股权并使甲公司成为你司的全资子公司的行为，仅是甲公司的股东发生变化，甲公司并未对外转让国有土地使用权，也未取得收入。因此，根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，该行为不属于土地增值税征收范围。

6、问：集团公司以在建工程(集团公司立项建设)投资成立子公司，请问在建工程用于投资要交土地增值税吗?
答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。同时，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。也就是说，集团公司以在建工程对外投资成立子公司，暂免征收土地增值税，但如果集团公司成立的子公司是从事房地产开发的，则应当征收土地增值税。

7、问：土地增值税清算中房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费是否可以扣除?
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

8、问：个人销售住房和地下车库，是否征收土地增值税?
答：根据《厦门市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》(厦门市地方税务局公告〔2013〕7号)规定：自2013年9月1日(税款所属期)起个人转让写字楼、商业营业用房、车位等二手房产的，按转让收入全额的5%征收土地增值税。执行时间以向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间(收件时间)为准。

根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

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