sdmcljg,向您咨询问题！

茶心如禅

sdmcljg，感觉您是税政出身的注册税务师，回复的问题，精辟透彻！

现向您咨询实际业务问题，请赐教！谢谢！
甲公司是一家老牌房地产开发公司，乙公司是一家新兴的房地产开发公司，甲乙两个公司，应是同一个民营企业老板为投资人。
一是，从新购进的土地，在新公司的乙公司投资，待开发产品完工后，再对外实行销售
二是，乙公司能否从甲公司，低价购买开发产品，再向认购人销售，税务有什么政策？
三是，可否甲乙公司联合投资，开发同一土地，然后，再分别出售商品楼？
用什么样的政策，能少交税，将两个公司，合理运用政策，能做好财务核算和税收工作！

银河飞雪

作为关联方，甲公司以低价向乙公司购买开发产品，如无正当理由，存在被税务机关做定价调查的风险。

银河飞雪

建议：乙公司边开发边预售、到开发产品完工，将剩余开发产品已合理较低单价出售给甲公司，作清盘处理。然后进行乙公司的注销，以消除日后稽查的风险。不过因为工程结算和土地增值税清算的问题，开发产品完成2年内，项目公司很难完成注销。
甲公司销售旧房，差额缴纳营业税，土地增值税不能加计扣除，但是可以扣除一定的折旧额

sdmcljg

过誉了，不敢托大，仅供交流而已。如有不足或差错请批评指正。
1、甲乙企业是关联方关系因为甲乙方均为第三方控股，具有控制或重大影响实质，这是本案例的前提和基础，只要是关联方关系就可能存在关联交易问题，如果交易不存在真实的商业交易目的行为，税局有权依据征管法进行核定调整，因此税收筹划一定注意合理规避此法规。
1、问题一、甲公司新购土地作为出资人向乙公司投资，待开发产品完工后在进行销售，鉴于土地作为投资方投入的资产并作为开发对象进行开发建设，因此甲方投资时暂不缴纳营业税，但是应缴纳契税（投资时变更土地使用权人需要评估等）、土地增值税不减免；
2、问题二、如果甲公司拿地开发后乙方可以从甲公司低价购买商品房，转手销售，因为理论上甲乙方均为房开企业取得开发资质，具有销售商品房资质，实践中乙方从甲方购买商品房一般是作为完工产品处理的，就是说以现房方式销售的，具体就是将房产证变更登记方式销售，而不是采用预售方式销售的，具体主要原因是预售许可证不是乙方的，只能办理到甲方名下。低价销售行为因为涉及关联方交易问题，如价格过低（一般低于同类同期市场售价而无特别合理理由的包括不限于质量瑕疵问题、债务重组、合理促销等）税局有权核定售价的，因此不建议采用低价购进转售模式，一是税局调整风险；二是销售模式仅仅是现房产权分割销售对于资金回收影响较大；三是整体税负难以降低，成本效益不成比例；
3、问题三、联合出资就是甲方出的土地乙方出资金成立第三方公司或联合开发模式，同样需要分别纳税或先税后分，整体效果不佳。不建议采用联合开发模式。
  个人认为处理此问题首先分清筹划的目的是合理避税还是分散风险或者转移利润，建议考虑从拿地主体开始综合考虑；其次在筹划目的明确前提下提出筹划方案，第三进行方案优化分析采用优选法或排除法选择最优方案，进行细节可行性分析，整理成方案落实到位，否则会顾此失彼做成夹生饭，造成被动。以上方案请考虑，仅供参考。

茶心如禅

银河飞雪 发表于 2014-6-12 16:48
建议：乙公司边开发边预售、到开发产品完工，将剩余开发产品已合理较低单价出售给甲公司，作清盘处理。然后 ...

西红柿一样，懒掉了

塞外愚翁

属于关联方交易。
甲房地产购进土地投资到乙房地产公司，可以免征营业税，但不能免征土地增值税。
低价购进转销，低于当地同期同类房地产市场价格，税务局有权核定售价。（甲公司有税务风险），乙公司若按出售旧房转售，必须持有时间达到12个月才可以。左手右手的交易。
投资入股，成立新公司开发，甲公司要缴纳土地增值税，可操作性不强。慎重考虑

sdmcljg

塞外愚翁 发表于 2014-6-13 08:07
属于关联方交易。
甲房地产购进土地投资到乙房地产公司，可以免征营业税，但不能免征土地增值税。
低价购 ...

塞外愚猫的回复比较中肯切题，值得学习。以后多交流！老哥对于茶心如禅、银河飞雪的批评是否有些过了，以上两位也是很值得尊敬的，不当之处请指正！呵呵。祝顺！

广东物业

学习了，谢谢分享。

金盏银台55

谢谢几位的见解分享，受益了。

塞外愚翁

sdmcljg 发表于 2014-6-13 08:15
塞外愚猫的回复比较中肯切题，值得学习。以后多交流！老哥对于茶心如禅、银河飞雪的批评是否有些过了，以 ...

谢谢夸奖。共同交流，共同探讨，共同学习。取长补短，共同进步。我在群里或会计网这些空间，从来不指责别人的也不评价别人的。思路、想法、理解的角度不一样，答案就有不同。求同存异，相互借鉴。学术上没有高低，只有闻道之先后。不敢装大。妥否，雅正。