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如标题，本文主要讨论民营中小房地产企业普通商住项目长期开发资金相关渠道： 一、 信托：现阶段主要融资模式，国内信托68家机构规模已达11万亿； 基本要求----432（银监会硬性要求），考虑到风险因素，要求当地经济较发达，重要指标是项目周边房价4000元/平方以上，才能承受较高的融资成本，所以一般只有地级市或全国经济百强县以上的核心地段的钢需项目（去化率较高），出于成本考虑通常一亿一年以上，特别优质项目金额较小的，当地信托可能会放宽要求，曾有见过湖南信托做过2000Ｗ的产品。 融资成本----符合432的通常16%-18%，股东实力强要价能力才强成本才低。 资金来源----通常信托公司把项目包装成理财产品以后，通常相关渠道发行（约为2%的发行费用），购买理财产品群众利息约10%。 特例----达不到2级资质，但项目非常好、股东实力强的，有个别信托机构会通过其关联机构放款，例如中融信托的中泰创展、但其成本高达25%-30%，不过幸好另外还有几家成本比中泰低很多的。 二、 资产管理公司：指华融资产、东方资产、信达资产、长城资产四大资管公司； 基本要求、融资成本都和信托差不多，只是具体在某一项目各机构之间会有很细微的风险偏好，比信托优势在于资金到位时间要快。 三、 PE私募股权投资：又有俗称为基金； 大多数为民间资本所创立-----如：稳盛\海岸\晟大等机构，不受432等限制较灵活，因资金来源多为民间资本，故成本较高，约为25%左右起步，前几年某些县级市项目有其身影，但出事多以后，现在风险爱好有向信托趋拢，其规模也比信托要小得多，相对资金到位时间也较长。 特例----少数正规机构也设有自己的基金，比如渠道一介绍的信托，其成本比私募基金低很高，但比正规信托要高。 现阶段有一些无法承担基金成本的房开企业成立了自己的ＰＥ，专门为自己的项目融资，需要建立自己的产品销售团队，但是通常市面上能达到100Ｗ/月的销售人员都更喜欢进知名机构，对于企业来说时间、金额都不行，而且一旦项目出事故，就要承担非法集资的责任，需要在设立方式上下一番功夫。 四、 开发贷：成本最低； 基本要求----432是必要但不充分条件，实际上你在申请开发贷之时，当地的银行就有一份可贷名单，一般某地级市分行有2-3家名单之列，而能否贷到款还要看额度等其它情况。 五、 银行资管计划：即银行理财资金池表外科目 银行开发贷没有额度或项目稍差，通常银行也会要求432条件，须要引入另一家金融机构做平台，把项目包装成产品后，由银行出资金全额购买，相比信托产品省去了发行费用，故成本稍低在15%左右，著名的中城信托----山西振富能源集团就是这样一款产品。 六、 私募债： 有房开企业提供抵押物，找一家合乎国家产品政策的企业做平台发行债券，走的是券商渠道，成本通常在13%-15%，但受平台企业影响较大，与信托本质一样，只是将项目包装成债券产品，若券商不能包销债券，本方案无效。 七、 国外资金： 成本最低，包含各种费用后还不到10%，但中国是外汇管制国，没有公开合法的渠道，进来需化整为零，时间可长达半年左右，出去时也是如此，资金在途非熟悉机构易被骗，笔者知道香港的狮子会对国内养老地产一直非常有意，但苦于无机会入内地。 八、 代建： 本文所说代建不是工程方垫款施工完后开发商付款购回，试想若项目造价1亿元，你开发商现在1亿都拿不出凭什么信你完工后就能有钱；此代建是指某些民间资本的创新方案，即不需要开发商出钱，只要出地，施工方完工后直接拿走某一比例的房屋自己销售，其方式有点类似“抵押+合伙”，方式灵活、不受开发商现实经营情况的限制，但代价较高。 九、 合作开发： 有点类似伞形融资，开发商实力特别弱时，当拿地的资金都无法满足，通常这样的企业虽说可以配资先把地拿上，但是这种情况估计以后继融资难度太大，不如先第一轮融资引入一较知名公司合伙（股权），第二轮再抵押融资（债权） 十、 上市ＩＰＯ： 现在对房地产企业封闭，包括收购借壳上市都不允许，相信如果对房开企业开放资本市场时，银行早就能放贷了。 可以走越秀地产的路子海外上市，上市除了可以直接融资外，更重要的是打出企业品牌，国内的金融机构通常就会开放渠道，额度、成本会比非上市企业有巨大提升。 十一、 单一资金（直投）： 一些比较神秘的机构，真实渠道大多是一些央企，手上有银行授信，通过银行委贷、信托等俗称的通道业务放款，但是这些资金毕竟不是金融机构，其额度有限，更不可能说资金放在银行帐上等你要，何况项目风险关系到相关领导的帽子，所以要求不低，可遇而不可求。 十二、 小额贷款、典当行： 过桥业务：如企业已在Ａ银行抵押贷款，现Ｂ银行也同意贷款，需要企业先还Ａ银行款解押，再到Ｂ银行贷款，此时小贷公司只需凭借Ｂ银行的放款承诺垫资为企业解押，利息按天计算通常千二。 小额贷款：以上方式都融不到资时，几乎每个区域都有这种机构，只需有抵押、还款来源就可以做，通常利息3.5分/月。 关于股权融资：对于房开企业，其主要资产就是土地，股权融资仅对土地不方便抵押或特殊考虑时的一种融资方式，不可能企业先用股权融资一轮，再把土地用于抵押融资，这样就可以把资产转移，股权就成了空壳。 四证不齐的：可以用股权融资，更有一些机构只要有土地证，他有渠道能保证贷款金额小于处理抵押物价值时，他会很高兴放款，然后等你完蛋。 关于项目进度：机构比较重视项目进度，比如在拆迁阶段：因为何时开工销售存在巨大不确定性，有案例说融资8年还未拆迁完毕的，所以机构基本不做，少数地方只限当地的项目，成本近小额贷款；而有些项目即使4证齐，但还没开工，资方担心实际用途是别处，所以也会谨慎放款。 旅游、别墅地产项目：因去化率太低，且属国家限制发展的，故信托、银行等都不愿操作，若无强大股东背景，成本肯定会很高。 举一金融圈内（大家都在看此项目死）的案例： 面临成都市成都市二环路土地21亩（位置绝对好），评估2000万一亩，保守估值1800万一亩，需要融资1.8亿，期限6个月～12个月 借款用途：1.偿还该土地公司大股东的委托贷款1.2亿；2.换新土地证（因该土地是现有公司以收购股权方式取得的土地，其土地证和规划都是旧的，现需要换新的土地证，并将原来的容积率5调整到7）；3.开工前的所有费用（报规报建等等费用） 还款来源：银行开发贷款 担保方式：土地抵押和土地公司股权代持 总结：现在房开已是金融化拼的是资金实力，不象前些年有个好项目就可以空手套白狼，想蛇吞象的结果很可能是死路一条，不做死就不会死。市场上的项目，99%都是骗贷的，假资方就是为了顺应这种骗贷人的需求而存在，靠谱的项目方遇不到假资方，不靠谱的才整天跟假资方交往，关于如何防止资金骗子，另文介绍。 本人财务出身，自认精通融资、会组建集团财务体系，谢谢银河飞雪的建议，来论坛发文。 本文写于2014.4.30，我的ＱＱ：1024287297有机会合作。 | 
发表于 2014-5-4 14:11:03
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