央视指万科欠税是打错了板子

银河飞雪

　文/新浪财经专栏作家 杨红旭 (本文原发于《东方早报》)

　　央视将矛头指向万科，实际上是打错了方向。土地增值税一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。媒体若要讨论土地增值税，第一板应打税制设计。第二板应打地方税务部门。第三板才应打部分不守诚信、恶意欠税、违规逃税的开发商。


编者按：12月31日观察者网刊文称，据央视报道，仅万科一家房地产企业计提但未缴入国库的土地增值税就达44.34亿元。这是央视就这一话题继跟任志强发生辩论之后，又一次与房企的对峙，央视为什么对这一问题穷追不舍呢？本文可给读者一些启发。(房地产会计网www.fdckj.com原文转载)。

    央视《东方时空》今天报道，万科一家计提但未缴入国库的土地增值税就达44.34亿元。

    央视11月底的《每周质量报告》称，万科、SOHO中国等房企拖欠3.8万亿土地增值税。报道一出，任志强等人即予以驳斥。

　　央视12月12日再次报道，北京地税局公布的欠税名单，房地产企业占6成。

　　今天，央视集中报道万科在全国的几个项目，称其有的项目符合清算条件甚至已有数年时间，但万科既未主动申报应缴税额，同时房地产项目主管税务部门也没有履行职责，对开发商清算征缴。

　　以下为央视报道：

　　根据国家统计局发布的《2013年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，和上个月相比，新建商品住宅价格上涨的城市为66个，持平城市3个，下降城市1个；二手住宅价格上涨的城市63个，持平城市5个，下降城市2个。房价上涨的趋势没有得到缓解。

　　近年来政府部分出台了多项政策抑制房价。今年3月的新“国五条”就有“税务部门要强化土地增值税的征收管理工作”这样一条。在全国不少地方，土地增值税这样一项抑制房价快速上涨的重要措施却没有落实。我们先到70个大中城市的吉林市去看一下，在万科的一个项目中的土地增值税的清算与征缴情况是怎样的。

　　对万科吉林城项目的调查

　　万科企业股份有限公司自2011年以来，已经连续三年销售规模居全球同行业首位，同时也是国内最大的房地产企业之一。这家公司在吉林省吉林市有一个远近闻名的“吉林万科城”项目，2013年12月5日上午，记者在吉林万科城售楼处看到，一期项目沙盘上，每栋楼的模型都显示售罄。一名售楼员告诉记者，2011年，吉林万科城开盘不久就被抢购一空。随后，记者找到吉林万科城的主管税务部门，亮明身份采访了分管征收土地增值税的负责人。当天下午4点多钟，当记者再次返回吉林万科城售楼处时，上午一期楼房还插着的“售磬”标签现在已经不见了踪影。

　　巧合的是这一幕恰恰就发生在记者到税务部门亮明身份，表明采访意图之后。

　　记者：上午还贴着“售罄”牌子的现在怎么没有了？

　　售楼人员：不知道。

　　记者随后进入吉林万科城小区，实地查看一期项目楼盘后发现，每栋楼房的外墙上都悬挂着这样醒目的“建筑工程竣工标识牌”，上面清楚地标明了此楼的竣工日期为2012年12月18日，吉林万科城小区业主告诉记者，他们入住已经大半年了。当天晚上7点左右，记者在吉林万科城小区门口观察到，一期项目楼房的确灯火通明，入住率不低。第二天，记者找到吉林万科城开发商——吉林市万科滨江房地产开发有限公司，相关部门负责人告诉记者，该公司一直照章纳税。

　　那么吉林万科城一期项目是否符合缴纳土地增值税的条件？万科方面又是否真的守法经营，严格按税法要求，及时清算土地增值税呢？专家告诉记者，吉林万科城一期项目已经于2012年12月18日竣工并交付客户使用，只要销售或预售比例达到85%，则符合土地增值税的清算条件，万科方面就有义务申报纳税，而主管地税部门又必须及时对及清算征缴土地增值税。然而主管吉林万科城的税务部门官员却告诉记者，吉林万科城土地增值税清算情况，必须经企业同意才能告诉记者。此外，该税务部门人员还以涉密为由拒绝向记者透露吉林万科城项目预售比例。

　　记者调查发现，事实上，这绝非保密数据。上市公司企业年报已经自行公开披露了其项目预售比例，万科公司2011年度企业年报显示，截止2011年12月31日，吉林万科城预售比例高达88.19%，比85%的比例高出3.19%。按证监会规定的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》，上市公司编制和对外提供的财务报告，不得含有虚假的信息或者隐瞒重要事实。

　　吉林万科城早在2012年12月18日竣工验收后就已经达到了土地增值税清算条件。此前在记者隐密拍摄的情况下，吉林万科城税务相关管理人员已经承认吉林万科城已经达到土地增值税的清算征缴条件，但并没有清算、缴纳土地增值税。

　　李浩（吉林市地税局第一直属税务局副局长）：这个项目是分两期开发，一期是在11月份达到可清算条件，不是必须清算条件。

　　记者：就是2013年11月份。

　　李浩：对。然后我们这里才进入检查。

　　对万科广州三个项目的调查

　　通过刚才的背景介绍，可知吉林万科城一期项目在2012年12月18号竣工验收之后，就已经达到了土地增值税清算条件，现在1年时间过去了，吉林万科城一期项目的土地增值税却没有如期清算征缴，而万科房地产项目遍布全国，记者随机在不同地区、不同项目进行调查，发现达到了清算条件，却长期没有清算征缴土地增值税的项目绝非个别。

　　广州万科金域蓝湾位于广州白云区，万科租售中心金域蓝湾店业务主任向记者透露，整个小区三期楼房基本售罄，业主也已入住。这位业务主任说：“人家售楼部已经撤走了，哪有一手房呢？”

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，房地产项目经验收合格后，方可交付业主使用。广州金域蓝湾三期项目均有业主入住，说明已经完成竣工验收。而万科2012年企业年报披露，截至2012年12月31日，金域蓝湾预售比例高达98.04%，远远高于85%的清算要求。记者接着登陆广州国土资源和房屋管理局官方网站，广州金域蓝湾项目从2007年到2009年12月31日，有10个项目预售销售许可证，截至2012年12月31日，已满3年，也符合土地增值税清算条件。这就是说，无论从预售比例，还是项目预售许可证满三年的条件，截至2012年12月31日，广州金域蓝湾一期项目早已达到清算征缴土地增值税的条件。然而，至今税务主管部门并未清算征缴该项目土地增值税。

　　广州白云区地税局石井事务所副所长何丽玲说：“反正这个楼盘到目前为止还没有清算，因为我们还没有发出清算通知书。”记者问“什么时候会清算”？何丽玲回答说：“这个我们也说不准。”

　　国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第6条规定：主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

　　也就是说，主管税务部门有台账，应该清楚各项目清算征缴土地增值税的时间节点，然而，万科2011年报显示，广州万科同福西项目，即万科华庭项目，早在2011年12月31日前，其预售比例即达到100%，符合清算征缴条件已达1年，主管部门仍未对其清算征缴该项目土地增值税。

　　广州珠海区地方税务局税源一科副科长苏卫慧说：“第一，它要达到卖的85%，或者第二，拿到预售证满三年，达到清算条件，但不是必须清算。”记者问“万科华庭项目现在清算了吗”？苏卫慧说：“我不知道啊，它没有申请来。”

　　记者深入调查后发现，万科有的项目符合清算征缴条件已数年，但没有清算。广州荔湾区柏悦湾项目现在俨然是个成熟小区。万科租售中心柏悦湾店工作人员告诉记者，其三期楼房均已销售一空。

　　万科2010企业年报显示，截至2010年12月31日，万科柏悦湾一期项目预售比例达到96.1%，符合清算条件。至今已经将近3年，万科该项目仍然没有清算。

　　广州荔湾区地方税务局副局长赵志强说：“这个项目至今没有达到清算条件，所以一直没有清算。”记者问他能确定吗？赵志强说：“确定啊，我拿脑袋担保都可以。”

　　至此，记者实地调查的万科吉林成项目，万科金域蓝湾，万科柏悦湾、万科华庭项目均早已符合清算条件。万科方面，未及时主动申报土地增值税，而项目主管税务部门也没有按照应收尽收也就是应征必征的职责要求，及时要求开发商，即万科的子公司吉林市万科滨江房地产开发有限公司（吉林万科城）、广州万科房地产公司（万科柏悦湾、广州万科华庭）以及万科控股公司广州鹏万房地产公司（广州金域蓝湾），对上述项目清缴土地增值税。

　　那么，万科在广州市还是有多少项目达到了清缴条件？广州地税部门已请教了多少个万科房地产项目？2012年12月3号，记者向广州市地税局递交了包括上述问题在内的一个采访提纲，这位部门负责人告诉记者，该局将一并回复记者。然而，第二天下午，该局宣传科科长袁辉在电话中告诉记者，“我现在只能跟您说真的无可奉告了。”

　　央视主持人：记者在调查中发现，通过万科公司2012年年报，截止2012年12月31日，除了吉林万科城、广州金域篮湾、广州柏悦湾等房地产项目外，万科在全国另外有30多个房地产项目的预售比例都超过了85%这一土地增值税清算条件。

　　万科对达到土地增值税清算条件的项目已经自行清算计提了应补交的土地增值税准备金，但实际上并未将其缴入国库，而是一直挂在企业帐上。从万科2012年年报上，应付未付土地增值税数额惊人。该公司自行根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的清算条件，计提了土地增值税清算准备金计人民币4,434,898,885.31元，（2011年：人民币4,648,130,538.40元）。

　　仅万科一家房地产企业计提但未缴入国库的土地增值税就达44.34亿元。

　　专家指出，由于房地产公司一般都不会主动、及时申报、清算、缴清土地增值税，一旦税务部门行政作为不及时，没有如期清算、征缴土地增值税至国库，那这笔钱就会列为“应付（未付）土地增值税”长期挂在企业帐上，企业获得巨额利益，国家与民众利益却大受损害。

　　财政部财政科学研究所副所长刘尚希说：“（对房地产企业来说）好像看上去不是很多，税务部门好像没有给房地产企业下发通知去缴纳，似乎我（房地产企业）没有构成拖欠的行为。但从法理的角度来说，这本身也是一种拖欠。纳税人有及时、主动申报纳税的义务。

迷茫(=^ω^=)N久

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