新首富——王健林的成功秘笈

苍生笑

首富的秘密
                                                                          转自     

姜小石

标签： 王健林  福布斯  李嘉诚  黄光裕  地产

2013-11-06 17:10阅读(51120)评论(57)

      给大家分享个大秘密，关于“如何炒房致富”，尽管这个账笔者也算过，只不过没算这么细，在此不得不掠人之美，捂脸。具体推导如下：
        
    在不融资、定额融资、定杠杆融资三种方式下，在房价上涨至10倍的前提下，计算房产投资的收益率，为了简化模型，不考虑贷款利息。假设初始资金都是100万，而一套房子的初始价格也是100万，目前价格是1000万，上涨了9倍，融资的杠杆比率为1：4，也就是首付20%，向银行贷款80%。

    1、不融资，这是大多数人买房的选择，因为中国人不愿意负债，即使初期使用银行按揭贷款，也会想尽一切办法提前还款。不融资的投资结果是，房价涨10倍，资产从100万增值到1000万。

    2、等额融资，100万买5套房，每套首付20万，贷款80万，共计贷款400万。房价涨10倍，总资产增值大至5000万，扣掉400万的贷款，净资产从100万增长到4600万。

    3、等杠杆融资，100万买5套房，每套首付20万，贷款80万，共计贷款400万，房价每涨50%，卖出所有房子后，重新按1：5的杠杆比例买房，如此反复，等杠杠融资在单边上涨市场中的回报非常惊人，房价上涨10倍，本金涨了1365倍，自有资金到达了13亿。

    房价10年涨10倍，操作得当的情况下，100万资产的膨胀极限大约13亿。结果令人咂舌，事后诸葛亮的角度看，的确很神奇。面对10年来一路上涨的单边市场，加了4倍杠杆，一直做多，房价每涨50%立马套现，把房价上涨收益转移至本金，继续循环操作。可是要知道，从房价上涨的第一天开始，你面对的问题就是房价到底是涨是跌，直到今天，这个问题依然很困惑。同样道理，你处于股市的任何阶段，无论牛市、熊市，每一天面对的也是涨跌的不确定。凡是有确定答案的都是神仙，与人类无关。因为确定知道任何一种投资品涨跌方向的人类，财富必将以火箭的速度增长，“世界首富”没比尔·盖茨什么事了，更看不见沃伦·巴菲特了。

    不过成为富豪的人，肯定都有自己的“财富密码”。我们八一八大陆前前首富“黄光裕”，借用下会计专家马靖昊关于“现金循环周期”的一段分析。

    现金循环周期过程为：现金流出购买原材料，现金变为原材料及库存停留在企业内部，再变为销售的应收款以及最终回款又变回现金。现金循环周期显示了作为企业血液的资金的流动状态。流动得越快，现金的使用效率越高，运营效率也越高。流动得缓慢，现金的使用效率越低，运营效率也越低。

    现金循环周期计算公式为：现金循环周期＝存货周转天数＋应收账款周转天数－应付账款周转天数＝生产经营周期－应付账款平均付款期。

    超市的现金循环周期一般为负数，比如负25 天，这说明它依赖其所掌握的卖场资源，在与供应商的谈判中形成压倒性优势，它做生意是靠占用供应商的资金，可以不用自己的钱，而且应付账款是无须支付利息的负债，而供应商却因此形成了大量的应收账款！

    国美的“秘密”也在于此，大量开店形成规模效应，然后与供应商强势谈判。压价的同时免费尽量长的占用供货商货款，继续开店。开店越多，谈判筹码越大，沉淀在手中的资金也就越多。这就有点像保险公司了，保险业务不需要赚钱，重要的是聚拢尽量多的资金，有了大量免费使用的钱，不需要巴菲特的财技，即使都买成国库券，哪怕存银行都有不菲的收益。

    还是一句老话，“三流的商人用自己的钱，二流的商人用银行的钱，一流的商人用别人的钱，还是免费的。”现在知道人和人的差距到底有多大了。

    华人首富李嘉诚的“秘密”是什么呢？四个字总结为“高抛低吸”。尽管李嘉诚先生也是地产商，不过开发的项目就“目测”范围来说，着实不敢恭维。青岛市中心有一处高层住宅，开发至少15年以上了，其实10年前就可以炸掉了，当时很难想象是“李超人”建的。

    以最近“李超人”售出的两个项目为例：资料显示，广州西城都荟广场所在地块为上世纪90年代和记黄埔与长江实业联手拿下，但直至2005年项目才动工开建，并于2012年年底正式营业。而上海东方汇经中心，则是长江实业与和记黄埔于2006年10月以8.32亿元的总价从富都世界发展有限公司手中购得。“拿地时间的久远，意味着土地成本的低廉，也意味可观的盈利。”国泰君安的分析师如此评价。

    李嘉诚不擅长搞开发，这一点也可以理解。香港地少人多，楼盘哪怕建成鸽子笼一样大卖，对楼盘品质没追求，同时练手机会少，积累的经验也就不多。

    内地的地产商如何做呢？其实，万科、恒大、龙湖模式是相通，“郎咸平说：中国地产诸强的成功秘笈”里面有所解密，即“快速周转，唯快不破。”王石自己有段话：“在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。但是万科的运作模式是快速开发，万科从获得土地到开始卖房子，只需要9到12个月时间，这在行业里面是最快的。”这种模式采用的原理便是本文开篇提到的第三种方式“等杠杆融资”，甚至效率更高。

                     

    我们目前最感兴趣的“财富密码”，当然是《福布斯》新晋首富王健林。王首富曾接受《时代周报》采访，以“青岛东方影都”为例，讲了讲自己的“秘密”。“还以刚才的项目为例，比方当年投资50亿，我们自己拿的启动资金，注册资金就是30%-40%，第二块是银行融资，大约30%；第三块是预售款，比方说预售，还有一些预定，有的不是预售，比如他看好我三星级酒店，他来经营，我们就不用经营，还有大酒楼干脆委托我们来给他投资，我们规划有酒楼，有酒吧，他可以把这条街全扫走。实际上严格来讲自有的资金投下去这一块就是40%，银行融资30%，预售30%，所以大一点就是各三分之一。”

    这是如何启动项目，项目结束后会发生什么，王首富以伦敦投资的酒店项目为例，做了回应。“有个所谓的投资专家说，在伦敦投资一个酒店要花7亿英镑，就是70亿人民币，才只有160个房间，说怎么能够收回成本啊？我要强调一点，7亿英镑是项目的总投资额，不是单纯买酒店的钱。我们并不是所有面积都用来做酒店，其中6.3万平米的公寓是用来销售的，因为在伦敦公寓是很好销售的，我们考察过项目周边的公寓价格，基本都在1.5万英镑/m2左右，我们就算再便宜点，以每平方米一万三四销售，销售额就将近9亿英镑，除去2亿英镑的税金，大概收入是7亿英镑，正好等于我们这个项目的投资总额，也就是说三四年时间开发结束，我们在伦敦可以白赚一个酒店，那这个事情就是放在北京、上海也是不容易实现的。”

    看懂了吧，王老板的秘技是迎合地方政府的政绩需要搞所谓城市综合体，冠之曰“商业地产”、“文化地产”、“旅游地产”都不重要，内核是低价拿地，然后开发住宅、写字楼卖掉，留下商铺和酒店持有经营，运作成功的话，后者几乎白赚。简而言之就是“卖房赚商铺”。顺着王老板的思路捋一捋，笔者发现一个问题，这种模式下，王老板赚到的是所谓“物业”，即商铺和酒店，哪里来的自有资金，唯一的可能是从始至终玩的是银行的钱，即70%资金来自银行。从公开言论看，王老板对银行态度一直不友好，2012年2月的观点是“地产调控只有银行是赢家”，最近的看法是“民营银行风险大，不会考虑搞银行”。从以上分析看，这是“傲娇”的表现，明明心里惦记，表面上却装作“混不吝”。观察万达的动作，前一阵的特点是广场越开越多，这一阵的特点是项目越搞越大。不由想起“挖窟窿理论”，盖住一个小窟窿的最好办法是挖一个更大的，这是一位市长对经济学家华生传授的“城市经营秘籍”。深谙各地政治家心理的王健林，应该对此不会陌生。相信，当前王老板的内心和万达的资金链一样绷得很紧。

         

    其实，万达名义是搞商业地产，真正的根还是“卖住宅”。从这一点来看，会发现万达的“遍地开花”是有必要条件的，一是住宅市场必须上扬，至少稳定；二是能从银行顺利融到更多资金。市场的任何异动，对于资金“饥渴”的万达都颇有影响。几年前，王健林曾提出一个“房价高空悬浮理论”：“未来10年，在经济发达地区，我觉得房价没有下降的可能性。慢慢等其它经济发展上来以后，泡沫相对就稀释了。”现在回头看，王老板当时表达的不是对房价的判断，分明是自己的愿望。

    万达一怕房价下跌，二怕银行收紧钱。自从上了《福布斯》，王老板高调很多，频频出镜，新闻标题也更豪迈《王健林：“我们有的是钱”》，今天的新闻是“万达1.72亿拍得毕加索《两个小孩》”。笔者的问题是王老板真喜欢毕加索吗？假如王老板是土豪，他不喜欢毕加索，此时的行为是作秀；假如王老板是儒商，即稀有的“文化商人”，他真喜欢毕加索，可以匿名买，我们压根不知道。王老板的“渔翁之意”到底为何？中国的政商环境，最怕商人高调，最最怕高调秀富贵，前车之鉴是上海首富“周正毅”，也说自己有的是钱，没多久垮了，还出了事。所以，王老板此刻的焦虑，你们知道吗？假如有一天，万达跌倒了，不要感到奇怪，在下已经提醒过列位。这么想，有几分阴暗，算仇富吗？

路过生命的瞬间

长见识了

tzpyl

低价拿地，然后开发住宅、写字楼卖掉，留下商铺和酒店持有经营，运作成功的话，后者几乎白赚。
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