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最新房价预测：任志强如何看2015房价 (2013-09-10 09:07:47)转载▼ 标签： 房产 分类： 经济风云 [瑞银预测明年内地房价继续上涨5%-7%] 据瑞银报告，计及明年房价的上涨预期，把内房股2013至2015年每股盈利预测上调1至6%，每股资产净值上调4%，目标价平均上调11%，2014年预测市盈率为8.9倍。最新的内房股首选为世茂房地产、碧桂园、富力地产以及合景泰富，平均潜在升幅有27%。 但报告又指出，若二线城市房价升势较强劲，估计会引来新一轮的价格调控，内房股的短期股价也会因此较为波动。据媒体近日消息，由于房价上涨过快，住建部8月下旬约谈了南京、郑州等7个二线城市的相关负责人。据悉，住建部是为了保护和支持刚性需求，打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。 而就近期温州、郑州等内地个别二三线城市出现的政策改动，瑞银认为，这显示了中国新政府转向“由下而上”的方式，并相信未来内房政策将变得更为市场导向及针对性，相关政策的出台会因应地方城市的房价趋势及经济情况而定。 房价泡沫将在2018年前开始出现破灭 北京大学经济学院经济学系副主任苏剑撰文：中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。 中国房价到目前为止，几乎没有人认为不存在房价泡沫。大家的分歧主要是房价泡沫什么时候破灭。 在笔者看来，中国的房价泡沫破灭的顺序如下：先是三四线城市泡沫破灭，然后是二线城市，再然后是一线城市，最后是北京和上海。 为什么是这样一个顺序呢?因为决定一个城市房价的最终因素是人口。过去三十多年来，中国一直实行严厉的计划生育政策，其结果，到2015年中国的劳动力达到峰值，2018年前后中国人口达到峰值。中国人口到达峰值后，一个城市人口的增长就只能靠人口流入。人口流入多的城市房价上涨快，人口流入低的城市房价上涨慢，人口净流出的城市房价会下跌。 中国目前的一个大事件是城镇化，但农民在城镇化过程中，往往绕过三四线城市，直接往二线和一线城市流动，尤其是刚刚进入劳动力市场的年轻人。原因就在于，大城市就业机会较多，且工作和用人环境相对公平。 最终结果是，三四线城市人口不增加，甚至会出现人口净流出。因此，如果房价泡沫破灭的话，首当其冲的就是三四线城市，接下来应该是二线城市，最后是一线城市。 从时间上看，中国劳动力2015年达到峰值，意味着刚需从这一年开始会逐步减少;2018年人口达到峰值，意味着城市房价只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。 2022年后，中国迎来退休高峰，每年劳动力减少1000万以上，经济的潜在产出增长率剧烈下滑，房价的另一个支撑因素----经济增长----也将难以为继。所以，中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。 实际上，2022年以后的退休高峰现在虽然注意到的人不多，但随着时间的推移它会逐步被人们认识到，一旦认识到这一点，人们就会提前做准备，尤其是2018年人口达到峰值被人所共知的时候。 所以，2018年甚至更早很可能是人们预期到房价上涨难以为继的时候，一旦预期到这一点，房价泡沫破灭就不可避免。 实际上，中国的房价泡沫已经开始破灭了。一些人口净流出或者人口净流入幅度很小的小城市，比如鄂尔多斯、神木、营口等前年就开始出现房价泡沫的下跌。随后是温州、贵阳等二线城市，目前连西安都出现了房价下跌，房价泡沫开始破灭。 因此，中国房价泡沫的破灭已经蔓延到了二线城市。可以预期的是，将会有越来越多的二线城市出现房价泡沫破灭的局面。 北京和上海的房价是由全国人民推高的。所以房价泡沫将在最后破灭，这个时间点不会晚于2018年。 但在房价泡沫破灭之前，北京和上海的房价还会快速上涨2-3年左右，随后房价开始企稳，最后在2017-2018年之间开始下降，房价泡沫开始破灭。中国经济同时进入一次大衰退甚至大危机。 苏剑：北京大学经济学院经济学系副主任，北京大学外国经济学说研究中心副主任。 下半年房价可能跌10% 拐点在2015年 “目前是房地产政策调控的关键时期，在确保整体调控措施不动摇的同时，还要有针对性抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归”。温家宝总理在最新的《求是》杂志发表文章，着重强调了房价调控力度不能放松。房价何去何从又一次成为大家关注的焦点。 在9月2日《每日经济新闻》与华泰联合证券举办的“2011年经济年中巡回论坛深圳站”上，新财富房地产最佳分析师华泰联合分析师鱼晋华表示，房价下半年会下跌，幅度预计在10%左右。 楼市供求关系发生改变 “从目前市场成交情况来看，史上最严厉的三项政策，限购、限贷、限价对楼市的影响非常大，尤其是对40多个限购城市的成交量影响尤甚。今年上半年，40多个限购城市成交金额占全国总成交金额的比重，由去年的56%下降到53%。”2009年，这一比例一度高达64%。 除了成交量下降外，鱼晋华认为房地产市场供求关系已经发生变化。“成交下滑，加上新推盘入市。我们发现，核心城市(核心城市以四个一线城市为代表)新盘批售比数据持续大于1。这一数据表明，市场已经变成了供大于求”。 房地产成交量减少，直接导致库存持续上升。在鱼晋华看来，楼市库存将超过2008年的高峰期。“今年二季度以来，核心城市楼房库存开始持续攀升。我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现，目前库存量跟2008年12月的历史高位相比，仅仅相差20%。从推盘规律来看，我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升，甚至可能超过2008年的高位。” “历史经验表明，库存和房价息息相关凡是库存的高位对应的都是房价的低点。其逻辑在于，高库存将加大开发商的资金压力，所以开发商往往在库存非常高的时候会采取降价的策略。” 房地产库存的高点对应的是房价低点，这一规律是否会重演呢? 房价可能会下跌10% 降价幅度也是外界关注的焦点。 “我们判断，目前仅仅在少数城市出现的开发商促销、抢客户的现象，会蔓延到其他城市。降价由部分开发商主动降价到更多的开发商被迫降价，降价范围也会逐步拓宽。我们认为，今年下半年房价可能会有10%左右的下跌。” 尽管短期看跌，但是从中长期来看，鱼晋华认为目前的调控没有触及根本。 “这并不是我们对行业中长期的判断。恰恰相反，我们认为，由于目前调控没有触及到行业的根本。房价暴涨的根本问题没有彻底解决，一旦未来政策在某种程度上有所放松，房价有可能会报复性上涨。我们认为，目前至少有两个最根本的矛盾没有解决。” 第一大矛盾是新增土地供应瓶颈和投资性需求旺盛的矛盾，这一矛盾不但没有解决，反而还在不断地被激化。所谓的新增土地供应瓶颈，通常理解是18亿亩耕地红线的问题，还有土地容积率偏低的问题。但这两个问题都不是问题的实质，问题的实质在于国有土地的垄断制度。现有的国有土地垄断制度核心在于土地的增值是归公的，即是归政府所有，忽略和剥夺了现有土地财产所有人权益。这样的土地制度导致政府征地越来越难，而征地难是新增土地供应非常严重的障碍。 第二个矛盾是地方投资冲动和财政困局，即地方GDP竞赛，各地政府花钱没有节制。 从更长周期来看，鱼晋华表示，2015年是人口数量的拐点。“长期看，决定房价的长期因素是人口结构因素。从婴儿潮和人口红利两个因素来看，我们判断中国拐点式房价下跌可能在2015年之后。因为根据人口经济学家的研究，中国的婴儿潮将在2015年之后进入退休期，他们的购买力和需求会下降。还有中国需求的抚养比会上升，人口结构进入倒金字塔的结构，新增人口的不足导致新增住房需求下降。我们判断，“中长期房价理论上的拐点应该在2015年之后。” 支持谢国忠“卖房论”的理由有三个：一是以房价和收入比计算出的买房成本较高;二是中国目前存量房不止180亿平方米，已经出现“过剩”;三是中国社会逐渐进入老龄化阶段，人口下降会击破房价上涨的“美梦”。因此，谢国忠认为“现在没有必要去买房子冒险，不要做发财的梦”，甚至认为“现在把房子卖了，一辈子开心”。 力挺任志强观点的人却认为，中国房地产需求似乎不单纯以人口红利来断定。以中国每年城镇化率提高0.8%的预测来计算，从2015年到2027年，每年的城镇购房适龄人口都在2.45亿左右的水平。这就意味着，未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态。 房价到底是涨还是跌?这不是谢国忠和任志强能说了算的。大家到底是该买房，还是该卖房?最终还得看老百姓自身的需求和条件。住着自购小两居的李先生，正期待着把自己的房子换得更大些;毕业三年却仍是“无房户”的小孙仍在四处搜寻适合自己的房源;这样的刚性需求就在那里，唯一的区别就是有人承担得起现在的房价，有人却只能望价兴叹。另外，双方都是一家三代单传的贾鹏夫妻，现有的房子足有5套了，反而在为可能出台的房产税而担忧，担心房子多了反而成为累赘，非但不能创造财富，反而成为沉重的负担。 任志强如何看2015房价 | 
发表于 2013-11-4 21:52:09
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发表于 2013-11-5 06:55:29
