银行混业经营助推房企拿地，中小房企怎么办？

卢雅琴

（一）事件：兴业银行89亿元基金拟助力“华家池之战”
兴业银行杭州分行7月曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品，专项用于与杭州滨江房产集团股份有限公司一起投资后者于杭州华家池的项目。
为了资金能够顺利且“合规”地流入房地产投资，设计方案拟寻求借道信托公司发起单一资金信托计划。此外，还有一套方案，是通过券商资管计划这样的合规途径认购。
　　该产品设计方案对理财资金借道的路线图、最后进行地产投资的有限合伙人基金模式，以及在这个模式里兴业银行的收益模式逐渐成型。
　　不过，该产品是否在总行层面获批，目前暂未得知。
（二）兴业银行“路线图”
　　兴业银行杭州分行设计的“路线图”是：兴业银行与滨江集团共同组建一家有限合伙企业，专门运作“兴业·滨江华家池项目投资基金”，有三股资金将注入这只地产投资基金，其中兴业银行的理财产品将占大部分，最高可达七成。
　　兴业银行需要找一家信托公司发起单一资金信托计划由全部理财资金认购，然后再将这笔变身为信托计划的资金投向“兴业·滨江华家池项目投资基金(有限合伙)”，作为优先级的LP1；为了控制这一理财产品的风险，滨江集团将投资一笔资金，作为劣后级的LP2进入基金。按照申报方案，理财产品规模不超过89亿且不可以超过基金总规模的七成，其余部分由滨江集团出资，后者资金将作为“安全垫”。
　　该路线图里还有一名GP(普通合伙人)，兴业银行会派去或者委托一个人当GP的独立董事”，而这名董事“具有一票否决权”。
　　除了这名可一票否决的兴业银行方面的独董，兴业银行对于基金的控制还在于：基金对接的资产将托管在兴业银行的资产托管部，为基金设立的风险控制与审批委员会作为决策机构受兴业银行控制。
兴业银行借道信托帮助地产企业进行项目融资的意图不言自明，与普通贷款不同的是，资金的来源变成了理财产品，投资人获得了一般储蓄翻1-2倍的收益率，承担地产项目的可能性风险。
根据兴业银行杭州分行的设计方案，该理财产品的存续期不超过3年，投资份额300万、400万、500万的私银客户分别获得7%、8%、9%的年化收益。理财产品投资者的收益分配有两块：他们可以获得和份额对应的暂定为7%-9%的年化收益，还可以接近成本价的优惠价格买华家池项目的房子。
兴业银行的角色则从普通存贷利差的获取者变成了一个实际的、暗中的项目设计者和管理者，银行本来贷前、中、后期的信审变作了对有限合伙项目每一步进展的决策管控及财务管控，而其在传统存贷间的利差收入也相应变成了项目管理收入、资金托管收入。而所谓的信托方、券商资管方或是基金管理公司方，则是兴业银行全盘路线图谋定以后的通道，或者说配角。
（三）兴业银行的收益模式
　　兴业银行杭州分行设计出这样一种模式，既可以稳定住滨江集团这样的大客户，又可以躲避信贷规模管控(尤其是房地产类信贷规模限制)。
　　兴业银行的这种模式，既非贷款也非担保，就不会打进银行的风险资产，也就不用资本计提，是增加中间收入又资本集约的业务。
同时，对于该理财产品设置的初衷，兴业银行的意图是满足私人银行高端投资者的个性化需求，丰富理财产品种类。
在兴业银行的项目股权投资基金新模式中，该行的收益为：信托作为“配角”，预计这一费用不超过1%。
对兴业银行来说，这笔中间业务收入有两块收益：1、相当于基金总规模年化2%的管理费，这里包含兴业银行的理财产品销售费用；2、兴业作为托管行，还将收取相当于基金总规模年化0.5%的总托管费用。这些费用都是按季支付的。
表面看起来，兴业以两种业务贡献总共收取的费率为年化2.5%。但值得推敲的是，因兴业理财计划最终将与滨江集团共同投资“兴业·滨江华家池项目投资基金”，因此兴业银行付出销售费用的89亿理财产品募集只结构性地占据该基金规模的一部分，但其管理和托管费用确是按总盘子配比收取的。基金总规模预计最高可达146亿元，如果按照146亿规模的绝对情况计算，兴业银行方面一年的收益最高可达到3.65亿元。
   采用“信托计划+有限合伙”的模式设计，兴业银行在这其中是不以任何形式将风险转由银行承担的，兴业银行也不会承担任何形式的增信。对兴业银行而言，其只需向理财产品投资者揭示清楚风险，接下来万一产品投资出现风险，也将完全由投资者们自己承担。
　　从风控角度，兴业银行的做法是：兴业银行在设计模型时还对滨江集团的拿地价格进行限制。按照兴业初期的规划，如果华家池项目未中标，或土地成交价超过2.3万/平方米的单位限价，基金都不予成立。
　　即便理财产品募集总额可能高达89亿，但对于庞大的华家池项目而言远远不及开发所需。事实上，为了减轻募集压力追求利益，兴业银行在其中设计了一套“杠杆”：理财产品资金绝大部分将仅仅用于支付项目土地价款，而项目后续开发建设所需要的资金还需要滨江集团再用其在各银行的授信余额或结构化融资方案等筹集，其中还很可能涉及到华家池项目公司的负债或提供增信，相关债权、抵押权甚至会优先于作为资本投入的理财产品本金与收益的兑付权益。
　　换句话说，流动性风险和滨江集团的信用状况恶化风险将始终存在，可能导致理财产品无力履约。
至于兴业银行的上述理财新模式是否合规。这款银信合作产品最大特点在于引入了具有“私募”性质的“有限合伙企业”模式，同时又结合了信托产品的“结构化”设计，分出了优先、劣后级别，从合规方面来看的话，资金投向划归为非标准债权一类。设计和运作中必须要符合银监会“8号文”的相关规定。兴业银行的该款理财产品正是按照“封闭管理、单独核算”的标准设置的。
（四）商业银行混业经营趋势
2013年中报显示，兴业银行的房地产类贷款余额1225.93亿元，占比9.16%，比去年年末的9%不降反升了0.16个百分点。
目前，兴业银行持股兴业国际信托比例为73%。资料显示，房地产信托曾是兴业信托主要业务领域。今年上半年，信托业虽面临内忧外患，但利润快速增长仍是主基调。此外，不同信托公司管理信托资产规模增速明显出现分化：银行系信托公司继续发力，兴业信托由“探花”荣升“榜眼”，而非银行系的信托公司增长相对“劲头不足”，部分公司增速放缓明显。
兴业银行2013年中报披露，截至报告期末，信托业务规模5737.14亿元，较期初增加 2385.69亿元，增长71.18%，位居全国信托行业第二位。
银行系信托在体量已位居行业前列的前提下，上半年逆势飞速增长，银行大股东的优势更加明显。在银行理财产品投资的非标资产，以及银行购买的信托受益权相关业务中，银行系信托更有优势。
兴业信托负责人表示，商业银行与信托公司有很强的互补性，依托公司重组后的股东优势，有利于公司与控股股东全面实现资源共享，全面实现战略协同与业务协同。
此外，2013年4月，兴业银行公告称，证监会3月27日核准兴业银行设立兴业基金管理有限公司。这标志着兴业银行继设立兴业金融租赁有限责任公司、收购并控股兴业国际信托有限公司之后，其综合化、集团化发展战略再次取得重大进展。
同时，兴业银行将与中海集团投资有限公司共同发起设立基金管理公司，公司注册地为福州市，注册资本为人民币5亿元，其中兴业银行出资4.5亿元，占注册资本的90%，中海集团投资有限公司出资0.5亿元，占注册资本的10%，经营范围为基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他业务。
事实上，商业银行设立基金管理公司试点最早在2005年启动，目前，工、农、中、建、交五大行均已设立了基金管理公司，股份制银行中，浦发、民生银行、招行等三家股份行也设立了基金管理公司。8家商业银行基金管理公司目前管理的基金资产规模近5000亿元。
（五）房企思考与华家池项目进展
华家池，是杭州城区内水域面积仅次于西湖的湖泊。从2009年开始，原浙大华家池校区地块每年都会出现在杭州市国土资源局发布的《读地手册》上。如今，华家池地块已进入净地状态，随时可以进入招拍挂阶段。
事实上，目前所谓的华家池地块并非整个华家池校区，仅是校区北部的3宗地块组合而成，曾是蔬菜研究所、植物中心、员工宿舍等建筑物所在地，按照华家池校区体量，出让面积仅占校区面积六分之一左右。3宗地块总面积约为240亩，可建建筑面积约126万平方米，其中商业面积近30万平方米，占比逾20%，总起价约为97亿元。地处杭州市中心的华家池地块，被认为是2006年杭汽发地块(现开发为武林壹号)公开出让之后，杭州楼市最具里程碑意义的开发用地。
滨江集团董事长戚金兴日前公开表示，“华家池地块在我们家门口，现在不参与是不可能的，我们正在集聚资金，联合可以联合的力量，争取拿地。如果要合作，我们可能会联合央企，金融企业及兄弟单位多种方式。”
今年上半年，滨江集团实现销售金额近70亿元，较去年同期大幅上涨了55.2%。对于今年全年销售金额，预计有望突破去年的110亿元。以目前滨江集团的现金流，如果“联合可以联合的力量”，至少拿下华家池地块中的1宗地块应该不成问题。
在戚金兴看来，“早十年，拿不到地还可以说是我们本土开发商的观念和魄力问题；而现在拿不到很多地块就确实是实力问题了。本土房企的经济实力，有几亿的，也有10多亿的，但现在市场中单一的几亿、10多亿没有什么用，只有联合很多个几亿、10亿才能发挥大作用！做房产，无论是在国外，还是国内，大量都是联合的，我认为联合是一种方法，我们不要一定都是单干。浙江企业最大的一个特点，就是资本和企业都是小、散、多，房地产业也不例外。小、散、多不一定是坏事情，但联合起来就更是好事情了”。
2013年9月5日，华家池三幅地块出让，最终，57号地块由绿地集团竞得，总价56.2亿元，折合楼面价19416元/平方米，创造出杭州市新“总价地王”的纪录；58号地块由世茂房地产以36.7亿元总价摘得，折合楼面价23828元/平方米，溢价率49%，须配建保障房2000平方米；59号地块由滨江房产收入囊中，总价43.8亿元，折合楼面价23190元/平方米，溢价率49%，须配保障房2200平方米。
滨江虽以2200平方米配建面积成功夺得59号地块，滨江房产董事长戚金兴表示，已经非常接近滨江的极限价位。据了解，滨江定下的极限价位是配建3100平方米。
该地块滨江并不会独立操盘，而是将和义乌小商品城合作。其中滨江占51%，出资在22亿左右。小商品城在拿地当晚发布的公告中称，拿地事项经公司第六届董事会三十四次会议以14票同意、0票反对、1票弃权审议通过，董事汪一兵认为考虑到国家对房地产的宏观政策以及小商品城突出主业、控制风险的要求，对该议案表决为“弃权”。据称，这体现小商品城的公司内部对是否逆势加码地产业务存在分歧。
由此，虽然兴业银行与滨江在华家池地块上的合作未能如计划进行，但不排除在后续有合作的可能。同时，兴业银行在华家池地块上体现的合作模式，具有行业借鉴型。

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