房地产项目精装房装修方案的税利分析(20

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房地产项目精装房装修方案的税利分析(2013-09-28 17:29:35) 转载▼

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原文地址：房地产项目精装房装修方案的税利分析作者：琥珀弓长

现将财务部对装修工程对房地产二级开发项目的财税影响考察结果简要汇报如下：

一、装修工程的财税优势

从财税角度考虑，对于同一个房地产二级开发项目，精装房较毛坯房有如下财务优势：

1、虽然税金会有所上升，但能够实现更大的利润总额。

2、提高售价和降低成本均能提高利润，但提高售价较之于降低成本，有更大的利润提升空间。

3、从财税筹划空间方面考虑，提高售价较之于成本控制，税务风险小，利润提升效果明显。

二、四种装修方案

1、外部精装

项目采取精装房出售，装修劳务由外部单位承担。

2、持股返利

本集团公司与外部品牌装修公司共同投资成立装修公司，持股不控股，该装修公司承担本集团房地产项目的装修工程，装修公司按照本集团公司的持股比例定期分红返利。

3、合并装修统一销售

本集团独资或者与外部品牌装修公司合资成立控股装修公司，承担集团内房地产项目装修工程，销售时与客户按照销售精装房签订售房合同。

4、合并装修分类销售

本集团独资或者与外部品牌装修公司合资成立控股装修公司，承担集团内房地产项目装修工程，销售时与客户分别签订毛坯房销售和装修劳务两份合同。

三、方案比较

同等条件下四种方案的财税结果对比如下：

假设房地产项目毛坯房的单方成本为4000元，销售单价为6154元，毛利率为35%，装修成本为每平米1000元，销售单价提升为8654元，在持股返利方案下母公司对装修公司的持股比例为49%，以毛坯房销售结果为对比基数，四种方案的财税效果如下表：

项目	外部精装	装修返利	合并装修统一销售	合并装修分类销售
1、利润总额	77.16%	80.57%	86.44%	125.06%
2、税金总额	67.99%	67.99%	74.10%	46.19%
其中：企业所得税	77.16%	77.16%	86.44%	125.06%
土地增值税	85.95%	85.95%	85.95%	0.00%
营业税等流转税	40.63%	40.63%	50.38%	24.38%
印花税	40.63%	40.63%	50.38%	24.38%

即对比毛坯房销售，外部精装方案利润总额提高了77.16%，税金总额提高了67.99%；其他方案同理。

当然，以上数据只是在前述假设条件下得出，主要是给四种方案一个对比的共同基础，以便对四种模式的财税效果做对比之用。基础条件变动时，四种方案的具体财税效果也会发生变动，但四种方案的排序结果不会发生变动。

以上四种方案，毛坯房毛利率越低，精装提利的效果越佳；精装售价提的越高，精装提利的效果越佳。

四、方案优劣分析

1、外部精装

优势：操作简单，只是毛坯房变为精装房销售，主要是控制装修质量和制定合理的销售价格，财税方面没有更多的注意事项。

劣势：在四种方案中，外部精装对利润的提升效果最差，税金的控制水平一般。

2、持股返利

优势：借助外部品牌装修公司的专业能力控制装修质量和成本，并且在税金控制水平与外部精装相同的情况下，以持股分红的形式多获得了一部分利润返还。

劣势：涉及和外部品牌装修公司的合作问题，并且该模式对利润的提升效果没有后两种方案明显。另外，由于参股不控股，分红的实际到账不能完全掌控。

3、合并装修统一销售

优势：提升利润总额的效果明显，可以全资成立装修公司，也可以借助外部品牌装修公司的专业能力由其参股。由于装修公司由本集团控股，所以能够较好的掌控资金，并且关联交易定价更具灵活性。

劣势：利润总额提高的同时，税金总额也上升较多。

4、合并装修分类销售

优势：利润总额能够获得最大程度的提升，同时有效的控制了税金的增长，财税调控效果最显著。

劣势：容易引起媒体或政府部门的关注，有避税嫌疑。具体操作细节需结合营销、法律等部门意见斟酌确定。

五、结论

我们认为，从效果和风险两方面考虑，销售环节比成本环节更有筹划意义，并且能够在集团多个项目上大范围使用。在正常市场条件下，精装房比毛坯房能够获得更大收益，四种精装方案，可择其易者试行。

以上论述基于各种假设和理论推导，具体应用时应当考虑各种特殊情况，采用具体数据重新测算，以便对方案能够有具体的金额概念，能够对其效果和可行性有更为切实的评估。

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