云中飞点评：国家税务总局公告2013年第41号：带给房地产企业正能量的文件
钟必，网名云中飞，资深税务稽查官员，全国税务系统主流培训讲师，个人新浪博客《云税务》http://blog.sina.com.cn/feizhongyun访问量超过150万人次，在网上具有广泛的影响力。某省税务干部学院兼职教师，某市注册会计师协会教育培训委员会委员,2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师,2012年深圳国税局海洋石油分局《金融企业税务风险点班》特约培训讲师，2012年福建税校《全国地税系统处级稽查局长培训班》特约培训讲师,2013年广州地税局《资本交易税务稽查业务培训班》特约培训讲师，2013年广东省地税局税政骨干《房地产企业所得税后续管理业务培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。 云中飞的主要研究方向是企业所得税和房地产相关税收。云中飞联系电话:18926950393邮箱;zhongbi2008 @vip.163.com 2013年，总局出了两个重量级的公告，一是国家税务总局公告2013年第23号，云中飞知道23号的一些内幕，但不方便公开点评，云中飞可能在2013年9月份给新疆地税稽查骨干班讲课，到时候会全国独家讲解23号公告；二是马上给广大房地产企业点评的国家税务总局公告2013年第41号。
云中飞点评：国家税务总局公告2013年第41号：带给房地产企业正能量的文件
先看一个房地产信托案例：
中南建设：关于公司全资子公司青岛海湾新城、青岛中南世纪城与中铁信托签订《青岛中南世纪城增资协议》及公司与中铁信托签订《股权收购协议》等相关事项的公告 证券代码：000961 证券简称：中南建设公告编号：2010-023
江苏中南建设集团股份有限公司关于公司全资子公司青岛海湾新城、青岛中南世纪城与中铁信托签订《青岛中南世纪城增资协议》及公司与中铁信托签订《股权收购协议》等相关事项的公告
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）
于2010年6月23日召开第四届董事会第二十五次会议，审议通过了青岛中南世纪城房地产业投资有限公司（以下简称“青岛中南世纪城”）信托股权增资及股权收购协议等相关事项，同意本公司、青岛中南世纪城、青岛海湾新城房地产开发有限公司（以下简称“青岛海湾新城”）与中铁信托有限责任公司（以下简称“中铁信托”）合作，由中铁信托以信托资金对其进行增资扩股。
一、合同风险提示
1．合同的生效条件。
本合同经公司四届董事会二十五次会议通过，合同各方于2010
年6 月30 日正式签订合同，合同已经生效。
2．合同的履行期限。
根据合同约定，合同履行期限2-2.5 年。
3．合同的重大风险及重大不确定性。
根据《股权收购合同》约定，本公司将于合同签订后的2-2.5 年
内分两期，收购青岛中南世纪城房地产公司的股权，若本公司到期无能够履约，中铁信托有权将青岛中南世纪城房地产公司股权转让与第
三方。
4．合同履行对公司本年度经营成果无重大影响的说明（如适用）。
根据《股权收购协议》、《管理费用支付协议》，本公司将于合同
签订后的2-2.5 年内按合同约定支付股权收购溢价及信托发行管理
费用共计13455 万元。因此，会从一定程度上造成本公司财务费用的增加，但无重大影响。
二、本次交易概述：
1、本公司目前持有青岛海湾新城100%的股权，青岛海湾新城持
有青岛中南世纪城100%的股权。为促进青岛中南世纪城所开发的项
目建设进度，增强其项目开发的资金配套能力，中铁信托、建设银行
青岛市分行、青岛海湾新城、青岛中南世纪城及本公司共同签订《青
岛中南世纪城增资扩股协议》（以下简称：“增资扩股协议”）、《股权
收购协议》、《管理费用支付协议》等一系列相关协议。
根据《管理费用支付协议》约定，建设银行青岛分行受托为青岛
中南世纪城发行[中国建设银行股份有限公司青岛市分行“乾元一号”
2010 年第2 期股权投资人民币]，管理费用率为：2 亿元理财产品部分为理财产品总额的5.2%（年化）；期限2 年；3 亿元理财产品部分为理财产品总额的4.7%（年化）；期限2.5 年。
根据《增资扩股协议》约定，中铁信托受托设立[建行青岛市分
行-青岛中南世纪城股权投资单一资金信托]，通过信托资金向青岛中
南世纪城增资人民币5 亿元，占青岛中南世纪城本次增资完成后的注册资本人民币10.2 亿元的49%。根据《股权收购协议》约定，合同签订后2-2.5 年内，由本公司分两期收购中铁信托增资持有的青岛中南世纪城49%的股权。股权收购款为5 亿元，并支付股权溢价款。
根据上述合同的约定，本公司需分三期向建设银行青岛分行及中
铁信托共支付股权收购溢价款13455 万元，年综合费用率约12%，加
上股权转让款5 亿元，共计63455 万元。
2、为保证中铁信托在此项交易中权益的实现，本公司控股股东
中南控股集团有限公司（以下简称：“中南控股”、“中南控股集团”）
与中铁信托签订《保证合同》、青岛海湾新城与中铁信托签订《保证
合同》、《质押合同》，青岛海湾新城以持有的青岛中南世纪城51%股权提供质押担保。
3、本次青岛中南世纪城发行的信托计划曁中铁信托对青岛中南
世纪城的增资入股事项不构成公司的关联交易。 房地产信托融资的扣除问题以前的地方性文件：
青岛市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知
云中飞点评：青地税发〔2012〕48号，详细情况见http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102e3cw.html
六、关于房地产信托融资的扣除问题
房地产信托融资，即房地产企业与房地产信托基金签订投资合同，约定房地产信托基金进入和退出房地产企业的时间以及房地产企业在房地产信托基金按约定退出时的股权收购价格，其实质为一种有期限的股权投资，房地产信托基金进入时的成本与退出时的销售价格之间的差额即其投资收益，同时也是房地产企业使用房地产信托资金所付出的代价。因此房地产企业以利息等名义支付给房地产信托基金的代价不能在税前扣除，只能作为支付股息在税后分配处理。
总局最新的文件：
国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告
（国家税务总局公告2013年第41号）
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例（以下简称税法）的规定，现就企业混合性投资业务企业所得税处理问题公告如下：
一、企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：
（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）;
（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；
（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；
（四）投资企业不具有选举权和被选举权；
（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。
二、符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：
（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。
（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。
三、本公告自2013年9月1日起执行。此前发生的已进行税务处理的混合性投资业务，不再进行纳税调整。
特此公告。
国家税务总局
2013年7月15日
云中飞点评：
当前，房地产企业非常依赖房地产信托融资，房地产信托主要有三种形式：一是债权信托，二是股权信托，三是特定资产收益权信托。房地产信托融资的扣除问题一直是房地产企业心中的痛，特别是青地税发〔2012〕48号把房地产信托融资定义为一种有期限的股权投资，“房地产企业以利息等名义支付给房地产信托基金的代价不能在税前扣除，只能作为支付股息在税后分配处理”的核心观点深刻的影响了很多税务局，很多税务局都默默的执行这个文件，弄得很多房地产企业叫苦连天：表面是股权，明明是债权，真正是融资成本啊，却不能在税前扣除，你说多冤啊。像上述中南建设公司向中铁信托共支付股权收购溢价款13455 万元，在青岛，就被认为是股息，不是利息，不能在税前扣除。正当广大的房地产企业非常迷茫的时候，正能量来终于来了，国家税务总局公告2013年第41号就好像是一场及时雨，滋润了房地产企业的心房。41号公告说的混合性投资业务，房地产信托融资业务就是混合性投资业务，41号公告核心观点是“对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额”。 41号公告非常聪明的回避了利息与股息之争，而是将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，啊啊，债务重组损益，太有创意了，可能你觉得不是很通顺，但不管白猫黑猫，能抓到猫就是好猫。这就是实用主义的表现，以前，有人批评云中飞是实用主义者，现在你终于知道实用主义者的好处了吧。确认为债务重组损益，有两个巨大的好处，一是房地产企业可以将赎价与投资成本之间的差额作为损失在税前扣除，二是确认为债务重组损益就没有营业税的问题，没有营业税的问题，就意味没有发票也可以税前扣除，多好啊。现在，房地产企业很难取得房地产信托公司开的发票，房地产信托公司总是说，你给我的利息我又没有全得，我大部分给委托人了，凭什么要我全额开票。现在，这个发票问题没有了，你的心情愉快吗？但是，41号公告前面那个企业支付的利息，还是要发票的哦。Ok?
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发表于 2013-7-26 16:06:43
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发表于 2013-7-26 21:23:35
