http://bbs.esnai.com/thread-4918758-1-1.html云中飞问的问题有结果了，原来云中飞问的问题在这里。http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102ear0.html云中飞点评：以后任何人写文章一定要把计算过程写清楚。在这里，云中飞要特别表扬一下<中国税务报>的编辑、领导，能够倾听广大读者的呼声，及时解决广大读者的疑问。谢谢。另外，云中飞特别提醒大家，四川已经取消第二种计算方法。第二种计算方法在现实中很难被税务局接受。
来源:中国税务报 作者:李先成这篇文章的土地增值税的是怎样计算出来的？| 云中飞很奇怪，登在中税报的文章怎么会没有计算过程？ |
统一土地增值税计算方法 避免纳税人税负不公作者：李先成 陈进军 来源：中国税务报 时间：2013-03-04 笔者在对土地增值税清算的调研中发现，基层主管税务机关在土地增值税清算中，采用的土地增值税计算方法并不相同，导致计算的结果也有所区别。实践中主要有两种计算方法，以下简称甲计算法和乙计算法。 甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库、其他房地产开发产品等类别，采用房地产开发产品销售收入比例或房地产开发产品定额成本比例或其他合理方法，分别单独计算各房地产开发产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房地产开发产品应纳的土地增值税。其依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。该通知规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门审批的房地产开发项目（包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库、其他房地产开发产品等）为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额，然后再按房地产开发产品销售收入比例或房地产开发产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房、车库等其他房地产开发产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房地产开发产品应纳的土地增值税。其依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。该实施细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 比如，某房地产开发有限公司2006年1月～ 2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积为124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。 经核实，该公司2006年1月1日～2012年6月30日期间实现转让收入26485.56万元。其中，普通标准住宅4018.75万元，非普通标准住宅3829.78万元，其他开发产品18637.03万元。在该项目土地增值税清算中，按发生合理总成本在已售、未售产品之间分配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元。其中，取得土地使用权所支付的金额3409.48万元，房地产开发成本14455.96万元，房地产开发费用1786.54万元，与转让房地产有关的税金1496.47万元，财政部规定的加计20%扣除数3573.09万元，土地增值总额为1764.02万元。 如果按甲计算法计算，该公司普通标准住宅和非普通标准住宅部分应缴土地增值税为0元，其他开发产品应缴土地增值税为2366.24万元，合计应缴土地增值税为2366.24万元。该公司已缴528.3万元，应补1837.94万元，负担率为8.93%。 如果按乙计算法，该公司普通标准住宅部分应缴土地增值税为0元，非普通标准住宅部分应缴土地增值税为76.52万元，其他开发产品部分应缴土地增值税为372.38万元，合计应缴土地增值税为448.90万元。该公司已缴528.3万元，应退79.4万元，负担率为1.69%。 很明显，用上述两种计算方法计算同一房地产开发项目应纳的土地增值税，其结果大相径庭。甲计算法和乙计算法虽然都有各自的理由，但土地增值税清算绝不能在甲计算法和乙计算法中任意选用，更不能因税务机关的计算方法和计算口径不同造成纳税人的税负不公。 笔者认为，从土地增值税暂行条例实施细则的规定来看，甲计算法欠妥。因为该实施细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。也就是说，土地增值税清算的基本单位是一个完整的房地产开发项目，而非一个房地产开发项目中的单个或几个开发产品。甲计算法的实质是把一个整体的清算项目或核算对象分解成了多个清算项目或核算对象，这不符合税法要求。相比较而言，乙计算法更符合土地增值税暂行条例实施细则的立法意图和会计法的相关要求。因此，笔者建议，财政部、国家税务总局应尽快出台土地增值税清算规章，进一步明确房地产开发项目及各房地产开发产品土地增值税的计算顺序、计算方法和计算口径，从而避免土地增值税清算中的不公平现象。 单位：湖北省随州市地税局 以下是作者重新写的文章。 土地增值税清算计算方法和口径不同税负也不同 来源:中国税务报 作者:李先成\陈进军 土地增值税清算一般有两种计算方法，下面分别称为甲计算法和乙计算法。这两种方法纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。 甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持甲计算法观点的纳税人，依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门审批的房地产开发项目（包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等）为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。持乙计算法观点的纳税人，依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。 现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，对比甲、乙两种计算法带来的不同税负结果。 湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。 经核实，该单位2006年1月1日～2012年6月30日期间，实现销售收入26485.56万元，其中：普通标准住宅4018.75万元，非普通标准住宅3829.78万元，其他开发产品18637.03万元。在该项目土地增值税清算中，按发生合理总成本在已售、未售产品之间分配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元，其中：取得土地使用权所支付的金额3409.48万元，房地产开发成本14455.96万元，房地产开发费用1786.54万元（按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算），与转让房地产有关的税金1496.47万元，财政部规定的加计20%扣除数3573.09万元，土地增值总额＝26485.56-24721.54＝1764.02（万元）。 甲计算法：在同一个房地产开发项目中，先按房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1.普通标准住宅：转让收入4018.75万元，应扣除项目金额为7065.01万元，其中：取得土地使用权所支付的金额1072.88万元，房地产开发成本4187.07万元，房地产开发费用＝（1072.88+4187.07）×10%＝526（万元），与转让房地产有关的税金227.07万元，财政部规定的加计20%扣除数1051.99万元，增值额＝4018.75-7065.01＝-3046.26（万元），增值额为负数，不用缴纳土地增值税。 2.非普通标准住宅：转让收入3829.78万元，应扣除项目金额为6348.61万元，其中：取得土地使用权所支付的金额938.40万元，房地产开发成本3778.70万元，房地产开发费用471.70万元，与转让房地产有关的税金216.39万元，财政部规定的加计20%扣除数943.42万元，增值额＝3829.78-6348.61＝-2518.83（万元），增值额为负数，不用缴纳土地增值税。 3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，应扣除项目金额为11307.92万元，其中：取得土地使用权所支付的金额1398.20万元，房地产开发成本6490.19万元，房地产开发费用788.84万元，与转让房地产有关的税金1053.01万元，财政部规定的加计20%扣除数1577.68万元，增值额＝18637.03-11307.92＝7329.11（万元），增值率＝7329.11÷11307.92＝64.81%，应缴土地增值税＝7329.11×40%-11307.92×5%＝2366.24（万元）。 因此，采用甲计算法合计应缴土地增值税2366.24万元，已缴528.3万元，应补1837.94万元，负担率＝2366.24÷26485.56＝8.93%。 乙计算法：在同一个房地产开发项目中，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1.普通标准住宅：普通标准住宅转让收入4018.75万元，占销售收入总额的比率＝4018.75÷26485.56＝15.17%，应计算的增值额＝该项目土地增值总额×该类收入比率＝1764.02×15.17%＝267.60（万元），应扣除的项目总额＝4018.75-267.60＝3751.15（万元），增值率＝267.60÷3751.15＝7.12%，未超过20%，按照土地增值税暂行条例第十一条“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定，依法免缴土地增值税。 2.非普通标准住宅：转让收入3829.78万元，占销售收入总额的比率＝3829.78÷26485.56＝14.46%，应计算的增值额＝1764.02×14.46%＝255.08（万元），应扣除的项目总额＝3829.78-255.08＝3574.70（万元），增值率＝255.08÷3574.70＝7.14%，应缴土地增值税＝76.52（万元）。 3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，占销售收入总额的比率＝18637.03÷26485.56＝70.37%，应计算的增值额＝1764.02×70.37%＝1241.35（万元），应扣除的项目总额＝18637.03-1241.35＝17395.68（万元），增值率＝1241.35÷17395.68＝7.14%，应缴土地增值税＝372.38（万元）。 因此，采用乙计算法合计应缴土地增值税＝76.52+372.38＝448.90（万元），已缴528.3万元，应退79.4万元，负担率＝448.90÷26485.56＝1.69%。与第一种情况相比，普通标准住宅、非普通标准住宅、其他开发产品的增值率都相等，该房地产开发项目的应纳土地增值税减少金额＝2366.24-448.90＝1917.34（万元）。 甲、乙两种计算法虽然都有各自的理由，但土地增值税清算不能在甲计算法和乙计算法中任意选用。
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发表于 2013-5-29 22:45:09
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发表于 2013-5-30 05:50:08
