土增税财务、其他开发费用扣除及所得税避税技巧

孙磊

        已经趴在坛子里学习好长时间，学到了很多很多、思想也开扩了不少，由于本人愚钝，又没经验，还有一些不明白，求高手解析，万分感谢！

    【例题】某房地产开发公司开发商住两用楼，收入总额为6000万元。取得土地使用权成本为300万元，开发成本3000万元，开发间接费用（除利息）支出200万元，未列支 开发间接费用——利息支出或财务费用，不能提供金融机构证明。开发期间列支全部管理费用200万元，销售费用200万元，主营税金6000*0.056=336万元。土增税已按3%=6000*0.03=180万预缴，所得税已按1%预缴6000*0.01=60万元，假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%，

    求解：1、土增税计算   

              2、企业所得税计算  

              3、如果按（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“ 取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。   

         那可以扣除的开发间接费用 =（-）+(二）之和的10%扣除，=（300+3000）10%=330万元，那平常财务入账是不是可以把  开发间接费用--比如办公费，直接入到管理费用科目里？

             4、如果平常财务入账 把销售费用及管理费用入到递延资产里，在项目土增及所得税清算时转入管理费用、销售费用里可不可行？

茶心如禅

其他开发费用扣除及所得税避税技巧 [
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-60237-1-1.html

tzpyl

所得税避税技巧
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LJL51618

来学习

清远

土地增值税清算是有一套表格的，计算增值额时会有调增调减的数额，但并不需要做账务上的调整（明显的归属错误除外），这个网里有很多清算案例可以参考。

tzpyl

来学习
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日升

学习了

davy1028

学习了

丑丑鱼

3、开发间接费也是开发成本的一部分，可以作为加计扣除20%和10%费用的基数，所以应该进开发间接费的费用要坚决进。
4、费用怎么入账和土增税清算没关系，基本上都是按照费用5%+利息或者（费用+利息）10%计算扣除

孙磊

GXL6023698 发表于 2013-5-1 08:52
土地增值税清算是有一套表格的，计算增值额时会有调增调减的数额，但并不需要做账务上的调整（明显的归属错 ...

多谢老师指点，请问老师，不做账务上调整，那10%与加计扣除20%是不是也不作为企业所得税清缴的（成本或费用的）抵减项目？