购房者忐忑观望新政 200万住房最高征46万税费

漂流部落

据麦田房产权证部负责人金丽华表示，房产个税一直存在，但在2006年之前，房价低，没有受到重视，一直处于没有征税的状态。随着房价的上涨，从2006年起，北京才开始征收房产个税。
【政策】
“1%征税”存废需等细则
北京地方税务局内部人士昨日称，各地此前执行的按照住房转让收入1%-3%征收所得税也是按照国家税务总局的有关规定。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确了个人住房转让所得征收个人所得税的问题。根据规定，对个人转让住房取得的所得按20%的税率计征所得税，应纳税所得额为转让住房的收入额减去住房原值和合理费用。上述规定也强调，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在转让收入1%-3%的幅度内确定。
记者发现，新政强调的是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，并未明确全部二手房都需按差额20%征个税。
记者多方打听北京是否会取消按总房价1%征税的方式，但相关官员只是说，仍需等细则出台。
【难点】
早期交易或查不到票据
链家地产副总裁林倩介绍，由于差额征收需要提供一些凭证，比如契税票据等，但由于不少卖方称提供原始票据较为困难，计算差额麻烦，北京大多数地税所都是按照合同成交价全额的1%来征收个人所得税的。
金丽华也表示，原来的房价较低，有可能成交总金额的1%会高于差额的20%，到了后期，北京房价涨得太快，导致房价可能是原值数倍，再用差额20%缴纳个税就不划算，2008年后，很少有人用差额。目前北京的做法基本上都是按全额1%来征收个税，差额征收的一年仅有几例。但如果要查房屋原值，还是可以通过税务部门的系统、建委的税票底档查得到。但有可能早期交易，票据没有电子版，建档工作量很大。
另有专家预计，出售满5年唯一住房，仍可能免个税，记者询问了几家主流二手经纪公司，都表示目前还没有无税房源的统计数字。东城区、朝阳区、通州区多家门店的经纪人反馈，在过去1年里他们门店交易的房源，满5年又是业主唯一住房的比例，大约在15%到25%之间。
本版采写(除署名外)
新京报记者
袁晓澜 刘狄 李蕾
■ 分析
二手房会否降价 专家意见“打架”
此前，北京房产交易个税主要以成交额的1%来征收，但此次新政细则，则强调应依法严格按转让所得的20%计征。二手房价走势如何？政策对购房者有何影响？
购房者忐忑观望
新政一出，也让正在交易的买卖双方心中忐忑。
王女士属于换房需求，本来想卖掉自己名下60平米的房子，买个80平米左右的两居室。在得知新政策出台后，她显得比较焦虑：“新政策出台后，我担心完成这一卖一买，费用要多出来几十万。”现在只好观望新政的走向，再做决定。
专家意见不一
对此，住建部政策研究中心原副主任王珏林认为，这段时间，像北京这样一线城市二手房市场要好于一手房市场，房价涨幅快，通过提高个税的方式是在为二手房市场降温。如果这项政策认真贯彻，会达到预期效果，二手房市场也会回归理性状态。
但采访中，二手房相关人士则意见不一。
链家地产副总裁林倩表示，目前北京房价的上涨，主要是刚需和偏刚性的改善需求支撑。提高税费的办法，可能会导致事实房价的提高。北京二手房市场上，很长时间以来都是买方承担税费。“因此，要让市场健康发展，除了税费环节，还必须加上金融政策限制，扩大土地供应，活跃租赁市场这几方面共同起作用才行。”
鑫尊集团董事长刘军对记者表示：“仅仅从3月1日出台的政策看，其本身让房价下行的可能性也许不大，因为之前实行5.5%营业税的时候，并没有让房价明显下行，税费都转嫁到了买方身上。”
刘军说，后来是对购房资格的限制，才让二手房市场真正进入低迷。所以如果有影响，还是要看后续细则的情况。
伟业我爱我家集团市场研究部孔丹则认为，新政策的实行，对市场影响还是很大的。“这次政策的力度比较大，波及面也很广，按照新政策，目前市场上免税的房子很少。如果再有其他政策叠加，那么二手房市场可能会受到较大的影响。”
■ 算账
以一套80平米，初始价值80万、现价200万的住房为例，在不同类型下，税费就不一样：
1 满五年个人唯一住房的商品房，首次购房仅需要缴纳1%的契税约2万即可。
2 满五年不是卖房者唯一商品房：
则首次购买需要缴纳1%的契税和差额20%个税：即个税按照差额税率缴纳，为(200-80)×20%=24万，加上契税则总税费为26万。
3 如果是满五年经济适用房可上市交易，但非唯一住房，则还需在上述契税、个税基础之上，加收10%综合地价款，购房税费则高达46万。
4 不满五年的商品房，买这套房需1%契税、5.6%营业税和差额20%的个税，总税费则需要37.2万。