无极小刀：另类视点—《“以房抵债”如何纳税》

银河飞雪

无极小刀：另类视点——（56）《“以房抵债”如何纳税》

《中国税务报》2012年11月05日第12版“服务热线”栏目刊载了《“以房抵债”如何纳税》一文，作者是赵贺臣和高太君老师。

原文部分观点：

1、房地产开发企业“以房抵债”行为属于债务重组。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目100万元，将按照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目120万元，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目20万元；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”80万元科目，贷记“开发产品”科目80万元。

2、营业税及附加。……即A房地产开发公司应纳营业税为120×5%＝6（万元），应纳城市维护建设税为6×7%＝0.42（万元），应纳教育费附加为6×3%＝0.18（万元）。

3、印花税。根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。即A房地产开发公司应纳印花税为120×0.05%＝0.06（万元）。

4、契税。根据契税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。B建筑公司通过抵债方式取得房屋就是承受方，应该为契税的纳税人。即B建筑公司应纳契税为120×5%＝6（万元）。

无极小刀另类视点：

一、原文中房地产开发企业以房抵债行为不是《企业会计准则第12号——债务重组》中规范的“债务重组”

《债务重组准则》第二条，债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。

原文案例中双方协商达成以房抵债协议，A公司用账面成本为80万元，市场售价为120万元的房产抵偿因资金不足拖欠的B建筑公司100万元的工程款。债权人B公司没有做出实质让步，反倒是债务人A公司做出相应的利益割舍，这根本不符合《债务重组准则》中债务重组的定义，怎么能套用重组准则的规定作账务处理呢？

也正因为出现了这种误判，才致使原文出现了“借记营业外收入——债务重组利得科目20万元”的怪异的会计科目应用。

二、债务方（A公司）部分税种计税依据的确认

1、营业税及附加

（1）《营业税暂行条例》及其实施细则中没有“视同销售”的规定，只《细则》第五条规定了纳税人的三项视同发生应税行为：　　（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

“视同发生应税行为”与视同销售是有区别的。

（2）《条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

原文案例中双方达成以房抵债协议，是双方出于自愿原则的市场行为，不属于《条例》第七条规定应由主管税务机关核定其营业额的情况。

2、关于印花税

在实务中这种以房抵债协议一般只会体现实实在在的抵账价100万元，很少会体现市场价120万元，协议即使注明了抵债房产市场价120万元，该合同标的额也应认定为100万元，而不应按照不是成交价的120万元计征印花税。

三、债权人（B公司）契税的计税依据同样也应按照100万元确定。

附《中国税务报》原文：

2012年11月05号  星期一 第12版：服务热线 “以房抵债”如何纳税

赵贺臣 高太君

A企业是一家位于市区的房地产开发公司，因资金不足拖欠B建筑公司100万元工程款。后经双方协商达成以一套商品房抵债的协议。A公司用于抵债的房产账面成本为80万元，市场售价为120万元。     “以房抵债”，即企业以完工房地产抵付购料款、工程款等债务。房地产开发企业没钱还款，便以房子抵偿欠款的现象非常普遍。用于抵债的房子，因其所有权属已发生改变按照税法的规定应当视同销售。由于视同销售作为业务本身在会计上不等同于一般意义的销售核算，而在税收上抵债双方都应该按照税法规定缴纳税款，因此，对于“以房抵债”行为，纳税人应注意债权、债务双方会计与税务处理方式的差异。     房企“以房抵债”业务作为销售核算     房地产开发企业“以房抵债”行为属于债务重组。根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。可见，对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目100万元，将按照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目120万元，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，借记“营业外收入——债务重组利得”科目20万元；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”80万元科目，贷记“开发产品”科目80万元。     偿债方应缴纳的税款     营业税及附加。《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。营业税暂行条例及其实施细的规定，视同销售的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。当纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由时，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：1.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；2.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；3.核定计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。即A房地产开发公司应纳营业税为120×5%＝6（万元），应纳城市维护建设税为6×7%＝0.42（万元），应纳教育费附加为6×3%＝0.18（万元）。     土地增值税。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。     企业所得税。企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。     印花税。根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。即A房地产开发公司应纳印花税为120×0.05%＝0.06（万元）。     债权人应缴纳的税款     印花税。依据同上，因为合同双方适用的印花税税目、税率是一样的。即B建筑公司应纳印花税为120×0.05%＝0.06（万元）。     契税。根据契税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。B建筑公司通过抵债方式取得房屋就是承受方，应该为契税的纳税人。即B建筑公司应纳契税为120×5%＝6（万元）。     房产税、城镇土地使用税。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条规定，（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税；（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。可见，B建筑公司取得抵债房次月起应当申报缴纳房产税，应从抵债合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，抵债合同未约定交付土地时间的，由B建筑公司从抵债合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。     另外，值得注意的是，如果B建筑公司将取得的抵债房产再销售则

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