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2010年上市标杆房地产公司财务分析 （初稿） 报告主要结论： 一、2010年标杆上市房地产企业总体增长速度略有下降，但恒大、滨江、开元增长速度靠前，其中恒大收入翻7倍，利润翻6倍；滨江集团收入、利润增长实现双翻番；开元增长速度排第三（基数低），收入同比增长72.2%，净利润同比增长111.1%。 二、2010年标杆上市房地产企业回报水平有所提高。除了众安ROE低于10%外，其他均高于10%，开元、华侨城、滨江、富力、龙湖ROE回报高于20%，其中开元ROE回报最高为29%，龙湖为28.9%。 三、2010年标杆上市房地产企业运营效率普遍高于2009年，回报水平提高，净利润率提高、毛利率提高。净利润率均在15%以上，保利最低为15.3%；开元、华侨城、众安，毛利超过50%。2010年标杆上市房地产企业负债率和净负债率较2009年略有升高，但涨幅不大。 四、开元回报水平排行第二，从财务指标看，主要由于开元负债率为88.7%最高，很难继续提高。而房地产行业周转率差异也是影响回报的重要因素，因为销售价格提高除少数公司外基本上是“靠天吃饭”，而销售面积增长是房地产企业核心竞争力的关键，可以考虑提高产品标准化程度、降低成本、提高周转效率。 五、总结2010年标杆上市房地产举措有：拓展新市场、降低土地成本、产品差异化、强调产品性价比，无论采取哪种发展模式的房地产企业，产品标准化以及提高产品品质是房地产企业的关键能力。 六、开盘当月销售率是衡量楼盘定价的一个比较合适的指标，在市场调整期，制定一个合理的开盘当月销售率有利于房产产业对项目定价的监控。精装修住房是行业未来发展趋势，开元房产可以借助酒店装修的规模优势，装修经验以及采购成本优势大力发展精装修住房市场。 报告撰写人：陈素云 战略发展部 二O一一年七月十四日
报告概要 根据我房产集团定位及发展状况，本报告选取了11家国内A股和H股上市的房地产企业作为标杆，他们分别是，A股4家：万科、保利、华侨城及滨江集团；H股7家：恒大、绿城、富力地产、碧桂园、世茂房地产、龙湖及众安房产。通过对以上11家标杆上市房地产企业及开元业绩对比分析，总结市场热点问题以及我房产产业的发展启示。 本报告从12家房地产企业财务数据对比，2010年各标杆上市房地产企业业绩如下： 1）在标杆企业中，恒大业绩最为突出，收入翻7倍、利润翻6倍；滨江其次，2010年实现收入、利润同步翻番；开元2010年收入、利润同比增长速度均为标杆企业中第三位；众安是唯一一家收入、利润同步下降的标杆企业。 2）2010年除众安外，其余11家标杆上市房地产企业ROE回报水平均较2009年有所提高，其中恒大最高为37.6%，开元为29%，龙湖为28.9%。 3）2010年上市标杆房地产企业净利润率普遍高于2009年，只有保利略低于去年，且净利润率全部在15%以上，其中保利最低为15.3%。综合近两年净利润率变化，富力、世茂、龙湖、众安于其他标杆房企相比，净利润率相对较高，其原因主要得益于投资物业公允价值增加。 2010年毛利率提高的上市房地产标杆企业有：万科、华侨城、绿城、富力、龙湖、众安、滨江。开元、华侨城、众安，毛利超过50%。恒大总资产周转率为0.44居上市标杆房地产企业之首，提高周转速度是恒大业绩领先的关键。 4）2010年12家上市标杆房地产企业负债率、净负债率均有所提高，但增幅不大。 5）由于预售制度存在，本报告也对比2010年各标杆上市房地产企业合约销售收入、合约销售面积等指标，可以判断2011年业绩基本有保障，货币资金仍充裕，偿还短期负债无忧，但存货大幅增加。 开元ROE水平较高很大程度上是由于负债率远高于标杆上市企业平均水平。假如从开元净利润中剔除投资物业收益，开元净利润率、ROE也会大幅度下降。 开元在总资产周转率与标杆上市房地产企业差距最小，并且该指标也是12个标杆上市房地产企业中唯一一个差距较小的财务指标。 就财务指标而言，开元房产要提高回报水平，在负债率无法继续提高的情况下，提高周转率效果最明显，而其中一个核心是提高“销售量（面积）”，可以保留合理的利润率，以提高资金使用及回报效率。 | | | | | | | | 集中于二、三次置业者，市场需求相对小，受调控影响大。 | | 万科开盘当月销售率设置为60%，对应周转率为0.24（平均水平），掌握定价权。 | | | | | | | | | | | 开元一般1-1.5年，周转低于标杆企业，基本处于行业平均。 |
本报告总结了标杆上市房地产企业管理举措，如价格策略、提升管理举措以及新市场拓展举措。 房地产企业实现低价格的主要途径是产品标准化、开发规模化。产品标准化是集中采购、提高周转的前提。价格策略举措有：万科以“新开盘当月认购率60％以上”为定价原则；恒大打出的广告就是“开盘必特价，特价必升值”。绿城、龙湖、世茂、滨江、富力虽然不强调价格低，但也强调产品的性价比。滨江提出，“在低谷的时候不要在乎利润最大化，关键是产品出得去”，回笼资金，保证良性运转。 就管理举措而言，标杆上市房地产企业中，除了万科在年报中多次提及其管理能力提升，其他标杆房地产企业均认为其发展主要取决于土地成本、战略布局、成本管理、产品定位等核心能力构建。万科提及的管理能力提升，例如总对总工程管理、强制性经济指标对标、工期标准化、产品标准化等，万科2010年管理费用相对于销售金额的比例由2009 年的2.3%下降到1.7%，提升并不明显。 在新市场拓展方面，标杆上市房地产企业大致分为两类，一类进军保障房建设，另一类大力拓展商业地产。如万科、保利、碧桂园、滨江、绿城等均积极参与保障房建设。富力、世茂在商业地产拓展方面力度不断加大。 本报告重点关注万科、恒大、滨江、世茂四个企业各种能力的提升。 万科：向管理要效率。万科在“3+X”拓展战略下，一二线城市该进入的都已进入，万科战略布局已经从区域聚焦发展成为全国发展。2010年万科新进入的城市大多为三、四线城市。万科在2010年提升管理效率的核心在产品标准化、工期标准化。在成本控制方面，万科提升管理举措有强制性经济指标对标、总对总的沟通平台。 恒大：布局才是发展硬道理。恒大2010年提出了深耕二线、拓展三线的战略布局，新增34个三线城市项目，新增土地储备平均成本为492元/平方米。业界对恒大的评价是“打折、低端”，其成本控制方式主要通过规模采购、规模管理降低直接建设成本，还通过快速开发，减少资金占用、减少利息，降低财务成本。恒大要求新项目6个月内开盘销售，销售回款正是其几何式扩张的主要资金来源。在管控模式上，虽然恒大项目分布范围广（恒大进入全国62个城市，万科才46个），经营策略多由总部直接决策，项目执行。 滨江：高性价比，资金安全。滨江的价格理念是“没有卖不掉的房子，只有性价比不高的房子”，并且认为不止中端住宅客户强调性价比，高端豪宅客户同样强调性价比。滨江要求开盘一个月内销售率要求在90%以上，并且其定价参考是低于周边同类二手房价格，由于滨江并不要求新项目在较短时间进入销售期，而这段时期正是土地增值的关键。所以滨江虽然新项目开盘价格低于周边二手房价格，但其毛利率并不低，近三年毛利保持在40%以上，远高于行业30%的毛利率水平。 世茂：转型工业地产。世茂涉足工业地产开发主要瞄准台湾软件业及高科技信息产业的产业转移机会，在海峡西岸及内地中西部地区投资建立台商经济集中区、高端产业园区，并引入先进制造业及信息软件产业。世茂认为该模式的优点在于：先解决劳动就业问题，再带动第二产业，才能真正推动第三产业的发展，这是二三线城市目前最需要的模式。 通过以上这些分析，本报告认为以下四个热点问题值得关注。 开盘当月销售率 由于在市场上升期楼盘基本不愁卖，价格制定也比较容易，一般价格做到高于前期楼盘或与周边同类楼盘平齐销售基本不成问题。然而在市场调整期，制定一个合理的开盘当月销售率有利于房产产业对项目定价的监控。 保障房也可能亏损 造成保障房亏损的主要原因是售价无法弥补成本，而开发商止亏的途径只有加强管理，压缩成本，通过加强管理来降低成本，空间非常有限。参与保障房建设也应该合理测算投资回报。 加强商业地产研究 商业地产设计、招商是关键，开元房产在商业地产招商方面虽然加强投入，并且列入考核指标。但在商业地产设计方面的投入略有不足，对已经开发商业地产设计总结以及同行商业地产借鉴经验都比较有限。 做强精装修领域 精装修住房是行业未来发展趋势，各企业并未建立竞争优势，即使万科精装修项目也屡屡出现质量问题。开元房产可以借助酒店装修的规模优势，装修经验以及采购成本优势大力发展精装修住房市场。 战略发展部 2011-07-13
目 录 第一节 标杆企业业务增长情况... 1 第二节 标杆房企财务业绩对比... 3 1 投资回报分析... 3 2 运营能力分析... 4 3 偿债能力分析... 6 4 销售储备分析... 7 5 前五月销售情况... 8 第三节 标杆房企管理举措... 8 1 低价格战略举措... 8 2 差异化管理举措... 9 3 新市场拓展举措... 10 第四节 重点企业分析... 10 1 万科：向管理要效率... 10 2 恒大：布局才是发展硬道理... 11 3 滨江：高性价比，资金安全... 12 4 世茂：转型工业地产... 13 第五节 热点问题及启示... 14 1 开盘当月销售率... 14 2 保障房也可能亏损... 15 3 加强商业设计研究... 15 4 做强精装修房产... 15 | 
发表于 2012-11-22 22:30:50
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