【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？

会计漂在青岛

这个案例说明什么呢，说明31号文正确，而342号文有点走极端吗？再进一步说这几个文件的出台和本案是否适用31号文又有什么关系呢？
   如果说超过营业执照经营范围的收入属于违法经营而不属于税法管理的范围的话，大家都可以故意超范围经营了。毕竟现在税法刚性是最强的，其他部门的执法力度比税法差了很多。比如房地产开发企业去做建安，建安企业来做房地产，卖建材的去卖家电，只要客户接受，就不需要交税了。

天堂物语

非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？
问题：您好！我们在稽查中发现某机械制造（非地产）企业（注册类型为私营有限责任公司）取得工业用地一块，在建造公司办公用房的同时建造套房，建造的套房（无法取得产权）一部分以低价销售给本企业职工，一部分分配给股东作为股东退股资金，一部分对外销售。该工程08年开始，至今工程未结算，仍然挂在“在建工程”，部分业主已经入住。对此项业务是否缴纳企业所得税？如何确定收入和成本缴纳企业所得税？是否可比照国税发[2009]31号文件处理？其政策依据是什么？谢谢
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-44773-1-1.html


如果我是税务机关的话，会如下考虑；
  一、这家企业在做账的时候是挂在‘在建工程’这个科目，认为可以结转至固定资产科目来计提折旧；
二、低价销售给本企业职工的而取得的收入可以调整至公允价格后视同租赁收入，征收营业税及相关附加税、预缴土地增值税、根据租赁收入征收企业所得税，而配比的成本就以固定资产中计提的折旧计入；
三、一部分分配给股东作为股东退股资金，可以拆分两笔纳税行为，a.视同销售收入作为租赁收入（与上同理），b.股东退股资金对应的房产应当调整至公允价格后视同股权转让处理，参考初始入股成本，缴纳个人所得税
四、一部分对销售，也是一样需要参考公允价格。
五、或许对于税务机关来说，关键还是如何能够开拓税源，怎样适用文件的原则，我认为不是什么有理有利就适用什么文件。

会计漂在青岛

我们大家在这里讨论的热火朝天的，可楼主却没有动静。如果楼主能说把这个案例说的再明白些，比如税务机关什么意见，企业什么意见，双方的分歧有多大，这样大家会他提这些问题的目的更清楚，回答问题也能有矢放的。

梁野税官

对不起了，这两天网络不太好，上不来，谢谢大家的意见！因本案目前还在稽查中，企业对这部分收入没有入账，工程还未结算，挂“在建工程”科目。

梁野税官

该公司属于缴纳增值税的企业（私营有限责任公司），其企业所得税也属于国税管征。一部分套房由企业全体股东与职工签订协议，交3-8万元不等的前期建材款后分配给职工；一部分因股东退股，把套房给退股的股东，作为退股资金；另有一小部分，也是以前期建材款的名义销售给非该公司员工。目前部分人员已经入住，但该项工程至今未结算，一直挂“在建工程”科目。

梁野税官

欢迎大家继续讨论！

梁野税官

目前本人比较倾向于按国税发[2009]31号文处理。

1126自强不息

不用讨论了，按国税发2009 31号文处理，否则就修改国税发2009 31号文第二条，要不然误导我们。

风雪夜归人

我觉得超范围经营与能否取得房子的所有权是两回事,比如说,前些年,建筑企业也搞房地产开发,但以前能开不动产发票,现在不能了,但可去税务局Dai.开,房管部门也给办理房产证,所以这种违规销售房地产行为是要按销售不动产交税的,因为它转移了房地产所有权,.但问题是该案例不属于销售房地产行为.所有权未转移.

浅蓝的微笑

不错，值得学习