【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？

会计漂在青岛

企业用什么科目来做帐，并不重要，一般这种情况企业是用在建工程归集成本，在建工程转固定资产，然后分配时按视同销售确认营业外收入，这是会计处理。至于到了所得税上计算应税所得额和申报程序，房地产企业与普通工业企业应无差距，差的只是31号文确认了预售收款按实现收入处理、和确认收入的时点。
     从案例来看，确认收入的时点已经确定-房屋已经交付使用就应该认定为达到确认收入条件，不需要再按31号文规定的毛利率预计毛利，直接按完工产品确认收入和成本。
    至于计算个人所得税时个人认为，不能再参照房改房方式处理，而应按市价确认收入，但此市价应该有别于大产权房的市价，毕竟这房子不能办理房产证，属于小产权房。

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属于自建并销售行为，建筑行为和销售不动产行为都要交营业税，
虽然不是房地产企业，但也适用31号文，个人认为在这方面，税务局肯定是参照31号文执行的，
至于产权的问题，这个应该不影响所得税和营业税，虽不能办产权但可以办理使用权，本主题中应该属于永久转让使用权行为，属于销售房产行为

1126自强不息

统计了一下：
支持按国税发2009 31号文的有9人
不支持按国税发2009 31号文的有6人。
继续拍砖

矫健

个人认为:

     第一,此项业务如果有盈利则需要缴纳企业所得税;

     第二,销售职工和分配给股东作为股东退股资金的部分可按视同销售处理;销售部分按销售价格做销售处理。

     第三,可以参照31号文处理。上面各位提到31号文规范的是从事房地产开发经营业务的企业，并非仅仅指房地产开发企业；工业企业虽然没有房地产开发资质，但开发的仍然是用于出售和用于分配何止职工福利的房屋，虽然不符合房地产相关法规，但跟据实质重于形式原则，应参照31号文处理。

    一家之言，仅供探讨。

紫爵

实质重于形式 需要得到总局发文件的认可  不是地方税务局知道实质是什么就认可实质

税中望月樊剑英

原帖由 紫爵 于 2011-7-11 20:04 发表
2009第31号文是针对于房地产企业的，是属于特殊规定，其他一般性规定的发布不影响房地产企业的特殊规定，但影响工业企业，工业企业应该按照一般性规定进项操作，这意味着工业企业不能对竣工未决算合同的10%的成本预提 ...

支持！！！

紫爵

举个例子吧  对于完工产品的确认条件  2009.31号文件已经说的很清楚了  ，为什么还有后续的2009第342号文  2010第201号文？同一个问题国税总局为什么三令五申？就是因为31号文不全面，才需要进行扩大和细化解释，防止纳税人钻空子，所以，解释权在国家税务总局手里，就算实质是如此，告上法院的话，同样需要总局的文件进行支持法院才能认可，口说何凭呀？？？？？？

风雪夜归人

我来溱个热闹。
      我不支持31号文，我认为出售无产权的房屋应按租赁处理，该公司建造的房子应按建造固定资产处理，所有的建房支出通过折旧在税前扣除。售房款按租金收入处理。由于租赁的法定最长年限为20年，房款可分20年分期摊入企业收入。
     至于有人说的，实质重于形式征税。我不赞同，这是有前提，是在有法律依据的允许下。如有人说，销售无产权的车库税务局也按销售不动产征营业税和土地增值税，我认为这是一种存在即合理的思维，即我们不应该认为税务机关所做的都正确的，毕竟这没有法律依据。正如，总局有一个文件，即国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号。该文规定，企业转让股权也要征收土地增值税，一直被认为是税收上实质重于形式的案例。但现在该文并未收录在《国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2010第26号）中，显然国税函[2000]687号文已不具有效性。就是因为该文与土地增值税条例规定的，土地增值税是对转让国有土地使用权征税的表述是违背的。税收执法风险太大。正如对无产权的车库也不能征收土地增值税，是一个道理。所以说，实质重于形式原则在税收实践中也不能滥用。

紫爵

租用，，无产权车库出售也要按照有产权的处理 根据2006.187号文  该文说的很清楚 只要是车库出售 不管有没有产权  把土地增值税缴纳了  这是税法的思路  撒谎也要交税，

会计漂在青岛

既然这种情况适用31号文，就应该可以预提成本。另外本案中应该是成本已经确定了，不需要再预提成本了。