【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？

竹芯

本人赞成樊老师的分析，工业用地，只能建造厂房或办公楼，不允许建套房住宅，取的土地按无形资产入帐，建造厂房入固定资产，转让时，按财产转让处理，不适用31号文。。。

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"合法所得要征税，违法所得更加要征税了。"违法所得是征税吗？打劫所得、偷盗所得、贩毒所得所得如何征税？

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本案的关键是，分配的、出售的（无论内售、外售）最后是否办理产权过户手续。如果办了（应补交土地出让金）就属于非房地产企业的不动产转让。如果，未办产权过户手续，只是长期占用，就较难界定了。

1126自强不息

同意16楼 赵嵩以及银河飞雪的按国税发[2009]31号文执行观点。
    会计上可按在建工程科目记账，所得税征收上按国税发[2009]31号文。这不需要怀疑，不要被什么是否有产权，产权是否转移，签订合同形式，哪里合法，哪里不合法所蒙蔽，根据实质重于形式，肯定按国税发[2009]31号文执行。不过实际工作中税务机关按不按国税发[2009]31号文我就不知道了。

南山主人

同意银河飞雪的意见，国税发【2009】31号文件延续的是国税发【2006】31号文件的精神，不过对原31号文件未明确的进行进一步规范罢了 简单来说 不论是营业税、土地增值税还是企业所得税 只要纳税人从事不动产的开发销售行为 不论有没有取得相应的开发资质 都应该是上述各税的纳税主体（当然土地增值税还需要是在国有土地上进行的开发销售不动产的行为） 这在现实管征中没有任何问题！我早在多年前（尚在稽查部门工作时）就处理过相应的案例。正如银河飞雪所说，在工业用地上开发销售是一种违法行为 这应该由相关部门对其进行处理或处罚 但这不会影响税务机关对其房地产开发性质的认定！

飘泊税官王越

基本同意樊剑英意见，上述企业非房地产开发经营企业，不应适用31号文件，
由于没有产权，所有权不可能转移，营业税视同销售中也不再有转让有限产权或永久使用权，个人认为视同出租处理，
但我省，注江苏省，认为可视同销售不动产处理，

紫爵

这个问题不难啊，，，在初级会计职称的考试里就有的啊，，，工业企业自建房地产出售  按3%征收建安  按照5%不动产转移  这两个税是同时交纳的，31号文出台的背景是房地产企业预售，确认收入迟，有可能真正结转收入的时候房地产老总人都跑掉了，所以按照会计准则，会计制度去规范房地产已经不合时宜了，这才专门费了这么多心思去写这个31号文，这个文和工业企业无关系，工业企业按照会计准则或者会计制度规范。。。。

财务匪兵

个人认为在31号文适用范围
国税发〔2009〕31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。强调的主体为企业，这里的企业既包括，内资企业，也包括外商投资企业。企业如果涉及房地产业务任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发〔2009〕31号的约束。
但是实际中，工业企业，在工厂中建无产权的职工宿舍，食堂等，都计固定资产，同时以折旧为成本。

银河飞雪

工业企业自建的建筑物，包括生产用厂房、仓库、办公楼及其他建筑物。现行税法规定，企业自建自用建筑物的自建行为不征收营业税；但如果将自己新建的建筑物对外转让，则在转让时，除应按“销售不动产”税目缴纳营业税外，还应按“建筑安装业”税目征收营业税。

以上是营业税的处理方法，明确是以销售不动产来进行纳税。

小汝

原帖由 银河飞雪 于 2011-7-12 08:53 发表
工业企业自建的建筑物，包括生产用厂房、仓库、办公楼及其他建筑物。现行税法规定，企业自建自用建筑物的自建行为不征收营业税；但如果将自己新建的建筑物对外转让，则在转让时，除应按“销售不动产”税目缴纳营业税 ...

个人认同此说法。