TA的每日心情 | 奋斗 2017-9-21 11:07 |
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签到天数: 94 天 [LV.6]常住居民II
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距离最好的中学(2个):平均500米;
距离最好的大学(本市):500米;
距离唯一的穿城市河道0米,**还完成了河道两侧的亮化工程;
最让人动心的就是自身的绿化:
几百年的皂角树,树冠直径有近30米
几十年、上百年的塔松,树高逾10米;
上百年的夫妻银杏树,国家二类保护树种;
全市唯一的贴梗海棠(几棵而已);
十几年的嫁接桂花树有十几棵之多,一到开花季节,整个南北苑都充溢着浓浓的桂花香。
如果站在阳台上,拉开窗户,伸手抚摸那六层楼高的大槐树,什么感觉
月月有花、季季有果、四季有绿。
每天清晨,想睡懒觉不可能,数百鸟儿的大合唱绝对是城市里绝无仅有的绝唱!
16、我的心在流血
看到这么多的大树,我犯愁了
城市里任何一个项目,能有这里的十分之一的树,就已经是非常了不起的了。
而我必须要处理掉很大一部分,否则我哪有地方摆房子呀?而我的施工场地又该如何摆布呢?
怎么办?
全部砍掉是犯罪,犯道德罪。自己的良心过不去呀。
而国家保护树种是无论如何不敢动的,那可真是触犯法律的问题了。
最遗憾的就是那些唱歌的鸟儿,在施工期肯定不会再有机会享受到这种高档次的演唱会了。
内心里默默地恳求她们:鸟儿呀,等我把这里开发完了,你们无论如何要回来,我请你们喝酒,千万要给面子呀!
你们哪个要是敢不回来,我把你的窝给搬了!
最后不忘记再威胁一句。
17、价格体系在脑海里越来越清晰
这个项目太受市场关注了,很多客户都在找售楼处,和这些人聊天,你肯定能从中得到你最需要的东西。所以这也是我的主要工作之一。因此我要求门卫发现有人关注这个地块,就邀请他到我办公室里坐坐,聊聊天。
我的市场调查报告和我的价格系统都在我脑子里,没有系统、没有条理、没有科学数据,一切都是混乱无序的。
而这些客户的到来,正好帮我完善、补充,加上我刻意地引导他们,让他们出主意,让他们说出自己的期望价格。
至于能不能让这些客户成为我的最终客户,这并不是我最关心的。因为目前我需要的是清理思路、完善系统,并通过和客户聊天,试探不同做法的客户反应,进而研究出客户的消费心理。
效果自然是让人惊喜万分。
平时没有时间完成的专项调查,现在多多少少有了点皮毛信息;
临街商业的产品定位是这类客户谈得最多的话题;
而关心这个项目的客户到底都关注那些问题?了解并针对问题关键采取相应措施,这就是将来的销售策略中的重要手段。
试探一:DIY运作模式试探。结果是操作难度太大,属于新玩意,有需求但没涨价空间;
试探二:把DIY作为对客户的附加服务。结果是大受欢迎。快速提高客户对企业的认可;这对企业品牌建设非常有好处,需要思考!
。。。。。。
最让人激动的就是这些客户帮我完成了价格体系:
你希望这个项目的房子卖多少钱?——市场期望值;
你估计这个项目的房子会卖多少钱?——市场接受值;
超过什么价格,你肯定不会考虑在这里买房了?——市场承受值。
继续试探优势对客户三个价格的影响:
你知道这里的优势有哪些?
如果你知道我们会把所有的名贵树种都保留下来的话,你对刚才三个问题的答案会调整吗?
试探结果:涨价空间大,关键在于如何推广,如何发挥优势的最大效力。
看来我必须要找策划公司了,否则,这些优势不进行优化整合,会浪费多大的利润空间呀!
18、管理你的上司
在项目刚开始的时候,我提议找策划公司被否决了,但我一直没有放弃这个努力。
其实,老总也需要被管理。当然这种管理方式和对下属的管理方式是截然不同的。
我的总结就是四个字:诱、灌、闪、逼
诱:以利相诱。拿些资料给老总看看,XX楼盘策划如何成功,让楼盘升值多少多少。
灌:经常灌输策划的重要性给老总听。三人成虎,听多了就相信了。
闪:必要时找借口闪人,让他求援无助,自然就有了找策划的需求了。
逼:关键时刻到了,该是逼定的时候了,抓住机会,一次成功。F
在市调的时候,我就从别人开发公司里挖了三个销售员(一个公司的)过来,社会招聘了两个,让F总抽走了两个,剩下三个人每天的工作都是接待客户,记录原始数据。
数据积累到一定程度,该是用“闪”字秘诀了。
我:这是客户登记的资料,我写了份分析报告,你先看看。
F总详细地看了会:怎么就这么点分析?
我一幅无奈的表情:哎,水平有限呀。毕竟和专业人士相差甚远。
F总:。。。。。。
我:要不,你看这样行不行呀?我先和几家策划公司谈谈吧。用不用回头再说,反正又不花钱。
F总:好吧。你先谈谈吧。房地产策划论坛,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案 ?
终于可以找策划公司合作了。
19、策划公司做法千奇百怪
其实,项目开始不久,就有策划公司找上门来了。我已经和好几家策划公司交流过了。
策划公司接业务的方法真让人大开眼界。
A公司:这是我们以前做过的项目业绩表,这是我们公司的内刊。
资料一放,从此没声音了。(把我当成鱼,愿者上钩嘛!)
B公司:我是房管局XX局长介绍的。
打电话给XX局长,答复:没有啊!(晕,乱打招牌!)
C公司:我们和日报社建立了市场信息库,对当地市场非常了解。
我:可不可以让我看一眼?
答:这是机密。没签订合同是不可以的。(再晕,谁知道真的假的。)
D公司:晚上有空吗?出来坐坐,找个地方潇洒潇洒。
我:。。。。。。(我每天请人潇洒还安排不过来,需要你来这一套?)
E公司:这是我们公司王牌销售员,大美女哟。
大美女声音嗲得让人发寒:Z。。。总。。。,给个机会到我们公司考察一下嘛! |
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