【28号专题】地下人防设施如何财税处理？

xiaofengcpa

例如：房地产开发项目总建筑面积10万平方米，开发成本为30000万，其中：地下人防设施5000平方米，其余全部为对外销售的住宅。总可售面积是9.5万平方米吗？ 如果总可销售面积不包括地下人防设施，住宅全部对外销售，可售面积单位工程成本=30000万÷9.5万平方米，结转计税成本后，在财务帐上开发产品科目结转为零，总可售成本为30000万。 地产公司实际上还有地下人防设施的收益权，但帐上已经存在了，此部分人防如果自用，应如何缴纳房产税呢？
        地下人防是否属于公共配套设施？如果不属于公共配套设施，按31号文件规定，应按自建固定资产处理。如果是这样的话，地下人防设施应单独结转开发成本1500万，住宅可总销售成本为28500万。但是存在企业帐上的开发产品，产权不属于企业，有收益权，但不能对外出售？但是有的做为地下车位出售？人防究竟如何处理？

银河飞雪

31号文规定：
       已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：?

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积?

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?

    也就是说本案中正确的计算方法应该是：可售面积单位工程成本＝30000/9.5＝3157.90元/平，这样的操作方法实际上是将地下人防工程的成本摊入了公摊面积，物权法出台前一直有争论：
  1、如果是按“商品房面积＋地下层建筑面积”分摊结转成本的,那么,地下车库产权归房产公司；
  2、如果系按“可售商品房面积分摊”的，那么，地下车库产权归全体业主。
物权法出台后已明确了地下车位归开发商所有。故对改成本的账务处理已经不是那么敏感。

         目前杭州通用的做法是在商品房合同总价中包含地下车位的金额（也可以理解为买房搭售车位），与客户再签订一份车位使用权转让的协议，协议期为70年（和购房合同对应）。我觉得目前为止这个做法是比较合理的，房产税应该是不需要缴纳的。
        当然如果开发商自己将人防工程出租或自用（食堂或者仓库），就应该按照租赁行为来缴纳各项税金 ，房产税就按照租金来计算缴纳。

银河飞雪

因为人防工程的成本已经分摊到可售房源中去了，显然无法再作为固定资产来核算

银河飞雪

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xiaofengcpa

“ 本案中正确的计算方法应该是：可售面积单位工程成本＝30000/10＝3000元/平，这样的操作方法实际上是将地下人防工程的成本摊入了公摊面积。”
   是不是飞雪版主搞错了呢，应该是可售面积单位工程成本＝30000/9.5＝3158元/平，如果不是这样结转成本，那么人防工程的成本不能分摊到可售房源中去了？好像前后意思矛盾吧。

xiaofengcpa

物权法出台后已明确了地下车位归开发商所有，包括人防设施这一块吗？

银河飞雪

原帖由 xiaofengcpa 于 2007-11-6 15:30 发表
“ 本案中正确的计算方法应该是：可售面积单位工程成本＝30000/10＝3000元/平，这样的操作方法实际上是将地下人防工程的成本摊入了公摊面积。”
   是不是飞雪版主搞错了呢，应该是可售面积单位工程成本＝30000/9.5 ...

呵呵，笔误，半夜三更发贴犯迷糊了

我马上改正

银河飞雪

《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

现在一般的地下车位都是利用人防工程的，所以虽然物权法没有明确规定地下人防工程的归属，但是如果业主起诉的话不太可能得到法院的支持

xiaofengcpa

银河版主;
一、按照测绘规则，人防面积不做为公摊面积摊到可售住宅面积之中的。如果按公摊面积进行公摊，那么产权就应该属于全体业主所有。因此人防肯定不属于全体业主，人防规定是属于国家所有，新的物业法如果是地产公司所有的，那么不应该将成本摊到可售房源中去的，但是如果地产公司不选择建设人防设施，而是缴纳人防费用，那就应该做为工程成本摊进去的。税法上31号文件，如果产权无法确定是按自建固定资产处理的。
  现在来看相关法规存在矛盾的和不配套。
二、 开发项目办理销售许可证时，可销售面积不包括人防这一块，总建筑面积包括人防这一块，测绘报告也体现人防这一块。如果在结转计税成本时，将人防摊到可售房源中去，税务上是否认可？我们当地税务局以销售许可证面积为准，但是也是混乱，执行也不一致，没有一个明确的答复。我个人认为应该摊可销售成本之中，因为根据人防法的规定，如果不建设一定比例的人防设施，就得按一定的比例缴纳人防建设费。如果地产选择缴纳费用的话，像缴市政配套费一样，就可以进入成本的，因此，税务对我公司进行查帐时，我就以这种理由解释的，还是得到认可的。
   三、 在销售人防车位时，销售使用权，做为销售处理，但没有销售成本。但也有出租的，由于财务帐上没有成本记录，如果购买者及承租者不要相关正规发票的，导致形成帐外。税务局相对无法查对，除非举报。
   但是到现在，人防应如何处理，还是不明确，税务上在实际执行中也是混乱。希望银河版主指正！谢谢！

xiaofengcpa

修正：31号文件：
  6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：?
　　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
　　属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?
按此条规定，应该按开发产品或自建固定资产处理。