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发表于 2013-6-18 10:21:15 |只看该作者 |倒序浏览

房地产企业完工产品未取得合法凭证如何计算成本

近日，税务检查中发现，有的实行查账征收的房地产开发企业，在开发产品完工后，由于不能取得全部发票等合法有效凭证，无法准确计算开发产品的计税成本。对于这种情形，如何计算企业开发产品成本进而计算企业年度应纳税所得额问题，税企之间存在不同的看法。本文就此问题依据国家税收政策，进行相关的介绍。
首先，企业实际发生的开发产品成本，应取得未取得合法有效凭证的，不能记入计税成本。但后期实际取得合法凭证时，可以再进入计税成本。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
其次，后期取得成本时可以计入成本但不追溯调整。国税发[2009]31号第二十八条关于“企业计税成本核算的一般程序如下”中第（三）项规定：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
举例：某房地产开发企业一成本核算项目开发产品2011完工，项目总可售面积10000平米，2011年已经销售4000平米，2012年已售2000平米。合计销售6000平米，剩余4000平米。在计算2011年企业应纳税所得额时，该项开发成本对象有200万元建筑施工成本发票由于双方之间存在分歧，未及时开具取得，不能计入该项开发产品成本。2012年7月，企业取得该项开发产品结余成本费用发票200万元。
开发产品成本计算分析：根据财税[2009]31号文件规定，2012年取得的成本200万元，可以计算分配至已销售和未销售产品中。未销售剩余开发产品分得40%费用80万元；2011年-2012年已销开发产品面积分摊60%费用120万元，这部分成本全部在2012年销售当期申报扣除。
第三，有些无法取得合法凭证的成本可以按规定范围预提。

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