本帖最后由 宁静致远 于 2013-1-15 15:32 编辑
房地产企业全成本控制浅析 宁静致远 中国注册会计师
2012年的楼市在温暖中渐行渐远。2013年国家确定了“稳中求进”的经济总基调，继续实施“积极财政和稳健货币政策”。房地产行业将保持调控的连续性，严格实施差别化住房信贷，税收政策和限购措施。建成460万套，新开工600万套保障住房、农民土地补偿提高10倍等措施的出台，无疑对2013年的房地产企业在销售和成本上产生很大的影响。 “台风来了，猪也会飞”的暴利时代已经过去，房地产企业应该准备好过冬的准备，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体“成为房地产商的5大过冬策略。在国家调控背景下，房地产企业必须强筋健骨，走集约经营、精细化管理的路子。房地产企业如何有效的控制成本，增加利润，笔者从以下几个方面予以解析 一、 树立全成本概念 房地产企业全成本是一个广义的成本概念，既包含传统意义上的开发成本，也包含期间费用，同时包含税金。即6+3+1的成本管理模式。 “6”指的是：开发成本—土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 “3”指的是：管理费用、销售费用、财务费用。 “1”指的是：营业税金及附加 房地产企业专项用于项目工程的贷款利息，符合资本化条件的可以资本化，计入开发成本。 树立全成本概念，是房地产企业实施全员成本控制的前提，是建立项目成本责任制的关键，是降低房地产企业成本，实现企业利润最大化的有效途径。 二、 按照“6+3+1”的全成本模式，逐项分析成本可控点及可控成本的操作性 1、房地产企业的开发成本按照对客户敏感性可以划分为三部分，一是结构性成本，二是功能性成本，三是敏感性成本。如下图
结构性成本主要包含主体工程建设。构成成本的钢筋、混凝土、砖等材料，这部分成本属于严控成本，从对客户的敏感性来分析，敏感性最差。这就要求房地产企业在设计阶段的设计优化，结构优化显得尤为重要，房地产企业的设计部和设计院的结合中，确保设计标准及安全的前提下，尽量降低每方钢筋含量，每方混凝土含量等单方成本，把建安成本降到最低。 功能性成本主要包含房屋功能性的成本。包含门窗、装饰、卫浴、厨房等装饰性成本。这部分成本根据产品性质--毛坯房还是精装房的标准设定成本界限。从对客户的敏感性来分析，敏感性较高。这部分成本要做到成本的合理分布，哪重哪轻要做好规划。必须确保客户满意度，达到合同承诺的成本要求。 敏感性成本包含景观设施，例如水系、景观小品、运动设施、绿化等基础设施费；包含外立面涂料、瓷砖；包含大堂或者电梯门口装饰；包含智能化等成本。这部分成本是提升复合溢价的最有效成本，是客户敏感性最强的成本，是应该继续加大投入的成本。这项成本适度增加，对销售楼盘会起到意想不到的效果。 2、期间费用可控成本的分析 期间费用在房地产企业的成本中占据不少的比例，但是这些期间费用有的可控，有的不可控，有的需要严控，有的需要合理，有的需要增加投入。如下表：
土地使用税及折旧属于固定成本，这部分成本属于不可控成本，房地产企业不管开发与否，这部分成本是存在的； 工资福利等属于人工成本，这部分成本根据公司经营效果及当地工资水平，保障合理的水平，以确保职工收入获得和人才留用； 销售佣金、职工奖励属于激励性成本，这部分成本可以适当投入，以便激励营销人员及管理人员的工作积极性； 交际应酬费及办公费、物料消耗等费用，属于严控成本，这部分成本按照合理性要求，不得不发生，但是若不严格控制就会变为发疯的成本。是房地产企业必须严格控制的成本。 财务费用的控制因项目而异，房地产企业应该放大融资池杠杆效应，从杜邦分析法来看，财务杠杆及权益乘数大意味着资产负债率高和更多的杠杆利益。杠杆的来源项目融资抵押还是信托贷款，公司要考虑融资成本的合理性。 3、税金的筹划 房地产企业涉及13种税收，税负在全行业排名领先。房地产企业合理而又合法地安排经营活动，使之缴纳可能最低的税收，此方法称之为税务筹划。 税收筹划的原则：一是必须坚持依法筹划；二是坚持筹划在先；三是充分利用节税空间。 三、 成本的控制要做到事前预测、事中控制、事后分析 “凡事预则立，不预则废。”对房企而言，预测的对象其实就是利润值和现金流两大指标，其中现金流的预测是重点。预测利润值必须准确的预测成本构成，预测现金流同样需要准确预测成本的支出金额。 事中控制，主要体现在对目标成本的控制上。可控手段—目标成本月度控制分析，目标收益月度分析。突出销售毛利率和销售净利率。对于关键指标，房地产企业需要进行动态监控，而非单纯事后的静态管控。对这些指标的可知与管控，关键在于过程中反复将目标值与实际值进行对照，并通过PDCA戴明环的管理方式，嵌入到指标的动态回顾中。房地产企业要建立每月动态目标成本分析会，分析项目成本的动态变化。
事后分析主要是管理会计的范畴，财务人员对每月、每季度、半年度、年终决算进行财务成果指标的分析。包含收入成本分析、利润分析、现金流分析三大类。财务分析指标包含资产管理效率（资产负债率、流动比率等）、经营管理效果（毛利率、销售净利率等）、资产管理效果（存货周转率、总资产周转率等）、现金流分析（经营活动现金流量比率等）、发展前景分析（资本保值增值率、利润增长率等）五大类20小类单项分析，分析公司同期与历史比较，预测未来经济指标。从杜邦分析体系中分析影响公司资产、收益、现金流的因素所在，找出症结，剖析、改善和提高，为公司领导提供最真实的，有可辨性，有指导性的财务数据，提高领导决策水平。 暴利时代重“开源”，微利时代重“节流”，房地产企业全成本控制，需要领导重视，全员重视，全员参与，全员考核，从规划拿地到施工过程，从销售开盘到清盘结尾，成本的控制涉及方方面面，成本的可预测、可控制、可分析是财务管理的根本，是公司科学管理的根本。房地产企业只有充分认识到成本管控的重要性，公司的各项管理才能更上一个台阶，达到一个新的高度。
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发表于 2013-1-15 15:20:57
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