TA的每日心情 | 开心
2011-10-17 11:43 |
|---|
签到天数: 1 天 [LV.1]初来乍到 
|
本帖最后由 宁静致远 于 2012-9-22 08:53 编辑
第二章 房地产企业设立阶段会计与纳税处理
一、房地产企业设立阶段会计处理
房地产企业设置的前置条件本书暂不详细介绍，需要各位网友要关注一下新《公司法》和《城市房地产开发经营管理条例》。为方便初涉房地产会计尽快掌握会计与税收知识，本书以中小型的房地产有限责任公司为例介绍房地产会计与税收。
设立公司时主要的关注点：
1、 《城市房地产开发经营管理条例》第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
2、设立有限责任公司符合股东法定人数：有限责任公司由五十个以下股东出资设立。（注意：最多50人，可以是1人）
3、《公司法》第二十六条 有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足；其中，投资公司可以在五年内缴足。
有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。法律、行政法规对有限责任公司注册资本的最低限额有较高规定的，从其规定。 （注意：房地产公司最低100万元，但是各地对房地产企业最低注册资本的要求是不一样的，山东省对暂定资质的房地产企业注册资金最低1000万元）
4、《公司法》第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。（注意：30%）
第三十六条 公司成立后，股东不得抽逃出资。（注意：不得抽逃）
房地产企业设立阶段设计的会计业务主要包括对接受投资者出资业务和开办费以及纳税业务的会计处理。
设置两个会计科目，“实收资本”和“资本公积”。
先说一下实收资本，实收资本简单地说就是公司的本钱。 这个项目反映的是公司所有者，投资人或股东，他们在公司才开业的时候，投到公司的钱。在关注这个项目时，一个是要搞清楚主要的投资人或股东都有谁，都投了多少钱，占总投资额的比例有多大，为什么要关注这个呢，主要是看一看，谁是老大，谁在公司说了算，因为，出的钱越多，在股东会上说话就越算数。另外要关注的是资本公积项目，所谓资本公积，简单的说，这些钱确定是股东或投资人的，但没有明确说明，具体哪个股东或投资人应该分多少，可以把它看成是还没有最后分配到股东或投资人自己帐上的公共的钱，共有的钱。为什么会有这处项目，这个项目是如何形成的，主要是几个方面，一个是股票或资本溢价，说简单一点，就是在公司成立后，后来加入的股东或投资人，应该要比公司成立时的股东或投资人支付要多出一部分钱，才可以得到与在公司成立时的股东或投资人一样的持股比例，为什么呢？因为人家比你先投入，比你多承担了资金的风险，你的资金没有承担这些风险，如果要得到与以前股东或投资人相同的持股比例，当然要多付出一些钱来，后来的股东或投资人多付的那部分钱，就是股票或资本溢价。资本公积另外一个重要来源就是，公司以外的人捐赠给公司的东西，对方捐赠的是公司，而不是某一个股东或投资人，因此，这些东西是全部股东或投资人公共的，于是做为资本公积。
明白了“实收资本”和“资本公积”，做账就很简单了。
（一）新设立公司的会计核算
1、 投资者以货币出资
在工商登记办理完公司名称预约后开立临时账户后，房地产企业收到投资人投入的货币资金，才能存入到这个临时账户。验资，办理完营业执照，刻章，开立基本存款账户，然后才能动用这笔资金。主管会计根据银行加盖受理章的《现金缴款单》或《银行进账单》的金额，借记“银行存款”科目；按投入资本所占份额，贷记“实收资本”，按其差额，贷记“资本公积-资本溢价”。网友们，在这里需要注意的是，新办企业一般不存在资本溢价。
【例2-1】甲、乙两公司共同出资设立致远地产有限责任公司（以下简称致远地产公司），公司注册资本为10 000 000元，甲、乙持股比例分别是60%、40%。2010年5月20日，致远地产有限责任公司如期收到各投资者一次性缴足的款项。
根据上述资料，致远地产公司依据银行进账单作以下账务处理：
借：银行存款—临时户 10 000 000
贷：实收资本—甲公司 6 000 000
—乙公司 4 000 000
公司拿到营业执照，刻好财务印签，重新开立基本账户，需要将临时存款账户的资金转入基本存款账户上，这笔资金就可以动用了。
2、投资者以非货币资产出资
以非货币财产出资，需要注意投资方如期办理其财产权的转移手续，其中对于动产，原则上以交付为转移，对于不动产、机**，由于我国一般实行登记主义，则需要进行相应的过户登记，对于法律法规规定需要办理过户登记才能算为财产权转移的，如违反规定未及时办理过户登记的，即使非货币财产已实际交付给公司使用，仍将视为投资方未履行相应的出资义务。
按照《公司法》规定，要先办理财产转移手续才能验资，但因为设立时法律主体尚未产生，无法办理财产转移手续。所以实践中一般是按分期出资的方式，先以货币资金出资成立公司，之后再短期内办理土地使用权、房产等非货币资产财产转移手续，然后再办理验资手续。
以实物资产出资的，应在办理财产转移手续时，按照评估确认的价值或合同、协议或公司章程的价值，借记“固定资产”或“无形资产”，按投入资本，贷记“实收资本”。
【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出资设立致远地产有限责任公司进行，公司注册资本10000000元，甲乙丙持股比例分别是50%、30%、20%。甲以土地使用权出资，土地使用权进过评估确认的价值是5000000元，乙公司以货币资金出资3000000元，丙公司以设备出资2000000元。
根据上述资料，乙公司将资金打入致远公司临时账户后，致远公司依据进账单作以下账务处理：
借：银行存款—临时户 3 000 000
贷：实收资本—乙公司 3 000 000
甲公司于致远公司办妥验资手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，致远公司应作如下账务处理：
借：无形资产—土地使用权 5 000 000
贷：实收资本—甲公司 5 000 000
如果这块土地全部是用来开发商品房的，公司应作账务调整；
借：开发成本—土地出让及拆迁补偿费 5 000 000
贷：无形资产—土地使用权 5 000 000
丙公司办妥财产转移手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，致远公司应作如下账务处理：
借：固定资产 3 000 000
贷：实收资本—丙公司 3 000 000
上述公司的成立是比较理想化的情况。如果甲公司实际投入的土地评估价值大于5000000万元，如何做账务处理呢？通常的做法是，在三方的投资协议或合同中明确约定，多余的挂账甲公司的其他应付款。如果甲公司土地评估价值是6000000万元。致远公司依据银行进账单、财产转移手续、评估价值确认证明文件，作如下账务处理：
借：无形资产--土地使用权 6000000
银行存款--临时户 3000000
固定资产 2000000
贷：实收资本—甲公司 5000000
--乙公司 3000000
--丙公司 2000000
其他应付款—甲公司 1000000
各位网友：由于本人最近工作忙，单位融资业务、税务年度第三次检查、应一家培训机构邀请做税收筹划培训，后期的连载要等一段时间。请见谅。
《财务智慧》100%公益捐赠售书
http://item.taobao.com/auction/i ... m_num_id=6336300904
[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-12-13 17:11 编辑 ] |
|
发表于 2010-9-4 11:23:14
发表于 2010-9-4 16:28:19
发表于 2010-9-5 16:08:38
