《房地产会计就像一本故事书》（原创，连载）

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本位币给扣了不少,文件也没有下载成

宁静致远

1402在途物资     1403    原材料  1405    开发产品   1406    发出商品         
1408 委托加工物资 1411   周转材料 5001   开发成本    5101    开发间接费用
     上述会计科目全部在体现在资产负债表中的“存货”项目里。主要项目是开发成本---项目发生过程中发生的成本项目（（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）；开发产品---库存未销售的房子。由于房地产开发企业的特殊性，土地作为房地产企业建设商品房的“原材料”，一般体现在存货项目，而不会体现在“无形资产”项目中。
1601    固定资产   1602    累计折旧    1603    固定资产减值准备   
      上述三个科目都是按照固定资产类别或项目进行明细核算的。在这里需要解释的是，累计折旧是“资产价值损耗的计量”。“累计折旧”账户属于资产类的备抵调整账户，其结构与一般资产账户的结构刚好相反，累计折旧是贷方登记增加，借方登记减少，余额在贷方。固定资产在使用过程中会发生磨损，消耗，其价值会逐渐减少，这种价值的减少就是固定资产折旧。
      有个笑话这样形象的描述固定资产和累计折旧的。结婚就像固定资产，爱情的长短就像折旧方式，长的叫平均年限法，短的叫加速折旧法，贪图物质的是工作量法，离婚的是提前报废。 我有个60岁的老朋友，单身。平时喜爱运动，打乒乓球，练武术，身体倍儿棒。他估计能够活到90岁，是正常的直线折旧。但是后来，他请了一个小保姆，两年后就死了，这就是加速折旧。
     13项资产减值准备主要用在上市公司，一般的房地产公司涉及不多，在此不细详述。设立减值准备的目的就是财务的谨慎性原则，但是这些减值准备税前一概不能扣除，杜绝和堵住了上市公司调整会计利润，少缴纳企业所得税的漏洞。
     财务一个很重要的原则是审慎或者说保守，这是财务的判断力。一个跨国公司的平均生命周期是40到50年。长寿公司各有各的特点，但又一些共同的关键要素，比如对自己的周围环境都非常敏感；公司有很强的凝聚力，员工有较强的认同感；具有宽容的文化；很重要的一点，就是财务上比较保守。长寿公司以一种很古老的方式思考金钱的意义，他们知道在资产中保持一定的结余的重要性，它意味着行动的灵活性和独立性，意味着自己始终处于从容的主动地位，而竞争对手将处处被动，处处受节制。
     然而保守常常被片面误导，走向保守的僵硬的一面。但是，保守与固步自封完全是两回事。《007》的作者伊安•佛莱明说，“永远不要对历险说不，永远说是。不然的话，你的生活将会乏味无比。”有时保守意味着主动，意味着更快速的反应。《X战警》中说：“最有效的防御就是主动的进攻。
     拿破仑认为一个战略领导人所具备的所有品质中最理想的是具备审慎的品质。在拿破仑眼里，“审慎”表明的是一种行为，这种行为是随经验而增长的智慧的结果。在事务管理中理智，在资源使用上节俭，在有危险或冒险时谨慎，在做出决策前运用智力和经验，在行动时主动积极，是审慎的行为体现。
     坚守严谨的审慎思考，保持职业的怀疑态度，坚持做人做事的原则，这是一位职业会计人应该遵循的。

　



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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-30 14:34 编辑 ]

傅艳茹

一定好好看看。

宁静致远

负债部分

　　依照会计惯例，负债按照必须偿还的时间长短排列，越快需要偿还的项目排在越上面。

　 　流动负债
2001 短期借款
      一般房地产开发项目的借款期限是2年或年以上，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，房地产企业的贷款期限都超过一年，挂在长期借款科目里。只有当长期借款到期日在1年之内才将贷款金额转入短期借款。
2202 应付账款，
      建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，也可以按照公司开发的小区分类。视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相应的重视。同时建议所有的付款都到这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：

借：应付账款
贷：银行存款

借：开发成本
贷：应付账款

不要简化成

借：开发成本
货：银行存款
      这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。
2203 预收账款

      现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式，分小区-楼号-单元-101（-102）这样的明细核算最好。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。
2171 应交税费
      房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。
      账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，把提取的税金挂在长期待摊费用，结转收入成本时配比结转税金。如果与税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。
2241 其它应付款
     一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。
2501 长期借款 核算银行贷款。
2701 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。
4001 实收资本  4002 资本公积4101 盈余公积 4103 本年利润 4104 利润分配与其它无异。
     实收资本是指投资者作为资本投入到企业中的各种资产的价值，所有者向企业投入的资本，在一般情况下无需偿还，可以长期周转使用。注册资金，也称为注册资本是指在公司登记机关登记的全部股东实缴的出资额。 实收资本大于或等于注册资本。 如果实收资本小于注册资本，说明该公司资本金没有到位。



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出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-36287-1-1.html

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-31 17:03 编辑 ]

nightsky

大贴，拜读啊！对实战房地产一书很感兴趣啊，值得一看啊！

ahtlwxh

有意思，不错，

一笑嫣然

谢谢分享，期待中

宁静致远

5001 开发成本

    如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

     1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
　　2、 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
　　3、 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
　　4、 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
　　5、 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
　　6、 开发间接费（由5101转入）。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到成本部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成成本部门和财务部门提出来的数据不一致，造成被动局面。

5101 开发间接费用

    一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，即指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。其中银行贷款利息也可以单独设置一个科目，开发成本-利息支出，这样的明细科目划分有利于财务分析，同时对后期的土地增值税汇算清缴提供了方便。

6001 主营业务收入、6051 其他业务收入、6111 投资收益、6301 营业外收入、6401 主营业务成本、6402其他业务成本6403 主营业务税金及附加、6711 营业外支出、6801 所得税费用、6901 以前年度损益调整等损益类科目与其它行业无异。

6602    管理费用         

    房地产开发企业的管理费用包括筹建期间发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

    企业行政管理部门发生的固定资产修理费用等后续支出，不符合固定资产确认条件的，也在本账户核算。
6603    财务费用         

    按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣。房地产企业的财务费用一般做资本化处理，除非贷款利息发生时项目已完工。

6601    销售费用           

    房地产开发企业的销售费用包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。

    销售前期费主要指样板房装饰费、售楼处建造与装饰费。

    销售推广费主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费户外发布费、短信费灯箱制作费、楼书印刷费等。业务宣传费是指企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品、传单等。

    合同交易费是指合同交易时房地产开发企业向住建委缴纳的交易手续费。

    销售佣金是指房地产企业向销售代理公司支付的销售策划或佣金。
    房地产企业的销售费用，广告费占整个销售费用的比例较大，约50-70%的比重。有关销售广告的宣传褒贬不一。看看下面这样的广告，就得让您静下心来分辨是非。


偏远地段———远离闹市喧嚣，尽享静谧人生

郊区乡镇———回归自然，享受田园风光 　

紧邻闹市———坐拥城市繁华 　

挨着臭水沟——-绝版水岸名邸，上风上水 　　

挖个水池子——-东方威尼斯，演绎浪漫风情 　　

地势高———–视野开阔，俯瞰全城 　　

地势低洼———私属领地，冬暖夏凉 　　

楼顶是圆的——-巴洛克风格

楼顶是尖的——–哥特式风格 　　

户型一般———-个性化户型设计，紧跟时尚潮流 　

楼间距小———-邻里亲近，和谐温馨 　　

边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意 　

边上有家银行——紧邻中-央商务区 　　

边上有个居委会—-中心政务区核心地标 　　

边上有家学校——浓厚人文学术氛围 　　

边上有家诊所——拥抱健康，安享惬意 　

边上有家小卖店—–便利生活触手可及 　

边上有个废品站—–人性化环境管理 　　

边上有火车道——-交通便利，四通八达

边上什么也没有—–简约生活，闲适安逸

   

    如果说上面的广告还能说得过去，老百姓看了一笑了之，但是，您看看下面的宣传，能把你我气的瞪翻了眼珠子。有的地产商整蛊了许多气人的广告，不断刺激着工薪族的神经。

1、汤臣一品只献给颠峰世界的杰出人物。
　　这是汤臣一品的广告。位于陆家嘴住宅区，其以每平方米8万至15万元的售价成为上海最贵公寓。公司负责人在接受采访时说：身价百万的小老板我们不接待。那工薪族就不用说了。
2、非董事谢绝参观。
　　这是塞那维拉楼盘的广告，引来了众多猜测和指责。有人说，这是歧视，也有人说这是作秀。
3、海逸长洲，打造世界级群岛富人区。
　　由天津顺驰开发的一个住宅区，在媒体广告上宣称“用世界级地段铸就世界级群岛富人区，让地段成为地位的一种天然分界”。
4、尊崇豪宅，只给少数人享受。
　　杭州一楼盘户外广告。这“少数人”刺激着多数人的神经。
5、每平方米仅售一万八千元。
　　北京一楼盘广告。一万八千元也罢，但“仅售”两字用得让许多人愤怒。
6、一套别墅仅需３５０万元。
　　从南京去往上海的高速公路边广告牌，又是“仅需”，能把年轻人气疯了。。
7、每套320万元，钻石地段、平民价格
　　嘉里华庭的广告。第一次听说平民这么有钱！
8、让有身份的人悠然起来
　　郑州长城康桥花园户外广告。
　　有身份的人悠然了，买不起房的人就“忧然”了。
　　此外，房产广告中“豪华”、“豪宅”、“新贵”等字眼更是比比皆是，售房电话都成了“尊贵热线“、”贵胄专线”等。


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房地产会计网：http://www.fdckj.com/

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支持你，好好写，这本书应该读起来很感兴趣！

燕子来了

在哪里可以买到呢。期待着