收购烂尾楼完工后对外销售，营业税土地增值税如何计算？

银河飞雪

   举例：A房地产开发公司出资2000万元，收购B公司开发的烂尾楼建设改造并销售。烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计1500万元, 收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证（根据土增税细则第三条，烂尾楼评估增值等评估价格一定要取得当地税务认可），收购后继续建设至可用，再销售时总价为3000万元。

    根据 《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条关于适用税目问题规定，……（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

　　1．转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

　　2．转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

　　第三条关于营业额问题规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　根据上述规定，转让购置的在建工程建成后销售不动产，可以全部收入减去在建工程的购置原价后的余额为营业额，计缴营业税。

         1、营业税：A公司3000-2000=1000*5%=50万元
    2、土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第六条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除。这里关键是对纳税人从事房地产开发的部分可以按规定加计20%的扣除，A房地产开发公司2000万元收购的烂尾楼之前开发的部分是B公司开发建造的，并不属于A房地产开发公司的房地产开发。B公司出售时可以按规定加计扣除，A房地产开发公司则对2000万元的收购成不能加计扣除。 如果A房地产开发公司收购的烂尾楼不能建设改造，而是将烂尾楼全部拆除，重新建造并销售，那么，实质上是购买土地使用权的行为，烂尾楼的拆除则是地上附着物拆迁补偿的净支出，属于土地征用及拆迁补偿费成本项目。收购B公司开发的烂尾楼，属于A房地产开发公司的房地产开发，2000万元收购款可以作为土地增值税财政部规定的其它扣除项目加计扣除。

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