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标题: 房地产、建筑业“营改增”或3季度实施 [打印本页]

作者: 海蛎子 时间: 2015-2-8 20:41
标题: 房地产、建筑业“营改增”或3季度实施

2015年是营改增的收官之年，目前还有生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业尚未纳入。普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，由于房地产业与建筑业高度相关，这两个行业可能同时营改增，“政策可能在3月出台，具体实施时间可能在三季度。”

《营业税改征增值税试点方案》曾明确，建筑业适用11%税率。在2月4日普华永道“房地产营改增研讨会”上，胡根荣表示，由于两行业关联性强，房地产业最终税率应该也是11%。考虑到目前房地产业处于困境，营改增相关政策制定时，应考虑其对行业发展的影响，需要谨慎处理。

房地产项目成本费用构成复杂，开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本和房屋装修成本。其中占比最高的土地成本，因为存在无偿划转、集体合作、股权收购等多种获取方式，很难取得相关税务发票，且政策设计难度较大，“未来可能不予抵扣。”胡根荣称。

他同时称，砖瓦、白灰、砂石、土方等原材料，其供应商大多为个人、个体户、小规模纳税人等，没有或很难向企业开具增值税专用发票。加之此类供应商个体体量较小，数量众多，也增加了发票收集的难度。

国税总局此前表示，2015年营改增力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业，这些行业将增加800万户试点纳税人，户数是目前的两倍。

已开工、已开盘等的存量资产项目，可能受营改增影响巨大。胡根荣举例称，一个已完工但销售还未结束的房地产项目，实行营改增后，从5%的营业税变成到11%的增值税，项目成本基本均已发生，无法再取得进项税票抵扣，项目预售、销售合同可能也已签订，“如无法更改，增加的税负很难转嫁给消费者，项目收入及利润必然大幅下降。”

此外，房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离，这可能导致营改增之后，房地产项目销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。

胡根荣分析称，如果房地产企业采用预售的方式，在项目建造过程中，所有预售已完成，所有销项税额均已发生并缴纳，之后发生的建造成本，其进项税额没有销项税额可以抵扣，将成为沉淀成本。如果项目在建造完成后才开始销售，销售周期较长，或者项目最终用途为出租，则大额的建造成本产生的进项税金，需要根据销售或租赁周期，在很长时间内完全消化，会影响现金流，增加项目的资金成本。

当前建筑业普遍认为，一旦实行11%的增值税税率，绝大多数建筑企业都可能将大幅增加税负。以某家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，由于不少支出（如水泥、石沙等原料）难以取得增值税发票，则实际上缴纳的增值税可能将达到7.6亿元，与缴纳营业税相比接近翻倍。

作者: blct123 时间: 2015-2-9 09:28
如何操作是大问题了

作者: 日升 时间: 2015-2-9 11:46
学习了

作者: sam403 时间: 2015-2-10 09:40
学习了。。。。。

作者: sugeen 时间: 2015-2-10 10:06
现在我们怎么办

作者: 清茶绿水 时间: 2015-2-11 23:34
学习中,写得真好,与想的一样.

作者: tang-tang 时间: 2015-2-12 09:19

清茶绿水发表于 2015-2-11 23:34
学习中,写得真好,与想的一样.

谢谢分分享了，但这么一样，土地成本，还有收取到部分建安发票等，不就全不能抵扣了吗，白白增加了11-5的税吗，

作者: xnzh5512733 时间: 2015-2-12 09:40
学习了

作者: shp19570317 时间: 2015-2-12 14:09
学习学习

作者: 2631173911 时间: 2015-2-12 16:07
先学习啊

作者: 我稻草人 时间: 2015-2-13 16:27
很多细节有待完善，目测又是先改，后来再猛起打不定，估计2015年会出超过1000个文件。

作者: 胡新强 时间: 2015-2-14 09:43
工作难度将大大增加，做到老，学到老。

作者: 伊林 时间: 2015-2-15 09:33
其实刚开始实行的时候跟交通运输业一样，税负肯定是增加的。

作者: 勇者胜 时间: 2015-2-16 12:12

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作者: 空心吉他 时间: 2015-2-26 10:03
学习学习

作者: 王兰 时间: 2015-2-26 12:39
好好学习专业知识。

作者: hbfei 时间: 2015-2-27 16:07
先学习啊

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