土地增值税清算需重点关注的30个难点
2013年将是国家“营改增”全面普及的一年，这个“增”是增值税，并非土地增值税。那么即将到来的2013年，面对土地增值税清算，房地产企业怎么办？
一、 房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？
答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
（二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
二、 清算单位及清算主体
（一）关于清算单位确认问题
1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。
2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：
（1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。
（2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
（二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？
企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。
若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。
三、如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目？
房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
四、房地产企业土增税清算分期问题
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
五、关于预征土地增值税问题
（一）房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税。
（二）办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的，应按规定预征土地增值税。
（三）办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税。取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条规定处理。
（四）法院等有权部门对房地产开发企业的房地产实施强制拍卖、变卖后，房地产开发企业未按规定的期限办理土地增值税申报手续，经主管税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的，应按有关规定核定征收土地增值税，不得预征土地增值税。
六、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？
答：下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：
（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：
1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
2、开发土地的成本；
3、加计开发土地成本的百分之二十；
4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
七、以合作建房形式开发房地产项目的，计算有关土地增值税计税收入和扣除项目金额问题
（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。
对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按187号文第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按187号文第三条第一项分别确认土地增值税计税收入和取得部分土地使用权所支付金额。
（二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。
对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得土地增值税计税收入。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号,以下简称21号文）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。
（三）一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。
八、项目营销设施建造费问题
1、根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。
2、房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
（1）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产性购置支出不得在销售费用中列支，如空调、电视机等。
（2）房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
（3）房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
九、公共配套问题
（一）房地产开发企业预提的公共配套设施费不予扣除。
（二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。
（三）对于按照规定应移交而未移交的公共配套按照以下原则处理：
1.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，由清算小组合议确定后，其成本、费用可以扣除；
2.未移交的公共配套转为企业自用或用于出租等商业用途时，不得扣除相应的成本、费用。
作者: chendeqiang 时间: 2014-5-13 23:37
学习学习
作者: li943156 时间: 2014-5-14 04:55
地下车位，人防改的，到底交不交土增
作者: li943156 时间: 2014-5-14 05:03
有点重复
作者: 燕岛秋湖 时间: 2014-5-14 07:12
先回复，再学习
作者: 应总123 时间: 2014-5-14 08:11
学习学习
作者: xcwrm 时间: 2014-5-14 08:37
很好学习了
作者: 康康泡面 时间: 2014-5-14 08:49
学习下，还没开始清算
作者: xyyxz111 时间: 2014-5-14 08:51
先学习学习
作者: 广西盐茜 时间: 2014-5-14 09:04
来看下学习 我们也搞清算了。
作者: 散步的云彩 时间: 2014-5-14 09:14
难点就是各种解释都能有理有据，没有一个标准答案
作者: zhdl 时间: 2014-5-14 09:22
看看，，，，，，，
作者: 2396513586 时间: 2014-5-14 09:33
了解到
作者: 2396513586 时间: 2014-5-14 09:35
学习学习
作者: 2396513586 时间: 2014-5-14 09:37
比较全面质量管理
作者: sam403 时间: 2014-5-14 09:43
谢谢分享。
作者: 紫月亮 时间: 2014-5-14 09:44
很好，学习了
作者: 寒双子 时间: 2014-5-14 09:50
学习的内容丰富，受益匪浅，谢谢
作者: bravehero 时间: 2014-5-14 10:11
好东西啊
作者: quan123 时间: 2014-5-14 11:02
学习一下
作者: 思空星竹 时间: 2014-5-14 11:23
回复之后，好好 学习
作者: 海纳容大 时间: 2014-5-14 11:23
这是个很好的学习机会
作者: 海纳容大 时间: 2014-5-14 11:26
很好的学习机会
作者: xl371657842 时间: 2014-5-14 11:29
好好学习
作者: ken75 时间: 2014-5-14 11:53
路过学习，谢谢老大！
作者: 心`~情! 时间: 2014-5-14 12:34
学习一下
作者: 丽丽6690057 时间: 2014-5-14 12:41
学习回复学习
作者: 小李会计 时间: 2014-5-14 12:52
学习学习学习
作者: 鹰击长空 时间: 2014-5-14 13:15
谢谢分享
作者: 614577279 时间: 2014-5-14 13:50
土地增值税清算需重点关注的30个难点，不错
作者: 353616495 时间: 2014-5-14 14:29
好好学习一下
作者: 庸者 时间: 2014-5-14 14:39
学习一下了
作者: 2693673581 时间: 2014-5-14 15:04
新知识新学习好
作者: 张振朋 时间: 2014-5-14 15:14
谢谢楼主啊....
作者: 紫雨飞愁 时间: 2014-5-14 15:31
学习学习学习
作者: 阿丫丫 时间: 2014-5-14 16:08
学习学习
作者: 一杯愁绪 时间: 2014-5-14 16:27
学习版主好资料！
作者: 庸者 时间: 2014-5-14 16:33
康康泡面 发表于 2014-5-14 08:49
学习下，还没开始清算
学习了
作者: 老年使者 时间: 2014-5-14 17:07
学习...........
作者: 1010095563 时间: 2014-5-14 17:25
不错，好东西
作者: 思绪飞扬 时间: 2014-5-14 18:32
多学习有好处，房地产财务实账培训群187448361 专注房地产新手快速成长
作者: 金盏银台55 时间: 2014-5-14 20:37
实用的东东，谢谢版主
作者: zjlszj8811 时间: 2014-5-14 21:09
好资料，谢谢分享
作者: 870288682 时间: 2014-5-15 08:32
学习一下
作者: 陈旭 时间: 2014-5-15 08:33
谢谢分享。
作者: 溪林盛景 时间: 2014-5-15 08:48
很棒，总结了具体操作环节的要点，针对性很强。
作者: 溪林盛景 时间: 2014-5-15 08:59
关键性问题，都附注了地方税务局的文件规定，很有说服力，看来作者也是下了很深的功夫的。
作者: 若兰 时间: 2014-5-15 09:55
又学了些知知识
作者: 若兰 时间: 2014-5-15 10:07
看了感觉太复杂
作者: 不差我一个 时间: 2014-5-15 12:27
正想学习一下
作者: momofan 时间: 2014-5-15 13:41
重温复习。
作者: 江苏 时间: 2014-5-15 13:43
学习学习
作者: 心语琪琪 时间: 2014-5-15 15:37
学习一下，谢谢
作者: rongziyue 时间: 2014-5-15 16:55
谢谢学习
作者: 流星似剑 时间: 2014-5-15 17:35
学习下.正好用.
作者: 天下一游 时间: 2014-5-15 22:13
学习学习
作者: 云可儿 时间: 2014-5-16 09:17
条款好多
作者: 依目了然 时间: 2014-5-16 10:00
学习学习
作者: 清澈 时间: 2014-5-16 14:09
回复一下
作者: Devdas 时间: 2014-5-16 19:24
学习学习
作者: Devdas 时间: 2014-5-16 19:24
有用，学习了
作者: 森林之子 时间: 2014-5-16 21:28
值得学习
作者: 梵天1981 时间: 2014-5-16 22:07
学习了
作者: 小猫球球 时间: 2014-5-16 22:56
这是国家局的规定吗
作者: 小猫球球 时间: 2014-5-16 22:57
很实用，有例题就更好了
作者: 开心的云 时间: 2014-5-16 23:50
房地产行业的同行需学习
作者: nthzy 时间: 2014-5-18 17:03
好资料，学习一下
作者: 招财猫hym 时间: 2014-5-18 22:33
很想看看
作者: 一笔勾销 时间: 2014-5-19 11:18
谢谢谢谢谢谢
作者: Ivy 时间: 2014-5-19 13:26
好好学习一下
作者: huangjun 时间: 2014-5-19 14:00
学习学习
作者: 无声雨 时间: 2014-5-20 08:26
学习学习
作者: LFJLXY 时间: 2014-5-20 08:35
房地产行业营改增突击处理业务
作者: lb39480 时间: 2014-5-20 08:53
总结全面，刻苦学习！
作者: 李晓春 时间: 2014-5-20 09:37
看一下
作者: denningdun 时间: 2014-5-20 09:57
学习学习
作者: 易和 时间: 2014-5-20 12:12
房地产行业税收检查
出自房地产会计网www.fdckj.com,原文地址：http://www.fdckj.com/thread-64411-1-1.html
出自房地产会计网www.fdckj.com,原文地址：http://www.fdckj.com/thread-64411-1-1.html
作者: liwg135 时间: 2014-5-20 13:37
学习学习
作者: K_K 时间: 2014-5-20 15:19
学习学习
作者: 610672428 时间: 2014-5-20 15:32
看看，学习学习
作者: 风过疏竹 时间: 2014-5-20 16:42
很实用的好帖。
作者: cdlf999 时间: 2014-5-20 21:26
学习学习
作者: 内蒙古 时间: 2014-5-21 04:55
这个资料值得学习
作者: jxsxycq 时间: 2014-5-21 05:54
先回复，再学习
作者: 天津我的家 时间: 2014-5-21 08:01
营改增以后，还有土地增值税吗？
作者: 武昂 时间: 2014-5-21 09:24
楼主威武，谢了
作者: 2631173911 时间: 2014-5-21 09:30
学习学习可以吗
作者: 刘兵 时间: 2014-5-21 09:49
呵呵，下载下来，学习下
作者: ywpice 时间: 2014-5-21 11:40
感谢，看看学习一下
作者: ywpice 时间: 2014-5-21 11:41
回复了怎么看不到，要审核回复？
作者: 银丝面 时间: 2014-5-21 15:21
先回复，在学习，学习
作者: ①亾Ъц箛箪 时间: 2014-5-21 16:41
不错不错学习了
作者: 红亮 时间: 2014-5-22 08:46
回复学习学习
作者: mj0650 时间: 2014-5-22 09:07
学习一下了
作者: yansanny 时间: 2014-5-22 10:28
谢谢分享
作者: 盘古血脉 时间: 2014-5-22 10:41
学习学习
作者: 小乐儿 时间: 2014-5-22 11:21
学习了！
作者: 古早人 时间: 2014-5-22 11:58
嗯，怎么改
作者: (_爲誰︶ㄣ诳 时间: 2014-5-22 15:55
很不错的
作者: 涵涵 时间: 2014-5-22 17:19
要清算了，多多学习
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