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标题: 房地产企业完工产品未取得合法凭证如何计算成本 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2013-6-18 10:21
标题: 房地产企业完工产品未取得合法凭证如何计算成本
房地产企业完工产品未取得合法凭证如何计算成本

近日，税务检查中发现，有的实行查账征收的房地产开发企业，在开发产品完工后，由于不能取得全部发票等合法有效凭证，无法准确计算开发产品的计税成本。对于这种情形，如何计算企业开发产品成本进而计算企业年度应纳税所得额问题，税企之间存在不同的看法。本文就此问题依据国家税收政策，进行相关的介绍。
首先，企业实际发生的开发产品成本，应取得未取得合法有效凭证的，不能记入计税成本。但后期实际取得合法凭证时，可以再进入计税成本。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
其次，后期取得成本时可以计入成本但不追溯调整。国税发[2009]31号第二十八条关于“企业计税成本核算的一般程序如下”中第（三）项规定：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
举例：某房地产开发企业一成本核算项目开发产品2011完工，项目总可售面积10000平米，2011年已经销售4000平米，2012年已售2000平米。合计销售6000平米，剩余4000平米。在计算2011年企业应纳税所得额时，该项开发成本对象有200万元建筑施工成本发票由于双方之间存在分歧，未及时开具取得，不能计入该项开发产品成本。2012年7月，企业取得该项开发产品结余成本费用发票200万元。
开发产品成本计算分析：根据财税[2009]31号文件规定，2012年取得的成本200万元，可以计算分配至已销售和未销售产品中。未销售剩余开发产品分得40%费用80万元；2011年-2012年已销开发产品面积分摊60%费用120万元，这部分成本全部在2012年销售当期申报扣除。
第三，有些无法取得合法凭证的成本可以按规定范围预提。

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作者: leafgarden 时间: 2013-6-18 10:25
想看全篇

作者: 153885575 时间: 2013-6-18 10:33
前天听张伟老师讲课，有讲到这个部分，看看你是怎么说的。

作者: 怀传 时间: 2013-6-18 10:43
回复，学习。

作者: xcwrm 时间: 2013-6-18 10:55
很好正需要学习

作者: chaoer2000 时间: 2013-6-18 14:11

正好需要了解这方面的知识

作者: jzhf 时间: 2013-6-18 16:56
学习学习

作者: 新兰 时间: 2013-6-18 17:07
我公司也存在类似情况，很想讨教一下

作者: 航海员 时间: 2013-6-18 19:30
看一看完整版

作者: 快乐之旅 时间: 2013-6-18 21:43
看看完整版的来学习

作者: 琴屿飘灯 时间: 2013-6-19 07:16
先回复，再学习

作者: mfz110 时间: 2013-6-19 09:33
谢谢
学习，学习

作者: 多吉2012 时间: 2013-6-19 09:38
正需要学习

作者: 清远 时间: 2013-6-19 09:38
学习了

作者: 蓝色的梦 时间: 2013-6-19 10:30
学习一下

作者: 蓝色的梦 时间: 2013-6-19 10:33
存在类同情况学习一下

作者: LJL51618 时间: 2013-6-19 14:52
先回复

作者: 诸晓棣 时间: 2013-6-19 17:04

不错不错

作者: 天下一游 时间: 2013-6-19 17:12
学习学习

作者: 森林之子 时间: 2013-6-19 20:46
学习之中

作者: 江苏 时间: 2013-6-20 09:51

想看全篇

作者: cby1990101 时间: 2013-6-20 10:06
谢谢分享

作者: lirenkuaiji 时间: 2013-6-20 10:23
学习一下，感谢群主的分享。

作者: 心想事成963 时间: 2013-6-20 10:29
张家口飞狐峪空中草原

作者: liang_min 时间: 2013-6-20 11:10
学习，谢谢分享

作者: 武汉-狂人 时间: 2013-6-20 11:10
来学习哈，好久没来了

作者: lgy 时间: 2013-6-20 11:14
学习了，谢谢

作者: 多彩人生 时间: 2013-6-20 11:25
还没有看到呢

作者: 流星似剑 时间: 2013-6-20 11:37
好东西,学习下.

作者: Rin 时间: 2013-6-20 11:41
学习，学习，努力学习

作者: 四只眼 时间: 2013-6-20 15:07
值得好好学习学习！

作者: 深海的精灵 时间: 2013-6-20 15:16
学习一下。

作者: shiran_man 时间: 2013-6-20 15:54
学习了

作者: regalhotel 时间: 2013-6-20 16:34
学习学习

作者: 毛毛雨 时间: 2013-6-20 20:33
新帖，回复看看

作者: 马艳 时间: 2013-6-20 22:41
佩服楼主的奉献精神,值得学习

作者: lilong19821014 时间: 2013-6-21 10:12
哇哈哈哈哈哈哈

作者: 壶中天地长 时间: 2013-6-21 12:21
看看再说

作者: 高云霞 时间: 2013-6-21 15:48
学习了

作者: 舞飞影 时间: 2013-6-22 17:04
学习下

作者: 李文富 时间: 2013-6-23 17:26
这种现象比较容易发生

作者: weigeliu2008 时间: 2013-6-25 14:20
学习学习

作者: cliff0103 时间: 2013-6-26 11:47
学习学习

作者: zhoujun_6 时间: 2013-6-28 14:38
看看,学习一下

作者: 蓝伊儿 时间: 2013-6-28 15:29
学习一下

作者: Davis 时间: 2013-6-29 15:53

很好正需要学习

作者: miss67 时间: 2013-7-2 09:26
支持下

作者: Possion 时间: 2013-7-4 09:09
企业所得税按合同预提10%，土增不准预提，不知道我的理解对否。

作者: 森晨 时间: 2013-7-4 15:29
看看再说了。

作者: 普罗旺斯_2011 时间: 2013-7-4 16:05
学习学习

作者: 骆驼祥子 时间: 2013-7-11 16:30
学习一下

作者: 骆驼祥子 时间: 2013-7-11 16:38
看过后还是迷茫啊，比如我们一个项目2011年就完工了，但是建安发票到现在还没有拿到手，我怎么结转成本啊

作者: 东方春晓 时间: 2013-7-15 08:28
我想一直迷惑的细节的问题，都有兴趣关注。

作者: yqz2925929 时间: 2013-7-15 12:24
按国税发（2009）31文执行

作者: 展翅 时间: 2013-7-15 13:36
谢谢楼主

作者: erwen1004 时间: 2013-8-7 15:15
谢谢分享

作者: 前程无忧 时间: 2013-8-7 15:37
想看看你看你

作者: liqing3303 时间: 2013-8-7 16:32
我怎么没看到？

作者: CHANRONGWEI 时间: 2013-8-20 21:19
了解这方面的知识
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-60668-1-1.html

作者: gary 时间: 2013-8-20 23:04
学习学习

作者: 应总123 时间: 2014-6-6 10:36
学习学习

作者: chrischowlin 时间: 2014-6-24 09:23
每天学习，快乐分享

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