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标题: 土地成本分摊方法 [打印本页]

作者: 丑丑鱼 时间: 2013-2-20 09:10
标题: 土地成本分摊方法
本帖最后由丑丑鱼于 2013-2-20 09:13 编辑

在同一地块上既有高层住宅也有低层商业或者别墅的，土地成本怎么分摊？
如果按占地面积分摊，如何确定不同容积率的产品的占地面积？而且国土局划分土地证面积好像是按照整个地块的容积率来划分土地面积的。

作者: 水云间海心 时间: 2013-2-20 09:15
学习中

作者: 别了温哥华 时间: 2013-2-20 09:42
期待学习中

作者: LJL51618 时间: 2013-2-20 10:43
学习中

作者: 日升 时间: 2013-2-20 12:06
一般是按照占地面积分摊，考虑其他的因素没有考虑那多。

作者: 丑丑鱼 时间: 2013-2-20 14:35

日升发表于 2013-2-20 12:06
一般是按照占地面积分摊，考虑其他的因素没有考虑那多。

占地面积是怎么确定的呢？按基座面积然后再用基座面积比例分摊公共面积吗？这样的话和土地合同中的出让金计算方法又不一致了

作者: ssd 时间: 2013-2-20 14:53
按照占地面积处理
公共部分按照占比分摊

作者: 柳之 时间: 2013-2-20 16:04
占地面积分摊

作者: 茶心如禅 时间: 2013-2-20 18:54
这个问题提的很好

作者: 财务匪兵 时间: 2013-2-20 22:16
土地证应该是综合容积率，土地成本应该怎么分摊
先从分摊的目的来分析  所得税针对的是一个主题分不分摊算法是一致的，是直接确认到土地成本里，
                  土地增值税不同业态，是要去土地成本分摊的，这个分摊最稳妥的是按建筑面积或者说是可售面积来分摊
      如果是要为财务分析来做，我到是更赞同采用边际收益率来分摊土地成本

作者: huangningoo 时间: 2013-2-21 10:19
好想法

作者: 财务匪兵 时间: 2013-2-21 19:28
这里面还有一点我自己的想法，但是我没有去实践，所以只是一个讨论下，不要尽信。2012年苏地税几号文件我忘记了，针对这个不同业态但是相对独立也提出了一个可以按占地面积法来分，但是占地面积存在一个问题，占地面积我的理解应该是指投影面积水平，那么这种算法可能更加不合理，比如高层和别墅，高层分得的土地成本可能极小，也会造成土地成本的不均匀

作者: heavenrain22 时间: 2013-2-21 23:03
学习学习

作者: 茶心如禅 时间: 2013-2-28 06:12
今天最想说的话

作者: jzhf 时间: 2013-5-28 16:29
学习学习

作者: jzhf 时间: 2013-6-1 16:21
学习学习

作者: 童童8399 时间: 2013-6-7 16:20
1、土地成本按可售规划总建筑容积率分摊
2、其他成本费用按可出售建筑面积或者占用土地面积分摊吗？有没有分摊的详细计算过程

作者: 小小会 时间: 2013-6-9 15:55
土地成本必须按占地面积来分摊，对于楼主说的不同容积率的产品我有点不解。

作者: 小小会 时间: 2013-6-9 15:57
补充一句，这个分摊的概念和建蔽率的概念有类似的地方，是平面管制的概念，可以借鉴

作者: 丑丑鱼 时间: 2013-6-13 17:40
因为现在大多数土地出让容积率都是固定死的，而且几乎所有的开发商都会把容积率用满。如果在项目中高层和别墅并存的话，按占地面积分摊土地成本的话，高层每平米分摊的土地成本会非常少，这样算下来，高层的利润率反而会比别墅高。那为什么还要建别墅呢？这不就和开发商拉高排低的初衷相违背了吗？

作者: 274207426 时间: 2013-6-13 22:46
按占地面积或者建筑面积分摊土地成本的话，会导致相同面积情况下，价值高的店面与价值较低的住宅分摊相同的成本，是否可按房地价值进行分摊？计算方法如下：
占有土地份额=占有部分的房地价值/房地总价值
土地成本=占有土地份额*房地成本

作者: 心语★星空 时间: 2013-6-14 20:35
学习学习

作者: jzhf 时间: 2013-7-27 15:34
看一看

作者: 冬至流水 时间: 2013-8-11 09:25
按照占地面积分摊，

作者: 小雪霁 时间: 2013-8-23 11:01
请教：按占地面积怎么分摊

作者: 丑丑鱼 时间: 2013-8-27 16:37

小雪霁发表于 2013-8-23 11:01
请教：按占地面积怎么分摊

现在大部分按占地面积分摊的方法都是按建筑投影的比例来分

作者: 开心心雨 时间: 2013-9-13 10:25
学习中，一直没搞懂

作者: 有一点糊涂 时间: 2013-9-13 11:15
此问题有什么合理的、权威的答案吗？

作者: 橙子125 时间: 2013-10-25 00:52
进来学习下

作者: DYJM20100701 时间: 2013-11-5 14:25
渴望学习

作者: DAV1007 时间: 2013-11-24 10:09
没有看到最佳答案，还是不清楚

作者: gxhwhr 时间: 2013-11-25 14:25
回复，看看学习学习！

作者: 541558019 时间: 2013-12-19 11:46
请教!!

作者: 如影无风678 时间: 2013-12-28 10:43
学习学习

作者: 541558019 时间: 2014-1-2 13:54
请教!学习!!!

作者: 541558019 时间: 2014-1-2 13:59
请教,学习!!

作者: DUDINGADU 时间: 2014-1-2 15:48
税局只认可占地面积法分摊。

作者: 普罗旺斯_2011 时间: 2014-2-20 08:47

274207426 发表于 2013-6-13 22:46
按占地面积或者建筑面积分摊土地成本的话，会导致相同面积情况下，价值高的店面与价值较低的住宅分摊相同的 ...

但是，房子的价值本来就是以成本为依据的，其中就包含土地成本，两者相互影响。

作者: 1161539844 时间: 2014-2-20 16:02
土地成本一般按占地面积分摊

作者: 柏拉图 时间: 2014-3-4 22:49
学习下，有谁知道

作者: 应总123 时间: 2014-5-9 08:09
学习学习

作者: 冰雪天使 时间: 2014-5-9 10:22
我很想搞明白，按占地面积，到底什么分

作者: xyyxz111 时间: 2014-5-14 09:22
先学习学习

作者: jed_85 时间: 2014-6-12 16:56
为什么我什么东西都看不到？

作者: 神仙姐姐77 时间: 2014-6-14 15:23
好好学习

作者: 小老鼠骗子 时间: 2015-7-2 15:14
学习学习

作者: 小老鼠骗子 时间: 2015-7-2 15:14
想学习学习

作者: 545143276 时间: 2015-7-10 11:47

财务匪兵发表于 2013-2-20 22:16
土地证应该是综合容积率，土地成本应该怎么分摊
先从分摊的目的来分析所得税针对的是一个主题分不分摊 ...

我同意以上所说

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