房地产会计网

标题: 出租开发产品的两种不同财税处理比较 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-6 13:23
标题: 出租开发产品的两种不同财税处理比较
房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响。　　例如，甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2005年1月1日，其开发完成的一幢房产账面价值1500万元，甲公司将该房产出租给乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2500万元。租期届满，甲企业以3000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为33%（不考虑房产残值、营业税金及附加）。（注：国税发[2006]31号文规定，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用，未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。）
　　一、转为出租开发产品核算
　　

作者: 佩儿 时间: 2007-11-6 13:33
标题: 11
q gip im rhf gc

作者: lantracy 时间: 2007-11-6 14:00

学习一下

作者: 清风拂山 时间: 2007-11-6 14:13
好资料，好学习

作者: 于明 时间: 2007-11-6 14:29
标题: 房贷首付是

:@ :@ :@ :@ :@ :@ :@

作者: 橘子汽水 时间: 2007-11-6 15:11

学习ING

作者: 小游 时间: 2007-11-6 15:11
i am coming!

作者: shensong 时间: 2007-11-6 15:45
看看
学习！！！！

作者: 心远 时间: 2007-11-6 16:05
转作固定资产后，几年后又出售，其已计提的折旧是否应在出售的当年能过固定资产清理转出，已提的部分还能抵税么？

作者: 水星 时间: 2007-11-6 16:47
有很多模糊的东西,实际操作时确实......

作者: 错落的黄昏 时间: 2007-11-6 20:08
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下:

作者: 犟牛 时间: 2007-11-7 11:43
有差异，我学习下！

作者: 犟牛 时间: 2007-11-7 12:32
标题: 不同意见
二、转作固定资产核算
1.转固定资产
开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，公余价值作为销售依据，同时结转成本；
所得税：（2500-1500）*33%=330万
2.出租
收入360万，
折旧3*2500/20=375万
亏损，可以不用缴纳
3.出售
收入3000万，
成本2500-375=2125
所得额：875
所得税：875*33%=288.75
4.合计
288.75+330=618.75万

作者: 犟牛 时间: 2007-11-7 12:43
标题: 回复2
1.出租期间会计利润
1.出租：开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
出租应纳所得额360万
360*33%=118.8万
2.销售
（3000-1500）*33%=495万
3.合计
118.8+495=613.8万

作者: 西京 时间: 2007-11-10 09:52

瞧一瞧，看一看

作者: 江苏2005 时间: 2007-11-10 17:39
好资料，好学习

作者: sharling5400 时间: 2007-11-10 21:19
谢谢，辛苦了。。。。。。。。。。。

作者: 小游 时间: 2007-11-13 10:55

以前不是发过类似贴子了吗?

作者: 佛山玲珑 时间: 2007-11-13 11:36
我也想了解一下这个业务的方法

作者: 佛山玲珑 时间: 2007-11-13 11:52
如果该开发产品长期出租不出卖的话,是否转入固定资产会好很多呢

作者: fhyyy 时间: 2007-11-14 14:42
产开发公司只需就手续费部分缴纳营业税即可。

作者: hongfwl 时间: 2007-11-16 09:31

真的很好

作者: oumu 时间: 2007-11-20 14:56
学习学习，很实用的。

作者: cndavid 时间: 2007-11-23 15:20
好像很有意思，看看再说

作者: yanyanlin 时间: 2007-11-24 11:28
转不转作固定资产的决定权是谁

作者: 根根 时间: 2007-12-7 08:25
正好有用啊

作者: 在路上 时间: 2007-12-7 10:21
谢谢斑竹，这里的帖子实战性很强。
值得学习！
谢谢了！

作者: 菀坪之恋 时间: 2007-12-10 18:07
学习一下学习一下学习一下

作者: zhanting 时间: 2007-12-11 22:46

:Q :Q :Q

作者: 天津会计人 时间: 2007-12-16 01:09
出租开发产品的两种不同财税处理比较

作者: xx000xx 时间: 2007-12-16 07:57
标题: 有很多模糊的东西,实际操作时确实......
有很多模糊的东西,实际操作时确实......

作者: 枯叶飘零 时间: 2007-12-16 13:45
有用吗,顶一下看看了

作者: 司马 时间: 2007-12-17 08:27
kan an kan kan lan

作者: 王杰 时间: 2007-12-17 13:16
标题: 回复 1# 的帖子

:L :L :L :L :L :L :L :L :L :L :L

作者: lwm天赐 时间: 2007-12-26 12:09
我正在学习房产的会计核算，谢谢

作者: 红艳艳 时间: 2008-4-22 19:41
想看哈到底怎么回事？？？

作者: 李锐 时间: 2008-4-23 13:26
学习学习

作者: 树子 时间: 2008-5-26 23:34

税务稽查形式

税务稽查的形式是指采用何种组织形式进行稽查。一般根据稽查的任务、范围、时间的要求具体确定稽查形式。通常采用的稽查形式有以下几种：

日常稽查

日常稽查指税务稽查机关按照稽查计划对扣缴义务人和纳税人进行常规稽查。对扣缴义务人和纳税人一般3年检查一次。

联合稽查

税务机关根据工作需要统一组织力量进行联合稽查的一种形式。包括部门内抽调有一定查账经验的业务骨干，组成稽查小组；或由多个部门协同稽查。

专向稽查

根据上级部门指示或稽查计划对某一行业或某一专向业务进行的专门稽查。

税务稽查步骤

税务稽查包含选案、实施稽查、审理、执行四个部分。

选案

确定税务稽查对象是税务稽查的重要环节。目前稽查选案分为：人工选案、计算机选案、举报、其他等。

人工选案的基本方法是抽样。实施抽样又分为随机抽样和非随机抽样。在实行抽查选案时，一般都采用随机抽样法，它是按照概率规律抽取稽查对象的一种方法。

计算机选案的指标主要有以下几个方面：分行业生产经营指标平均增长值分析、分行业财务比率分析、企业常用财务指标分析、流转税类选案分析、企业所得税税前限制列支项目指标分析、进出口税收指标分析、税收管理指标分析等。

举报是税务机关发现案源最多的一种途径。

其他选案方法指：转办、交办等。

实施稽查

税务稽查实施阶段是税务稽查工作的核心和关键环节。税务稽查必须依照法律规定权限实施。税务稽查人员在实施稽查之前，除另有规定之外，应当提前以书面形式通知被查对象，向被查对象下达《税务稽查通知书》，并由收件人填写送达回证。税务人员在实施税务稽查时可以根据需要和法定程序采取询问、调取账簿资料、实地稽查、账外调查和异地协查等方式进行。税务稽查人员在税务查账时，应在《税务稽查底稿》上逐笔如实纪录稽查中发现的问题及所涉及的账户、记账凭证、金额等细节，全面反映此项稽查工作的情况。税务稽查实施终结，税务稽查人员应当认真整理检查资料，归集相关证据，计算补退税款，分析检查结果，提出处理意见，并根据立案查处、未经立案查处以及稽查中发现的问题等不同情况，决定实行一般工作程序或简易工作程序，并分别制作《税务稽查报告》、《税务处理决定书》或《税务稽查结论》。

审理

税务稽查审理，是税务稽查机构对其立案查处的各类税务违法案件在实施稽查完毕的基础上，由专门组织或人员核准案件实施、审查鉴别证据、分析认定案件性质，制作《审理报告》和《税务处理决定书》或《税务稽查结论》的活动过程。

税务稽查审理主要包括：

（1）违法事实是否清楚、证据是否确凿、数据是否准确、资料是否齐全；

（2）适用税收法律、法规、规章是否合法；

（3）是否符合法定程序；

（4）拟定的处理意见是否得当。

审理终结的处理有以下几种处理方法：

（1）同意《税务稽查报告》

（2）补正《税务稽查报告》

（3）不同意《税务稽查报告》

（4）构成犯罪案件的处理——移送

对税收违法行为的处罚应根据《税收征管法》及其实施细则以及《发票管理办法》的规定处理。

执行

随着税收法制建设的不断加强，纳税人的税收法制观念也在不断提高，税务稽查文书送达后，被查对象一般都能自动履行税务机关做出的法律文书所规定的义务——自动办理补报缴纳。

逾期不履行的，税务机关将采取强制执行措施。

税务机关对税务违法行为处理完毕后，应制作执行报告并交审理部门整理存档。

属于公民举报的案件，还应依照有关规定做好奖励举报人的事宜。

作者: 章之峻 时间: 2008-5-28 14:08
DDDDDDDDDDD

作者: 鑫畅 时间: 2008-5-28 15:58
学习一下,正好会遇到此类事件

作者: 两室一厅 时间: 2009-5-26 13:03
学习下啊,我们有这业务..................

作者: 片桐 时间: 2010-5-18 17:14
标题: 也可以作为固定资产入账，计提折旧？
回复：也可以作为固定资产入账，计提折旧？

作者: 雄基物业 时间: 2010-6-30 21:17
这个要好好学习

作者: 雄基物业 时间: 2010-6-30 21:22
见解精辟，分析独到，学习了

作者: luningguai 时间: 2010-7-22 17:38
学习学习，呵呵

作者: 追梦99 时间: 2010-8-21 11:03
标题: 回复 1# 的帖子
想看看，学习一下

作者: chkw0227 时间: 2010-8-21 14:45
好资料，好学习

作者: duyiwuer 时间: 2010-8-28 09:16
学习！！！！

作者: 许翠云 时间: 2010-8-31 16:58
好资料，好学习
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-1096-1-1.html

作者: liyongaaa 时间: 2010-9-1 15:33
有很多模糊的东西,实际操作时确实。。。！！！！！！！！！

作者: 吕从江 时间: 2010-9-1 15:33
这个贴子绝地棒的很

作者: 许翠云 时间: 2010-9-2 09:19
貌似这里好多东西都需要用钱呀
出自房地产会计网[

作者: wenzhi 时间: 2011-11-5 16:20
刚好需要

作者: lzj1020 时间: 2012-6-26 16:45
学习了

作者: ZHANGT0406 时间: 2012-6-26 17:34
向楼主学习

作者: huangningoo 时间: 2013-8-28 08:22
盾看看到

作者: huangningoo 时间: 2013-8-28 08:27
学习了

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