个人房地产交易税收政策解读

银河飞雪

　为加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，国家税务总局制定和明确了一系列关于二手房转让的税收政策，现将个人二手房交易的有关税收政策解读如下：

　　个人二手房交易涉及多项税收政策、多个税种。主要有营业税及附加（附加税费主要包括城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加），个人所得税，土地增值税，印花税，契税。其中营业税及附加、土地增值税、个人所得税由卖房者缴纳，契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。

　　一、个人转让房屋营业税规定

　　（一）税收政策

　　根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　享受税收优惠政策的普通住房需同时满足以下条件：住宅小区容积率1.0以上；单套建筑面积144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房交易价格的1.2倍以下。

《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）规定，自2009年1月1日起，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　（二）个人转让住房的价格确定问题

　　售房收入是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。合同签订的成交价格明显偏低，由有资质的房地产价格评估机构进行评估，按评估价格征收税款。

　　个人销售非普通住房的按其售房收入减去购买房屋时向销售方索取的税务部门监制的发票上的价款后的差额征收营业税。

　　个人将通过继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房价格按发生继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

　　个人转让无偿受赠的不动产或土地使用权，凡赠与行为符合财税[2009]111号第二条规定的免税情形的，其原价按受赠前赠与人的购房或受让原价确定。赠与行为不符合财税[2009]111号第二条规定的免税情形的，其原价按照主管税务机关核定的赠与人的转移价值确定。

　　（三）个人购买住房的时间确定问题

　　个人转让住房的购房时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明时间孰先的原则确定。

　　个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。但纳税人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，对不能同时提供上述资料的，一律按现有房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

　　对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。

　　二、个人转让房屋个人所得税规定

　　（一）税收政策

　　对个人转让住房，应依法缴纳个人所得税。纳税人能够提供房地产原值的有效凭证（发票），能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其转让所得依照20%的税率征收个人所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其应纳的个人所得税实行核定征收。

　　对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

　　个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房取得的所得，应按财产转让所得项目计征个人所得税。

　　个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为销售价，减除住房面积标准内的住房价款、支付的超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》财税[2009]78号文规定，自2009年5月25日起，1、个人无偿受赠房屋符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。2、个人无偿受赠房屋不符合以上情形的，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，爱赠人因无偿受僧房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。3、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　根据苏财税[2010]33号文规定，自2010年10月1日起，对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　（二）关于个人转让住房的价格确定问题

　　对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的房屋销售价格高于本地确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。

　　受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　三、个人转让房屋土地增值税规定

　　根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策通知》财税[2008]137号规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　纳税人不能提供购房发票、购房成本费用等凭证资料的，一律实行按转让收入核定征收土地增值税。个人转让商业用房等非居住房，按转让收入3%核定征收。

　　四、个人转让房屋印花税规定

　　房屋产权交易转让合同（含买卖、交换、赠与、继承和分割合同）按 “产权转移书据”税目，依万分之五的税率征收印花税。产权转移书据以所载金额作为计税依据。对拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的，地方税务机关可以核定纳税人印花税计税依据。二手房交易有评估价格的，按照评估价格核定；没有评估价格的，根据二手房市场交易市场价格核定。购买方按“权利许可证照”税目依5元/件缴纳印花税。

　　根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策通知》财税[2008]137号规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　五、个人购买房屋契税规定

　　根据苏财税[2010]33号文规定，自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。

　　六、关于个人转让房地产纳税程序

　　纳税人持产权证及复印件、双方签订的购房合同（协议）及地方税务部门要求提供的其他材料到各级地方税务部门所设立的房地产交易税收征收窗口，缴纳相关税收，并开具《销售不动产统一发票》。

　　住房转让双方在办理房地产权属变更时，必须按照国家有关规定，出具契税完税（或减免）凭证和《转让销售不动产统一发票》；对于未出具的，房地产管理部门不得为其办理权属变更手续。

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出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49180-1-1.html

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