房地产稽查中碰到的十六个问题和解释{精华}

银河飞雪

十一、国税发（2006）31号文第八款关于开发产品成本，费用的扣除问题的规定中，可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积  ，而成本对象总成本具体包含什么项目，如何理解？

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银河飞雪

十二、国税发（2006）31号文第八款关于开发产品成本，费用的扣除问题规定中，开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除。合法凭证包含什么凭证？如何理解？

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银河飞雪

十二、国税发（2006）31号文第八款关于开发产品成本，费用的扣除问题规定中，开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除。合法凭证包含什么凭证？如何理解？

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银河飞雪

十三、至2004年12月31日止，该公司开发某大厦、某中心、某园、某住宅楼共取得实预收售房收入为105,000,000.00元。已申报缴纳营业税：4,000,000.00元、城建税：280,000.00元及教育费附加：120,000.00元；已预征土地增值税800,000.00元。
该公司2002年10月17日在无结转营业收入的情况下，申报预收账款15,000,000.00元缴纳营业税、城建税、教育费附加及预征土地增值税；预收账款贷方余额有69,000,000.00元尚未缴纳相关的税费。2003年1、8、9月共申报预收账款39,000,000.00元,结转营业收入54,000,000.00元,预收账款贷方余额有34,000,000.00元尚未缴纳相关的税费。2004年申报预收账款41,000,000.00元,结转营业收入41,000,000.00元,预收账款贷方余额有69,000,000.00元尚未缴纳相关的税费。

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银河飞雪

十四、该公司2002年至2004年把收到员工（其他人员）的按揭银行购房贷款作公司按揭贷款，在“其他应付款”科目反映；总额为71,000,000.00元，未作预售房收入和申报纳税。期间该公司把其中部分作退房还贷并销售（已在“预收帐款”反映），金额为 12,000,000.00 元，则该公司少计售房收入为59,000,000.00元。

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银河飞雪

十五、该公司在“某中心”的开发销售中，以房产补偿给拆迁户，补偿面积与拆迁户原产权面积相等的部分未按“销售不动产”处理和申报缴纳营业税及附加。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、四、五条及粤地税函〔2000〕285号《广东省地方税务局关于房管部门旧城改造指挥部补偿拆迁户住房及销售住房而取得的收入征收营业税的批复》 “补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相等的,应按同类住宅的成本价核定计征”销售不动产”的营业税”的规定，该公司“某中心” 回迁房补偿面积为：4,000平方米,核定成本价每平方米为600元，《关于市某房地产开发有限公司申请对“某中心”回迁房缴税开票的批复》城地税发〔2004〕242号)，计税总额为2,400,000.00元(4,000×600＝2,400,000.00)，应申报缴纳营业税： 2,400,000.00 × 5% = 120,000.00元；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、三、四、五条规定该公司应补缴城建税：120,000.00 × 7% = 8,400.00元；根据《征收教育费附加的暂行规定》第二、三条该公司应补缴教育费附加：120，000.60 × 3% = 3,600.00元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定处以少缴税款0.5倍罚款60,000.00元。
但稽查报告没有将计税总额2,400,000.00元作为营业收入调增计税所得额，少计企业所得税。

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银河飞雪

十六、该公司2003年—2004年在房产开发期间其建筑商品房用地没按规定申报缴纳土地使用税，经核实需缴纳土地使用开发面积为50,000平方米。该公司大部分已竣工入住的楼房没及时进行工程结算，也不能在规定的期间内较准确提供有关工程核算资料。期间费用未全额结转本年利润，开发成本核算混乱，结转经营收入和经营成本随意性强，不能准确反映当期利润

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溪后人

正在考验中，又是审计又是稽查的。真不是人过的日子。

溪后人

十四、该公司2002年至2004年把收到员工（其他人员）的按揭银行购房贷款作公司按揭贷款，在“其他应付款”科目反映；总额为71,000,000.00元，未作预售房收入和申报纳税。期间该公司把其中部分作退房还贷并销售（已在“预收帐款”反映），金额为 12,000,000.00 元，则该公司少计售房收入为59,000,000.00元。
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根据税法规定该公司收到员工（其他人员）的按揭银行购房贷款应作为销售的实现，并应申报纳税。一部分人认为该行为应认定为“在账簿上不列、少列收入”的行为，应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定进行处理。另一部分人认为这是“假按揭”，应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定进行处理。另外该公司将其中一些员工（其他人员）的按揭银行购房真正转让出去（转让出去的收入已作预收账款处理），并将该部分房屋的按揭款12,000,000.00 元减少后的余额59,000,000.00元作为售房收入征税，这样可行吗？
《合同法》第五十二条规定：　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。如果上述合同经司法机关确认是无效的“假按揭”合同，那就不应该征收营业税、企业所得税，否则按59,000,000.00元作为售房收入补征税款是可行的;对于按揭利息的处理,如果做为收入征税了,只要是该按揭产生的利息(公司名下)允许税前扣除.若没有作为收入征税,对应的利息支出不允许税前扣除


看了三遍，还没看明白，有那位兄弟帮忙解释一下，先谢了

深水渔

ding，学习一下，可能工作中会遇到